Verfahrensgang
LG Essen (Urteil vom 25.02.2010; Aktenzeichen 18 O 541/09) |
Nachgehend
Tenor
Auf die Berufung der Klägerin wird das am 25.2.2010 verkündete Urteil der 18. Zivilkammer des LG Essen abgeändert.
Es wird festgestellt, dass das Gewerberaummietverhältnis zwischen der Klägerin und der Beklagten zum Objekt I3, ... F, datiert vom 9.8.2002, durch die Kündigung der Klägerin vom 15.9.2009 zum 31.3.2010 beendet ist.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Beklagte.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Beklagte darf die Vollstreckung durch die Klägerin durch Sicherheitsleistung i.H.v. 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit i.H.v. 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Die Revision wird zugelassen.
Gründe
A. Die Parteien streiten um die wirksame Beendigung des zwischen ihnen bestehenden Mietverhältnisses durch klägerseitige Kündigung vom 15.9.2009 zum 31.3.2010.
Die Klägerin ist eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts. Sie firmiert unter "S3 S4 & Partner Wirtschaftsprüfer Steuerberater Rechtsanwälte GbR". Sie unterhält u.a. Standorte in Essen, Düsseldorf, Dresden und Warschau. Die Beklagte hat ihren Sitz in S5.
Die Klägerin und die Rechtsvorgängerin der Beklagten, die H2 & H GbR, schlossen am 9.8.2002 einen Mietvertrag über Räumlichkeiten im Zwischengeschoss und im ersten Obergeschoss der Immobilie I4., ... F, wegen dessen Einzelheiten auf Bl. 17 - 23 GA verwiesen wird. Im Rubrum des Mietvertrages ist als Mieter die "S3 S4 & Partner Wirtschaftsprüfer Steuerberater Rechtsanwälte GbR" bezeichnet. Unterschrieben ist der Mietvertrag auf Mieterseite von Herrn Wirtschaftsprüfer Steuerberater Diplomkaufmann C. Über seiner Unterschrift befindet sich ein Stempel der "S3 S4 & Partner Wirtschaftsprüfer Steuerberater Rechtsanwälte GbR, I2, ... F".
In § 1 des Mietvertrages heißt es u.a. wie folgt:
"- Gegenstand des Mietvertrages -
Die Vermieterin vermietet an den Mieter die in ... F, I4. gelegenen Räumlichkeiten gemäß anliegenden Grundrissplänen, die Gegenstand dieses Vertrages sind. Die Vermietung erfolgt ausschließlich zum Zwecke des Betriebes einer Rechtsanwalts-, Wirtschaftsprüfer-& Steuerberaterkanzlei in jedweder Rechtsform."
§ 2 des Mietvertrages lautet:
"- Mietzeit -
Der Mietvertrag beginnt mit der Übergabe des Mietobjektes am 1.8.2002.
Das Mietverhältnis hat eine feste Laufzeit von zehn Jahren, während der eine ordentliche Kündigung beider Parteien ausgeschlossen ist. Dem Mieter steht ein jeweils einmaliges Optionsrecht von 2 × 5 Jahren zu ... Die Kündigung ... muss schriftlich - per Einschreiben - erfolgen.
Der Mieter übernimmt die Räume im Zwischengeschoss und im I. Obergeschoss in dem bereits genutzten vorhandenen Zustand.
Der Mieter übernimmt die Räume im Zwischengeschoss wie besichtigt und im ersten Obergeschoss wie genutzt. Etwaige weiterhin notwendige Umbauarbeiten der Räume auf seinen Eigenbedarf nimmt der Mieter auf eigene Kosten vor; hierbei sind die behördlichen Auflagen zu berücksichtigen ..."
§ 3 des Mietvertrages regelt:
"- Mietzins, Kaution -
Der monatliche Mietzins beträgt für
ca. 1152,45 m2 Fläche Zwischengeschoss und I. OG EUR 10,30/m2...
ca. 70 m2 Nebenflächen, Anteil Treppenhaus etc. EUR 3,90/m2...
24 Parkplätze befestigt am Eingangsbereich à EUR 26,00 ...
2 Parkplätze unbefestigt am Hinterhaus à EUR 16,00 ...
Mietzins, Nebenkosten und Mehrwertsteuer sind jeweils im Voraus bis zum fünften Werktag eines jeden Monats an die Vermieterin oder an eine von dieser bezeichneten Stelle zu zahlen."
§ 8 des Mietvertrages lautet:
"- Weitervermietung -
Der Mieter ist nur nach vorheriger schriftlicher Erlaubnis der Vermieterin berechtigt, das Mietobjekt ganz oder teilweise einem Dritten zu überlassen oder weiter zu vermieten. Der Vermieter darf die Zustimmung nur aus wichtigem Grund verweigern. Eine vorzeitige Kündigung des Mieters bei berechtigter Verweigerung der Zustimmung ist nicht statthaft.
Der Vermieter stimmt bereits jetzt der Untervermietung an Personen und/oder Gesellschaften, die mit dem Mieter verbunden sind, zu. Die Erlöse aus einer Weiter-oder Untervermietung stehen dem Mieter zu. Der Mieter wird eine Sicherungsabtretung der Einnahmen zugunsten des Vermieters aussprechen."
Schließlich beinhaltet § 13 des Mietvertrages noch folgendes:
"- Sonstiges -
Der zwischen den Parteien bestehende Mietvertrag vom 25.5.1998 + 14.8.2000 sowie vorhandene Nachträge werden einvernehmlich zum 1.8.2002 spätestens mit Übergabe der Mietsache, aufgehoben ...
Änderungen dieses Vertrages bedürfen der Schriftform. Dies gilt auch für eine Änderung der Schriftformklausel. Die Vertragsparteien haben keine mündlichen Nebenabreden getroffen.
Sollte sich herausstellen, dass eine Bestimmung des Vertrages unwirksam sein sollte, so wird dadurch die Geltung des Vertrages im Übrigen nicht beeinflusst. Die Parteien sind verpflichtet, anstelle einer unwirksamen Bestimmung eine solche zu setzen, welche dem ...