Entscheidungsstichwort (Thema)
Wohnungseigentumssache: Entstehung einer faktischen Gemeinschaft und analoge Anwendung des WEG
Leitsatz (amtlich)
1. Der Senat hält an seiner Rechtsprechung fest, daß mit der Anlegung der Wohnungsgrundbücher, der Eintragung von Auflassungsvormerkungen und dem Besitzübergang auf die Erwerber eine werdende Wohnungseigentümergemeinschaft entsteht, auf die die Regelungen des WEG betreffend die gemeinschaftliche Verwaltung (§§ 21 ff.) und das gerichtliche Verfahren (§§ 43 ff.) entsprechende Anwendung finden (a. A. OLG Saarbrücken FGPrax 1998, 97).
2. Dies gilt auch unter Berücksichtigung der Schwierigkeiten, die sich aus der Abhängigkeit der Rechtsstellung des werdenden Wohnungseigentümers von dem Bestehen eines wirksamen Eigentumsübertragungsanspruchs gegen den Bauträger ergeben können.
Normenkette
WEG §§ 21, 43
Verfahrensgang
LG Dortmund (Aktenzeichen 9 T 1078/98) |
AG Dortmund (Aktenzeichen 138 II 37/98) |
Tenor
Die sofortige weitere Beschwerde wird zurückgewiesen.
Die Beteiligten zu 1) und 11) tragen gesamtschuldnerisch die Gerichtskosten des Verfahrens der sofortigen weiteren Beschwerde. Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten des Verfahrens dritter Instanz findet nicht statt.
Der Gegenstandswert des Verfahrens der sofortigen weiteren Beschwerde wird auf 10.000,00 DM festgesetzt.
Gründe
I.
Die Beteiligte zu 1) hat als Bauträgerin die vorgenannte Anlage errichtet und durch Erklärung vom 24.08.1992 mit Ergänzung vom 07.12.1992 18 Miteigentumsanteile verbunden mit dem Sondereigentum an 6 Wohnungen und 12 Tiefgaragenstellplätzen begründet; die Wohnungs- und Teileigentümsgrundbücher wurden am 15.01.1993 angelegt. In der Folgezeit hat die Beteiligte zu 1) die Wohnungs- und Teileigentumsrechte an einzelne Erwerber verkauft.
Mit notariellem Vertrag vom 04.04.1993 (UR-Nr. 164/93 Notar Dr. S… verkaufte sie den mit der Wohnung Nr. 5 verbundenen Miteigentumsanteil sowie zwei Tiefgaragenstellplätze (Teileigentum) zu einem beurkundeten Gesamtkaufpreis von 550.00,00 DM an den Beteiligten zu 2). Dieser Vertrag ist nach dem übereinstimmenden, jedoch nicht näher erläuterten Vorbringen der Beteiligten unwirksam. Gleichwohl wurden am 18.06.1993 bzw. 31.01.1994 Auflassungsvormerkungen für den Beteiligten zu 2) in den Grundbüchern von D … eingetragen; Besitz und Nutzungen sind auf ihn am 20.11.1993 übergegangen.
Bereits zum Zeitpunkt des Abschlusses dieses Kaufvertrages beabsichtigte die Beteiligte zu 1), eine Änderung der Teilungserklärung vorzunehmen, durch die u. a. einer geänderten Bauausführung im Bereich des Sondereigentums und Veränderungen im Bereich der Tiefgaragenstellplätze Rechnung getragen werden sollte. Anträge auf Eintragung dieser Änderung der Teilungserklärung wurden in den Folgejahren von dem Grundbuchamt wiederholt zurückgewiesen, und zwar insbesondere im Hinblick auf die fehlende Zustimmung der Beteiligten zu 5), für die als Erwerber der Wohnung Nr. 3 nebst zwei Garagenplätzen ebenfalls bereits Auflassungsvormerkungen in den Grundbüchern von D … eingetragen waren und sind.
Am 30.06.1995 schloß die Beteiligte zu 1) mit dem Beteiligten zu 2) einen erneuten notariell beurkundeten Kaufvertrag (UR-Nr. 130/95 Notar Dr. S…) über das im Grundbuch von D … eingetragene Wohnungseigentum sowie die Teileigentums-einheiten Blatt … mit der Maßgabe, daß der Miteigentumsanteil der verkauften Wohnungseigentumseinheit sich entsprechend der beurkundeten Änderung der Teilungserklärung mit ihrem Vollzug im Grundbuch erhöhen soll; der beurkundete Kaufpreis beträgt nunmehr 600.000,00 DM.
Für die Beteiligten zu 5) bis 8) sind bislang ebenfalls lediglich Auflassungsvormerkungen in den Grundbüchern eingetragen. Die Beteiligte zu 3) ist Erwerberin der Wohnung Nr. 2 (Grundbuch von D …; das Eigentum ist am 26.10.1995 auf sie umgeschrieben worden. Ursprüngliche Erwerberin der Wohnung Nr. 1 und des Stellplatzes Nr. 34 (Grundbücher von D… war die Beteiligte zu 9). Zwischen den Beteiligten ist unstreitig, daß der mit ihr geschlossene Kaufvertrag zumindest nachträglich unwirksam geworden ist. An ihrer Stelle haben die Beteiligten zu 3) und 4) das Wohnungseigentum Bl. … sowie das Teileigentum Bl. … zu je 1/2 Anteil erworben; die Eigentumsumschreibung ist am 09.11.1998 erfolgt. Für die Beteiligte zu 10) ist in den Teileigentumsgrundbüchern von D … jeweils eine Auflassungsvormerkung eingetragen. Zwischen den Beteiligten ist unstreitig, daß diesen Eintragungen lediglich eine isolierte Bewilligung der Beteiligten zu 1) zugrundeliegt, ohne daß der Beteiligten zu 10) ein Anspruch auf Eigentumsverschaffung zusteht. Soweit nicht eine Eigentumsumschreibung auf die Beteiligten zu 3) und 4) erfolgt ist, ist die Beteiligte zu 1) weiterhin als Eigentümerin in den Wohnungs- und Teileigentumsgrundbüchern eingetragen.
In § 14 Nr. 1 der Teilungserklärung vom 24.08.1992 hat die Beteiligte zu 1) ihren Geschäftsführer, den Beteiligten zu 11), zum ersten Verwalter für die Dauer von 5 Jahren ab Beurkundung bestellt. Dieser hat mit Schreiben vom 04.05...