Leitsatz (amtlich)
§ 40 GBO ist auf Fälle einer isolierten Belastung des Grundbesitzes mit einem (Finanzierungs-) Grundpfandrecht nicht - analog - anwendbar, sodass es bei dem Erfordernis einer Voreintragung nach § 39 GBO verbleibt (Anschluss an OLG Oldenburg, Beschluss vom 23.03.2021, 12 W 38/21). Dies gilt jedenfalls dann, wenn die Bewilligung durch die Erben selbst oder durch einen von ihnen Bevollmächtigten erfolgt.
Normenkette
GBO §§ 39-40
Tenor
Die Beschwerde wird zurückgewiesen.
Der Gegenstandswert wird auf 101.000,00 Euro festgesetzt.
Gründe
I. Als Berechtigte des im Wohnungserbbaugrundbuch von A Blatt ###7 verzeichneten Wohnungserbbaurechts sind zu je 1/2 Anteil die Beteiligte zu 1) und ihr verstorbener Ehemann B, der Vater der Beteiligten zu 2) und zu 3), eingetragen.
Ausweislich des vom Nachlassgericht erteilten gemeinschaftlichen Erbscheins (Az.: 13 VI 528/21 AG Witten) ist der Mitberechtigte B von der Beteiligten zu 1) zu 1/2 Anteil und den Beteiligten zu 2) und zu 3) zu je 1/4 Anteil beerbt worden.
In der notariellen Urkunde vom 12.01.2021 (UR-Nr.##8/2021 des Notars C in D) verkaufte die Beteiligte zu 1), zum einen handelnd für sich selbst und zum anderen handelnd als vollmachtlose Vertreterin für die Beteiligten zu 2) und zu 3), das Wohnungserbbaurecht zu einem Kaufpreis von 105.000,00 Euro an die Beteiligte zu 4) und erklärte die entsprechende Auflassung. Unter § 4 des Kaufvertrages wurde der Beteiligten zu 4) zudem das Recht eingeräumt, das Grundstück bereits vor Eigentumsumschreibung mit Grundpfandrechten zu belasten, die der Sicherung von Darlehensforderungen für die Finanzierung des Kaufpreises und der Nebenkosten dienen. Sie wurde ausdrücklich bevollmächtigt, die Verkäufer bei allen zur Bestellung erforderlichen Rechtshandlungen zu vertreten und die notwendigen Anträge zu den Grundakten zu stellen.
Die in der vorgenannten Urkunde enthaltenen Erklärungen genehmigten die Beteiligten zu 2) und zu 3) am 14.10.2021 (UR-Nr. ##2/2021 des Notars C in D) und am 15.10.2021 (UR-Nr. ##6/2021 des Notars C in D).
Mit gesonderten Urkunden vom 12.10.2021 (UR-Nr. ##9/2021 des Notars C in D) und vom 16.12.2021 (UR-Nr.##3/2021 des Notars C in D) bewilligte die Beteiligte zu 4) sodann im eigenen Namen und aufgrund der kaufvertraglichen Belastungsvollmacht im Namen der Beteiligten zu 1) bis 3) die Eintragung einer Buchgrundschuld über 101.000,00 Euro nebst 15 % Jahreszinsen zugunsten der Beteiligten zu 5) und beantragte im Namen der Eigentümer die Eintragung.
Mit Schreiben vom 24.01.2022 beantragte der Verfahrensbevollmächtigte als beurkundender Notar, dem Antrag aus der Urkunde vom 12.10.2021 zu entsprechen und die für die Beteiligte zu 5) bestellte Grundschuld sowie die Zwangsvollstreckungsunterwerfung an bereiter Rangstelle in das Grundbuch einzutragen. Er wies darauf hin, dass Anträge aus dem Kaufvertrag zurzeit nicht gestellt werden.
Das Grundbuchamt forderte den Verfahrensbevollmächtigten am 01.02.2022 auf, einen Berichtigungsantrag zu stellen und wies ihn am 02.02.2022 telefonisch darauf hin, dass vor der Eintragung der Grundschuld zunächst die Erben des eingetragenen Eigentümers im Grundbuch eingetragen werden müssten. Mit Schreiben vom 03.02.2022 entgegnete der Verfahrensbevollmächtigte unter Hinweis auf ein Gutachten des dt. Notarinstituts (Gutachten vom 19.03.2021, Abruf-Nr.: 181790), dass die Voreintragung der Erbengemeinschaft seiner Auffassung nach nicht erforderlich sei. Das Grundbuchamt teilte dem Verfahrensbevollmächtigten telefonisch unter Bezugnahme auf die Entscheidung des Kammergerichts vom 20.10.2020 (Az.: 1 W 1357/20) mit, dass das in Bezug genommene Gutachten auf diesen Fall nicht passe. Der Verfahrensbevollmächtigte bat um eine rechtsmittelfähige Entscheidung.
Mit Beschluss vom 11.04.2022 hat das Grundbuchamt den am 24.01.2022 gestellten Antrag kostenpflichtig zurückgewiesen, weil es an der erforderlichen Voreintragung der Erbengemeinschaft gemäß § 39 GBO fehle. Zur Begründung hat es erneut auf die Entscheidung des Kammergerichts vom 20.10.2020 Bezug genommen.
Gegen diesen Beschluss hat der Verfahrensbevollmächtigte mit Schreiben vom 22.04.2022 namens aller Beteiligten Beschwerde eingelegt und die Ansicht vertreten, dass die vom Grundbuchamt zitierte Entscheidung des Kammergerichts nicht der herrschenden Meinung entspreche, sondern es vielmehr eine Reihe abweichender Entscheidungen gebe.
Das Grundbuchamt hat der Beschwerde mit Beschluss vom 27.04.2022 nicht abgeholfen und diese dem Senat zur Entscheidung vorgelegt.
II. Die zulässige Beschwerde ist unbegründet.
1. Die Beschwerde gegen den Zurückweisungsbeschluss des Grundbuchamtes ist nach § 71 Abs. 1 GBO statthaft und durch den Verfahrensbevollmächtigten in zulässiger Weise sowie formgerecht erhoben worden (§ 73 GBO i.V.m. § 15 Abs. 2 GBO). Der Verfahrensbevollmächtigte hat die Beschwerde ausdrücklich im Namen aller Beteiligten eingelegt.
2. Die Beschwerde ist unbegründet, weil das Grundbuchamt mit der angefochtenen Entscheidung zu Recht die beantr...