Entscheidungsstichwort (Thema)
Auslegung des Kostenverteilungsschlüssels einer Teilungserklärung, Belastung von Garageneigentümern
Leitsatz (amtlich)
1. Die Bestimmung einer Teilungserklärung, die die "Gemeinschaft der Wohnungseigentümer" anteilig mit den Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums belastet, ist dahin auszulegen, dass sich dieser Verteilungsschlüssel auf sämtliche Sondereigentümer und damit auch auf die Eigentümer von Garagen bezieht, an denen selbständige Teileigentumsrechte begründet worden sind. Die Garageneigentümer müssen sich deshalb an den Kosten des Wohngebäudes ebenso beteiligen wie umgekehrt die Wohnungseigentümer an den Kosten der Garagen.
2. Eine ergänzende Auslegung der Gemeinschaftsordnung kann in einem solchen Fall nicht zu dem Ergebnis führen, dass die Gruppe der Wohnungseigentümer einerseits und diejenige der Garageneigentümer andererseits Untergemeinschaften bilden, in deren Rahmen die Kosten gesondert zu verteilen sind. Auch ein Anspruch auf eine entsprechende Änderung des Kostenverteilungsschlüssels besteht nicht.
Normenkette
WEG § 10 Abs. 1 S. 2, § 16 Abs. 2
Verfahrensgang
LG Hagen (Beschluss vom 15.03.2005; Aktenzeichen 3 T 515/04) |
AG Hagen (Aktenzeichen 30-II 1/03) |
Tenor
Die sofortige weitere Beschwerde wird zurückgewiesen.
Die Gerichtskosten des Verfahrens der sofortigen weiteren Beschwerde werden den Beteiligten zu 1) bis 5) auferlegt, die auch den übrigen Beteiligten die ihnen im Verfahren der weiteren Beschwerde entstandenen außergerichtlichen Kosten zu erstatten haben.
Der Geschäftswert wird auf 3.500 EUR festgesetzt.
Gründe
I. Die zu 1) bis 5) beteiligten Antragsteller und die zu 6) bis 21) beteiligten Antragsgegner bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft I2-Straße in I., die von der Beteiligten zu 22) verwaltet wird. Die Wohnungseigentumsanlage besteht aus einem Haus mit 12 Wohnungen und einem Laden sowie einem davon räumlich getrennten Garagengebäude mit sieben Garagen. Der teilende Eigentümer, der Bauingenieur Lücke, hat das Eigentum im Jahre 1972 in der Weise in 20 Miteigentumsanteile aufgeteilt, dass mit jedem Miteigentumsanteil das Sondereigentum an einer in sich abgeschlossenen Wohnung, an einem Laden und an sieben Garagen entsteht. Die auf die einzelnen Sondereigentümer entfallenden Miteigentumsanteile sind anhand des Verhältnisses der Nutzflächen der Wohnungen, der Garagen und des Ladens zu der Gesamtnutzfläche bestimmt worden.
Den fünf Antragstellern steht ausschließlich das Teileigentum an je einer Garage zu. Zwischen den Beteiligten ist streitig, ob sie auch verpflichtet sind, sich an den Kosten des Wohnhauses zu beteiligen.
Die Gemeinschaftsordnung in der Teilungserklärung vom 18.10.1972 enthält folgende Regelungen:
"Bestimmung über das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander
§ 6
Das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander bestimmt sich nach den Vorschriften der §§ 10 bis 29 WEG, soweit im Folgenden nicht etwas anderes bestimmt ist.
§ 9
1. Die Instandhaltung der zum gemeinschaftlichen Eigentum gehörenden Teile des Gebäudes einschließlich der äußeren Fenster und des Grundstücks obliegt der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ...
§ 15
Die Wohnungseigentümer haben im Verhältnis ihrer Nutzungsfläche zur Gesamtfläche zu einer Instandhaltungsrücklage, zu den Bewirtschaftungskosten (öffentl. Abgaben, Verwaltung, Gartenpflege, Versicherung) und zu Zins- und Tilgungsleistungen auf die Schulden und Lasten für das gemeinschaftliche Eigentum beizutragen ...
Die Bewirtschaftungskosten für Gemeinschaftseinrichtungen werden nach der Wohnfläche, die Verwaltungskosten nach der Zahl der Wohnungen umgelegt."
Seit Entstehung der Wohnungseigentümergemeinschaft im Jahre 1972 erfolgte die Wohngeldabrechnung hinsichtlich der Instandhaltungskosten für die Sondereigentümer der Wohnungen und die Sondereigentümer der Garagen jeweils getrennt. Die lnstandhaltungsrücklagen für Wohnungen und Garagen wurden jedenfalls buchhalterisch getrennt geführt. Bei den Eigentümerversammlungen wurden die Garageneigentümer nur insoweit an Abstimmungen beteiligt, als diese auch die Garagen betrafen, die Garageneigentümer erhielten auch nur insoweit ein Protokoll der jeweiligen Eigentümerversammlung.
In der Eigentümerversammlung vom 3.12.2002 wurden unter TOP 6 die Jahresabrechnungen für 2000 und 2001 gegen die Stimmen der Antragsteller beschlossen. In diesen Jahresabrechnungen sind die Instandhaltungskosten für das Gemeinschaftseigentum insgesamt nach Miteigentumsanteilen umgelegt, so dass zum einen die Garagenmiteigentümer an den auf das Wohngebäude entfallenden Instandhaltungskosten und die Eigentümer der Wohnungen und des Ladens an den auf die Garagen entfallenden Instandhaltungskosten beteiligt sind.
Unter TOP 14 der Eigentümerversammlung vom 3.12.2002 wurden - zeitlich vor der Beschlussfassung zu TOP 6 - folgende durch die Antragsteller beantragten Beschlussfassungen mehrheitlich abgelehnt:
"Die Eigentümergemeinschaft beschließt, dass die Teilungserklärung vom 18.10.1972 des Notars W....
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