OLG Hamm Beschluss vom 28.02.2000 - 15 W 349/99

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnungseigentumssache

Leitsatz (amtlich)

1) Läßt die Teilungserklärung eine Änderung des Kostenverteilungsschlüssels durch mehrheitliche Beschlußfassung der Eigentümerversammlung zu, so werden die von der Rechtsprechung (BGHZ 95, 137) gezogenen Grenzen für eine solche Beschlußfassung überschritten, wenn der Verteilungsschlüssel für die Müllgebühren zugunsten derjenigen Miteigentümer geändert wird, die ihr Wohnungseigentum nur selten nutzen.

2) Eine Mehraufwandsgebühr zu Lasten derjenigen Wohnungseigentümer, die zur Erbringung ihrer Wohngeldzahlungen entgegen einer bestehenden Verpflichtung nicht am Lastschrifteinzugsverfahren teilnehmen, kann nicht lediglich durch den Verwaltervertrag begründet werden, wenn diesem nicht eine ausdrückliche, inhaltlich übereinstimmende Beschlußfassung der Eigentümerversammlung zugrundeliegt.

Normenkette

WEG § 10 Abs. 1 S. 2, § 23

Verfahrensgang

AG Brilon (Aktenzeichen 5 II 23/98 WEG)

LG Arnsberg (Aktenzeichen 6 T 91-92/99/99)

Gründe

I.

In der Wohnungseigentümerversammlung vom 16.05.1998 haben die Wohnungseigentümer der teilweise als Ferienwohnungen genutzten Anlage unter anderem im Rahmen der mehrheitlich beschlossenen Genehmigung der Jahresabrechnung 1997 einen Gesamtbetrag von 1.162,50 DM berechnet und diejenigen Miteigentümer, die sich nicht am früher beschlossenen Lastschriftverfahren beteiligt haben, mit einem Betrag von 7,50 DM für jede Buchung von Wohngeldzahlungen belastet.

Ferner haben die Wohnungseigentümer zu einem gesonderten Tagesordnungspunkt eine – nach der Teilungserklärung durch Mehrheitsbeschluss zulässige – Änderung des Kostenverteilungsschlüssels beschlossen, wonach von den Müllabfuhrgebühren abweichend von dem geltenden Verteilungsschlüssel nach Wohnflächen die Wohnungseigentümer, die ihre Wohnung länger als 6 Monate im Jahr nutzen, pro Person und Monat einen Betrag von 8,00 DM vorab zu zahlen haben.

Die Antragsteller haben rechtzeitig beantragt, diese Beschlüsse für ungültig zu erklären. Das Amtsgericht hat dem Beschlussanfechtungsantrag hinsichtlich der Buchungsgebühren teilweise stattgegeben und im übrigen den Antrag zurückgewiesen. Das Landgericht hat die sofortige Beschwerde der Antragsteller zurückgewiesen und auf das Rechtsmittel der Antragsgegner in Abänderung der amtsgerichtlichen Entscheidung die Beschlussanfechtungsanträge zu den vorgenannten Tagesordnungspunkten insgesamt zurückgewiesen.

II.

Die hiergegen eingelegte sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller hatte Erfolg.

1)Genehmigung der Jahresabrechnung 1997 (Rechnungsposten Buchungsgebühren)

Zu dieser Position hat der Beteiligte zu 7) einen Gesamtbetrag von 1.162,50 DM berechnet, den er nach Maßgabe der Regelung in § 5.2.5 des Verwaltervertrages vom 19./21./22./25.02. verteilt, also diejenigen Miteigentümer, die sich nicht am Lastschrifteinzugsverfahren beteiligt haben, mit einem Betrag von 7,50 DM für jede Buchung von Wohngeldzahlungen belastet hat. Zu diesem Posten hält die Entscheidung des Landgericht im Ergebnis rechtlicher Nachprüfung nicht stand.

Im Ausgangspunkt rechtlich nicht zu beanstanden ist, daß das Landgericht die im Eigentümerbeschluß vom 03.11.1979 begründete Verpflichtung der Wohnungseigentümer, für die Zahlung des Wohngeldes am Lastschrifteinzugsverfahren teilzunehmen, für wirksam erachtet hat. Es entspricht gefestigter obergerichtlicher Rechtsprechung, daß es im Hinblick auf die Kostenvorteile des Lastschrifteinzugsverfahrens, denen für den Zahlungspflichtigen keine beachtliche Nachteile gegenüberstehen, im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung liegt, die Wohnungseigentümer durch Eigentümerbeschluß zur Teilname an diesem Verfahren zu verpflichten (OLG Hamburg N3W-RR 1998, 1163; OLG Düsseldorf NZM 1999, 267; BayObLG NZM 1999, 453). Dieser Auffassung schließt sich der Senat an. Auf dieser Grundlage liegt es auch im Rahmen der Beschlußkompetenz der Eigentümer Versammlung, denjenigen Wohnungseigentümer, der am Lastschrifteinzugsverfahren nicht teilnehmen will, mit einer Mehraufwandsgebühr zu belasten, sofern diese nicht überhöht ist (OLG Düsseldorf a.a.O.).

Das Landgericht hat jedoch nicht hinreichend berücksichtigt, daß eine solche Regelung, die sich inhaltlich als Pauschalierung eines Schadensersatzanspruches gegen den einzelnen Wohnungseigentümer darstellt, nur durch Beschluß der Eigentümer Versammlung (§ 23 Abs. 1 WEG) getroffen werden kann. Es mag denkbar sein, eine entsprechende Regelung auch in dem Verwaltervertrag zu treffen, wenn dieser aufgrund einer entsprechenden Ermächtigung von dem Verwaltungsbeirat für die Wohnungseigentümer mit dem Verwalter geschlossen wird. Da eine Regelung der Gemeinschaftsordnung jedoch ausschließlich durch Beschluß der Eigentümerversammlung getroffen werden kann, setzt die Wirksamkeit einer im Verwaltervertrag erfolgten Regelung voraus, daß sie auf eine ausdrückliche, auch diesen Punkt regelnde Beschlußfassung der Eigentümer Versammlung zurückgeht, die im Verwaltervertrag getroffene Regelung sich also lediglich als au...