Leitsatz (amtlich)
1. An den für eine bauliche Veränderung entstandenen Kosten hat sich gem. § 16 Abs. 3 WEG derjenige Wohnungseigentümer nicht zu beteiligen, der der Maßnahme nicht zugestimmt hat.
2. Wird in einem solchen Fall der Betrag der entstandenen Kosten aus der Instandhaltungsrücklage entnommen, hat der von der Beitragspflicht befreite Wohnungseigentümer gem. § 21 Abs. 4 WEG einen Anspruch darauf, dass der Betrag der Instandhaltungsrücklage wieder zugeführt wird.
3. Ein etwa geschuldeter Bereicherungsausgleich durch den nicht zustimmenden Wohnungseigentümer, der infolge der durchgeführten Maßnahme einen Vermögensvorteil erlangt, ist nicht Gegenstand der Jahresabrechnung (Gesamt- oder Einzelabrechnung).
Normenkette
WEG § 16 Abs. 3, § 21 Abs. 4, § 28 Abs. 5
Verfahrensgang
LG Hagen (Aktenzeichen 3 T 873/00) |
AG Schwelm (Aktenzeichen 77 II 28/99 WEG) |
Tenor
Der angefochtene Beschluss wird aufgehoben.
Die Sache wird zur erneuten Behandlung und Entscheidung auch über die Gerichtskosten und die Anordnung der Erstattung außergerichtlicher Kosten des Verfahrens der sofortigen weiteren Beschwerde an das LG zurückverwiesen.
Der Gegenstandswert des Verfahrens der sofortigen weiteren Beschwerde wird auf 6.000 DM festgesetzt.
Gründe
I. Die Beteiligten zu 1) bis 4) sind die Miteigentümer der vorbezeichneten Wohnungseigentumsanlage. Die Beteiligte zu 5) ist mit Wirkung vom 1.6.2001 die Verwalterin. Die Wohnungseigentumsanlage verfügt über eine Zentralheizung mit zentraler Warmwasserversorgung. Die Beteiligten zu 1) bauten sich beim Erwerb der Wohnung vom Bauträger im Jahre 1981 eine elektrische Fußbodenheizung ein und nutzten die Zentralheizung nur zur Warmwasserversorgung. Sie zahlen die anteiligen Kosten an der Warmwasseraufbereitung, beteiligen sich jedoch nicht an den übrigen Kosten der Wärmeerzeugung. Eine Abänderung der Teilungserklärung ist im Hinblick auf den Einbau der Fußbodenheizung nie erfolgt. In § 4 der Teilungserklärung ist festgelegt, dass sich das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander nach den Vorschriften des WEG bestimmt.
Im August 1998 trat ein Defekt an der Zentralheizung auf. Dieser Defekt wurde durch eine Notreparatur durch die Firma B. GmbH zunächst provisorisch behoben. Die Firma schlug allerdings den Einbau einer neuen Heizungsanlage vor.
Die Rechtsvorgängerin der Beteiligten zu 5) holte daraufhin einen Kostenvoranschlag der Firma B. vom 1.9.1998 ein. Nach dem Eingang des Kostenvoranschlages beauftragte die Rechtsvorgängerin der Beteiligten zu 5) die Beteiligte zu 4) (Frau Sch.) mit der Einholung von schriftlichen Zustimmungen der Wohnungseigentümer zur Erneuerung der Heizungsanlage gem. dem Kostenvoranschlag. Hierzu wurde ein schriftlicher Entwurf übergeben, wo unten vermerkt ist (bitte mindestens drei Unterzeichnungen = einfache Mehrheit!).
Die Beteiligten zu 2) bis 4) haben die Zustimmungserklärung unterschrieben, die Beteiligten zu 1) nicht. Die Beteiligte zu 4) – Frau S. – übergab der Rechtsvorgängerin der Beteiligten zu 5) die unterschriebenen Zustimmungserklärungen mit einem schriftlichen Hinweis, dass die Beteiligten zu 1) eine mündliche Zusage gegeben hätten. Weiter heißt es in dem Schreiben:
„Das dürfte wohl genügen, so dass Sie schnellstens die Erneuerung einer kompletten Heizungsanlage veranlassen können.”
Die Rechtsvorgängerin der Beteiligten zu 5) gab daraufhin die Heizungserneuerung in Auftrag und bezahlte die Rechnung vom 26.10.1998 über 15.589,14 DM aus der Instandhaltungsrücklage.
Die Beteiligten zu 1) weigerten sich in der Folgezeit, sich an den Kosten der Heizungserneuerung zu beteiligen, da nach ihrer Meinung der Einbau der neuen Heizungsanlage aus technischer Sicht nicht erforderlich gewesen sei.
In einer Eigentümerversammlung vom 11.8.1999 wurde unter TOP 1 ein Antrag der Beteiligten zu 1) auf Änderung der Teilungserklärung hinsichtlich der Kostentragung für die Heizungs- und Warmwasseranlage abgelehnt. Unter TOP 2 wurde die Hausgeldabrechnung für die Zeit vom 1.1.1998 bis 31.12.1998 genehmigt. In dieser Hausgeldabrechnung sind die Reparaturkosten für die Heizungsanlage enthalten. In den Einzelabrechnungen der beteiligten Wohnungseigentümer sind die Kosten nicht enthalten, da diese Kosten aus der Instandhaltungsrücklage beglichen worden sind. Unter TOP 3 der Eigentümerversammlung wurde die Rechtsvorgängerin der Beteiligten zu 5) für das Wirtschaftsjahr 1998 entlastet.
Die Beteiligten zu 1) haben mit Schriftsatz vom 10.9.1999, eingegangen beim AG am selben Tag, beantragt, die Beschlüsse zu TOP 1 bis 3 und den im schriftlichen Verfahren gefassten Beschluss vom 8.9.1998 über die Erneuerung der Heizungsanlage für ungültig zu erklären.
Das AG hat durch Beschluss vom 13.9.2000 die Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung zu TOP 2 und 3 für ungültig erklärt und festgestellt, dass es sich bei der Zustimmungserklärung vom 8.9.1998 um einen Nichtbeschluss handelt. Den Antrag zu TOP 1 hat es zurückgewiesen.
Gegen diesen Beschluss haben die Beteiligten zu 2) bis 5) sofortige Beschw...