Entscheidungsstichwort (Thema)
Anforderungen an einen Mehrheitsbeschluss über die Kostenverteilung
Leitsatz (amtlich)
1. Ein Mehrheitsbeschluss, durch den auf der Grundlage einer Öffnungsklausel der Kostenverteilungsschlüssel abgeändert wird, entspricht nur dann ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn er zu der betreffenden Kostenposition die sachlich notwendigen Einzelregelungen umfasst und inhaltlich hinreichend klar gefasst ist.
2. Ein Negativbeschluss, durch den die Abberufung des Verwalters aus wichtigem Grund abgelehnt wird, unterliegt sowohl hinsichtlich der Feststellung eines wichtigen Grundes als auch einer daran anknüpfenden Ermessensentscheidung, ob von dem Abberufungsrecht Gebrauch gemacht werden soll, der gerichtlichen Nachprüfung im Verfahren nach dem WEG.
3. Ein nach einem Negativbeschluss innerhalb der Monatsfrist des § 23 Abs. 4 WEG gestellter Leistungsantrag, der inhaltlich dem abgelehnten Beschlussantrag entspricht, kann dahin ausgelegt werden, dass er auch den nach der Rechtsprechung des BGH (BGH v. 23.8.2001 - V ZB 10/01, MDR 2001, 1283 = BGHReport 2001, 863 = NJW 2001, 3339) erforderlichen Beschlussanfechtungsantrag umfasst.
4. Die Ablehnung der Geltendmachung von Ansprüchen gegen einen früheren Verwalter widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die Voraussetzungen eines solchen Anspruchs schlüssig dargelegt sind und begründet erscheinen.
Verfahrensgang
LG Essen (Beschluss vom 18.07.2003; Aktenzeichen 9 T 53/03) |
AG Bottrop (Beschluss vom 03.02.2003; Aktenzeichen 5 II 41/02) |
Tenor
Der angefochtene Beschluss wird teilweise aufgehoben.
In Abänderung des Beschlusses des AG vom 3.2.2003 werden die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 5.9.2002 zu Tagesordnungspunkt 6, soweit sie die Änderung des Kostenverteilungsschlüssels für Frischwasser, Entwässerung und Hausreinigung betreffen, für ungültig erklärt.
Unter teilweiser Aufhebung des Beschlusses des AG vom 3.2.2003 wird die Sache zur erneuten Behandlung und Entscheidung über nachfolgend genannte Anträge der Beteiligten zu 1) einschließlich der Entscheidung über die Gerichtskosten und die Anordnung der Erstattung außergerichtlicher Kosten des Verfahrens der sofortigen ersten und weiteren Beschwerde an das AG zurückverwiesen:
1. Anfechtung des Beschlusses der Eigentümerversammlung zu Tagesordnungspunkt 6 betreffend die Änderung des Verteilungsschlüssels für die Kosten des Kabelanschlusses,
2. Verlangen auf Abberufung des Beteiligten zu 6) aus wichtigem Grund,
3. Anfechtung der Beschlussfassung der Eigentümerversammlung vom 5.9.2002 zu Tagesordnungspunkt 7 und Verlangen auf Maßnahmen ordnungsgemäßer Verwaltung, soweit diese die nachstehend zu II. 4. a, f und g behandelten Punkte betreffen.
Im Übrigen wird die sofortige weitere Beschwerde zurückgewiesen.
Unter gleichzeitiger Abänderung der Wertfestsetzungen beider Vorinstanzen wird der Gegenstandswert für das erstinstanzliche Verfahren auf 10.000 Euro und derjenigen für das Verfahren der sofortigen ersten und weiteren Beschwerde auf jeweils 8.000 Euro festgesetzt.
Gründe
I. Die Beteiligten zu 1) bis 5) sind die Mitglieder der vorbezeichneten Wohnungseigentumsanlage, die durch Teilung eines Erbbaurechtes in notariell beurkundeter Erklärung der Eheleute T. vom 7.3.1985 (UR-Nr. X Notar T. in E.) begründet worden ist.
Die Gemeinschaftsordnung sieht in § 13 Abs. 1 der Teilungserklärung vor, dass die Miteigentümer alle Betriebskosten nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile zu tragen haben mit Ausnahme der Verwaltungskosten, die für jedes Wohnungseigentum gleich zu bemessen sind. Ergänzend sieht Abs. 2 der Vorschrift die Möglichkeit vor, dass der Kostenverteilungsschlüssel durch Beschluss der Eigentümerversammlung mit einer qualifizierten 3/4-Mehrheit geändert werden kann.
Früherer Verwalter der Anlage war Herr N., der damals zugleich auch Miteigentümer war. Dieser war für den Zeitraum bis zum 31.12.2001 bestellt, hatte jedoch in der Eigentümerversammlung vom 20.6.2000 sein Amt vorzeitig zum Ende des Jahres 2000 gekündigt. Die Beteiligten zu 1) haben in einem vorausgegangenen Verfahren nach dem WEG (AG Bottrop - 5 II 26/00) mehrere Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 20.6.2000, darunter diejenigen über die Genehmigung der Jahresabrechnung 1999 und die Entlastung des damaligen Verwalters, erfolgreich mit der Begründung angefochten, der der Abrechnung zugrunde liegende Kostenverteilungsschlüssel entspreche nicht demjenigen der Gemeinschaftsordnung. Wegen der Einzelheiten nimmt der Senat auf die Erstbeschwerdeentscheidung der 2. Zivilkammer des LG (2 T 158/01) Bezug, in der angeordnet worden ist, dass die Gerichtskosten des gesamten Verfahrens aus dem gemeinschaftlichen Vermögen zu zahlen sind, während eine Erstattung außergerichtlicher Kosten der Beteiligten nicht stattfindet.
In der Eigentümerversammlung vom 16.11.2000 wurde der Beteiligte zu 6) zum neuen Verwalter bestellt, und zwar beginnend mit dem 1.1.2001 für die Dauer von fünf Jahren. Ob im Laufe des Jahres 2001 eine Eigentümerversammlung durchgeführ...