OLG Hamm Urteil vom 28.09.2018 - 30 U 90/17

Leitsatz (amtlich)

1. Regeln Vertragsparteien eines bereits bestehenden gewerblichen Mietverhältnisses ihre Rechte und Pflichten durch Abschluss eines neuen Mietvertrages neu und stellt sich dieser neue Mietvertrag nicht nur als bloße Verlängerung des vorherigen dar, richten sich die Rechte und Pflichten eines erst danach gemäß § 566 BGB in das Mietverhältnis auf Vermieterseite eintretenden Erwerbers ausschließlich nach dem neuen Mietvertrag, soweit in diesem nichts anderes bestimmt ist.

2. Für die Frage des Bestehens von Mängeln oder Schadensersatzansprüchen des Erwerbers wegen Beschädigung des Mietobjektes ist dann der Zustand des Mietobjektes bei Abschluss des neuen Mietvertrages maßgeblich.

3. Eine Haftung des Mieters für von ihm während der Dauer des vorherigen Mietvertrages verursachte Schäden besteht dann gegenüber dem Erwerber nicht.

Normenkette

BGB §§ 241, 280-281, 566 Abs. 1, § 578

Verfahrensgang

LG Detmold (Aktenzeichen 8 O 62/11)

Tenor

Auf die Berufung der Beklagten wird - unter Zurückweisung des Rechtsmittels im Übrigen - das am 27.07.2017 verkündete Urteil des Einzelrichters der 2. Handelskammer des Landgerichts Detmold, Aktenzeichen 8 O 62/11, teilweise abgeändert.

Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 17.164,12 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 06.07.2011 zu zahlen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Von den Kosten des Rechtsstreits I. Instanz tragen die Klägerin 91 % und die Beklagte 9 %. Von den Kosten des Rechtsstreits II. Instanz tragen die Klägerin 89 % und die Beklagte 11 %.

Dieses Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Beiden Parteien wird nachgelassen, die Vollstreckung durch die jeweils andere Partei gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht die jeweils vollstreckende Partei vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

I. Die Parteien streiten - soweit im Berufungsverfahren noch von Interesse - über Ansprüche nach der Beendigung eines Mietverhältnisses über eine als Supermarkt genutzte Gewerbefläche. Zwischen den Parteien steht nicht mehr in Streit, dass die Beklagte der Klägerin für den Austausch von Kühlhaustüren einen Betrag in Höhe von 5.651,42 EUR schuldet. Darüber hinaus begehrt die Klägerin von der Beklagten die Zahlung von Schadensersatz wegen des Unterlassens der Sanierung des Parkplatzes am sowie des Fußbodens im Mietobjekt. Die Beklagte - die das Objekt untervermietet hatte - stellt in Abrede, dass sie zur Instandhaltung und Instandsetzung des Objektes verpflichtet gewesen sei und rügt im Wesentlichen die Höhe der seitens der Klägerin begehrten Beträge als nicht gerechtfertigt. Dem liegt folgender Sachverhalt zugrunde:

Die X GmbH und die E AG, bei der es sich unstreitig um die Rechtsvorgängerin der Beklagten handelt, unterzeichneten am 15.06.1995/19.07.1995 einen Mietvertrag über das Grundstück, C2-Straße ...a in I. Der Mietvertrag lautet auszuweise wie folgt:

"§ 1 - Mietgegenstand

[...]

2.) Die Vermietung erfolgt zum Betrieb eines Einzelhandelsmarktes. Das Mietobjekt ist für diese Zwecke gebaut und behördlich genehmigt. Es wird vom Mieter übernommen, wie es liegt und steht und wie es vom Mieter besichtigt ist.

[...]

§ 2 - Mietzeiten und Kündigung

1.) Der Mieter hat das Mietobjekt bereits in Besitz.

[...]

§ 8 - Unterhaltung und Veränderung des Mietgegenstandes

1.) Der Vermieter hat das Mietobjekt während der Dauer des Mietverhältnisses in dem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten.

2.) Der Erhaltungsaufwand für die Gebäude in ihrem äußeren Bestand (tragende Mauern und Dach) ist Sache des Vermieters.

3.) Der Mieter hat das Mietobjekt während der Dauer des Mietverhältnisses in einwandfreiem Zustand zu halten. Jährlich ist im 4. Quartal eine gemeinsame Begehung durchzuführen und vom Vermieter zu dokumentieren und zu protokollieren. Beanstandungen und Mängel sind unverzüglich zu beseitigen. Auch sonst muß jederzeit eine Besichtigung innen und außen gewährleistet sein.

4.) Alle Schönheitsreparaturen sind vom Mieter durchzuführen. Der Mieter hat auch alle nach diesem Vertrag nicht dem Vermieter zur Last fallenden Reparaturen und Erneuerungen im und am Gebäude und Grundstück, insbesondere an den PKW-Parkplätzen und deren Zu- und Abfahrten, auf seine Kosten durchführen zu lassen. Es obliegt ihm ferner, alle regelmäßig erforderlich werdenden Wartungen und Prüfungen der Elektroanlagen und sonstigen technischen Einrichtungen, sowie TÜV-Prüfungen auf seine Kosten durchführen zu lassen. Soweit Wartungsverträge für die Heizungsanlage, Fahrstuhl oder sonstiger technischer Einrichtungen notwendig und zweckmäßig sind, schließt der Mieter diese in Eigenverantwortung und auf seine Kosten ab.

[...]

8.) Schäden, die der Mieter, seine Subunternehmer, Unter- oder Ersatzmieter, Arbeiter und Angestellten, Handwerker, Lieferanten, Kunden u.a. an der Mietsache verursachen, hat der...