OLG Hamm Beschluss vom 22.08.1997 - 30 REMiet 3/97

Entscheidungsstichwort (Thema)

Mietvertragsrecht: Formularmäßige Umlegung der Betriebskosten durch Verweisung auf den Betriebskostenkatalog der 2. Berechnungsverordnung

Tenor

In einem Mietvertrag über nicht preisgebundenen Wohnraum kann die Umlegung von Betriebskosten auf den Mieter mit der formularmäßigen Regelung:

„Neben der Miete sind monatlich, anteilig nach der Größe der Wohnfläche die Kosten für Betriebskosten gern. der II. Berechnungsverordnung Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 zu zahlen.”

Wirksam vereinbart werden; einer zusätzlichen Erläuterung des Betriebskostenkatalogs bei Vertragsschluß oder, der Beifügung eines Abdrucks dieser Anlage bedarf es nicht (Bestätigung des Rechtsentscheides des BayObLG vom 26.02.1984 – NJW 1984, 1761).

Gründe

I.

Die Beklagten hatten von der Klägerin mit Vertrag vom 18.05.1989 eine Wohnung in Wuppertal gemietet und diese bis zum 31.03.1995 bewohnt. In § 3 Nr. 2 des Formularvertrages findet sich folgende Regelung:

„Neben der Miete sind monatlich, anteilig nach der Größe der Wohnfläche die Kosten für Betriebskosten gemäß der II. Berechnungsverordnung Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 zu zahlen.”

Ferner ist vereinbart, daß die Nebenkosten in Form monatlicher Abschlagszahlungen in Höhe von 75,00 DM erhoben werden und jährlich mit dem Mieter abzurechnen sind.

Mit der Klage verlangt die Klägerin Nebenkosten gemäß Abrechnung vom 24.07.1995 für den Zeitraum vom 01.01.1993 bis 31.03.1994 in Höhe von insgesamt 248,28 DM.

Das Amtsgericht Wuppertal hat die Klage abgewiesen und zur Begründung ausgeführt, die Beklagten seien zur Entrichtung von. Nebenkosten nicht verpflichtet, da die Regelungen § 3 Ziffer 2 des Mietvertrages nicht dem Bestimmtheitserfordernis genüge. Es könne offenbleiben, ob die Beklagten in der Vergangenheit teilweise Nebenkosten gezahlt haben. Eine nachträgliche Vertragsänderung sei hierdurch nämlich, nicht erfolgt.

Das mit der Berufung befaßte Landgericht hat dem Senat die Rechtsfrage zur Entscheidung vorgelegt, ob der Vermieter mit der oben zitierten formularmäßigen vertraglichen Regelung die in der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der II. Berechnungsverordnung aufgeführten Betriebskosten wirksam auf den Mieter umlegen könne, ohne ihm gegenüber bei Vertragsabschluß den in der Anlage 3 enthaltenen Betriebskostenkatalog erläutert oder durch Beifügung eines Abdrucks der Anlage zur Kenntnis gebracht zu haben.

Die Kammer hält die Berufung als Divergenzberufung gemäß § 511a Abs. 2 ZPO für zulässig und beabsichtigt, von dem Rechtsentscheid des BayObLG vom 26.02.1984 (NJW 1984, 1761) abzuweichen.

Die Vorläge ist gemäß § 541 Abs. 1 Satz 1 ZPO zulässig.

Es handelt sich um eine Rechtsfrage, die sich aus einem Mietverhältnis über Wohnraum ergibt. Es ist davon auszugehen, daß die Rechtsfrage für die Entscheidung des Landgerichts über die Berufung erheblich ist. Allerdings ist dem Vorlagebeschluß weder zu entnehmen, welchen Sachverhalt die Kammer zugrundelegt, noch auf Grund welcher rechtlichen Würdigung sie die Vorlage frage für entscheidungserheblich ansieht (vgl. hierzu OLG Frankfurt ZMR 1984, 95, Senat ZMR 1991; 220). Angesichts des überschaubaren Sachverhalts, der nur hinsichtlich einer Nebenkostenposition – Kosten der Gartenpflege – zwischen den Parteien umstritten ist, kann jedoch gleichwohl die Entscheidungserheblichkeit festgestellt werden. Hierbei geht der Senat davon aus, daß das Landgericht die Rechtsauffassung des Amtsgerichts, es sei nicht nachträglich durch die widerspruchslose Entrichtung der Nebenkosten zu einer rechtsgeschäftlichen Vereinbarung über die Zahlungsverpflichtung oder zu einer Konkretisierung der Vereinbarung über die Nebenkosten gekommen, teilt. Anders wäre nämlich die Vorlage nicht verständlich.

An die Rechtsauffassung des Landgerichts ist der Senat, da nicht offensichtlich unhaltbar, gebunden. Das Landgericht beabsichtigt, in der Vorlagefrage von dem Rechtsentscheid des BayObLG vom 26.02.1984 abzuweichen, so daß die Voraussetzungen des § 541 Abs. 1 Satz l ZPO für die Vorlage erfüllt sind.

III.

In der Sache beantwortet der Senat die Vorlagefrage wie aus dein Entscheidungssatz ersichtlich. Der Rechtsentscheid des BayObLG hat in der Rechtsprechung zunächst überwiegend Zustimmung gefunden, ist jedoch in letzter Zeit, insbesondere mit Blick auf die Regelung in § 2 Abs. 1 Nr. 2 AGBG; auch auf Kritik gestoßen (befürwortend: OLG Koblenz ZMR 1990, 297, 299; OLG Düsseldorf NJW-RR 1991, 1354, 1355; LG Hagen, WM 1987, 160; OLG Karlsruhe ZMR 1986, 51 jedenfalls dann, wenn zusätzlich die wesentlichen Positionen der Anlage 3 zumindest stichwortartig angeführt werden; LG Hagen, WM 1987, 160; LG Aachen DWW 1993, 41, 42; ablehnend: LG Göttingen ZMR, 1.989, 95; AG Dortmund WM 1996, 425; AG Marsberg WM 1997, 230). Die Literatur hat sich ebenfalls überwiegend der Auffassung des BayObLG angeschlossen (so: Katlein, ZMR 1989,. 95; Emmerich/Sonnenschein, Miete, 6. Auflage, §§ 535, 536 Rdnr. 26; Staudinger/Emmerich, 13. Bearbeitung (1995), §§ 535, 536 Rdnr. 116; Staudinger/Sonnenschein/Weitemeyer, 13. Bearbeitung...