Entscheidungsstichwort (Thema)
Wohnungseigentumsanlage
Verfahrensgang
LG Mannheim (Beschluss vom 10.05.1999; Aktenzeichen 4 T 21/97) |
Tenor
1. Auf die sofortige weitere Beschwerde des Beteiligten zu 1 wird Ziffer IV des Beschlusses des Landgerichts Mannheim vom 10. Mai 1999 – 4 T 21/97 – wie folgt abgeändert:
Von den Gerichtskosten beider Instanzen tragen der Beteiligte zu 1 1/10 und die Beteiligten zu 2 9/10.
Die Beteiligten zu 2 haben dem Beteiligten zu 1 4/5 seiner im Beschwerdeverfahren entstandenen außergerichtlichen Kosten zu erstatten. Im übrigen werden außergerichtliche Kosten nicht erstattet.
2. Die weitergehende sofortige weitere Beschwerde des Beteiligten zu 1 gegen den Beschluß des Landgerichts Mannheim vom 10. Mai 1999 – 4 T 21/97 – wird zurückgewiesen.
3. Die im Verfahren der weiteren Beschwerde entstandenen Gerichtskosten tragen der Beteiligte zu 1 sowie die Beteiligten zu 2 jeweils zur Hälfte. Außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.
4. Der Geschäftswert für das Verfahren der weiteren Beschwerde wird auf 10.000 DM festgesetzt.
Tatbestand
I.
Die Beteiligten sind die Mitglieder der Wohnungseigentumsanlage … in … aus 28 Wohnungen, 3 gewerblich zu nutzenden Teileigentumseinheiten und einer Reihe von Doppelparkgaragen besteht. Der Beteiligte zu 1 ist Eigentümer der im vierten Obergeschoß liegenden Wohneinheiten, die in der Teilungserklärung mit Nrn. … und … bezeichnet sind. Die Beteiligten streiten um die Verpflichtung der Gemeinschaft, an dem Gebäude Sanierungs- und Instandsetzungsarbeiten durchführen zu lassen. In der Wohnungseigentümerversammlung vom 29.03.1996 wurde der Antrag des Beteiligten zu 1, an Dach und Außenwänden wärmedämmende Maßnahmen durchzuführen, mehrheitlich abgelehnt. Der Antragsteller hat daraufhin beim Amtsgericht beantragt, diesen Beschluß für ungültig zu erklären und der Wohnungseigentümergemeinschaft aufzugeben, an Dach und Außenwänden diejenigen baulichen Maßnahmen auf Kosten der Gemeinschaft durchzuführen, die erforderlich sind, um die in seinen Wohnungen aufgetretenen Durchfeuchtungserscheinungen zu beseitigen. Außerdem hat er beantragt festzustellen, daß die Gemeinschaft verpflichtet ist, die Balkonbrüstungen instandzuhalten.
Das Amtsgericht hat nach Einholung eines Sachverständigengutachtens durch Beschluß vom 10.01.1997 den Anträgen des Beteiligten zu 1 stattgegeben, wobei es die erforderlichen Sanierungsmaßnahmen im Tenor im einzelnen bezeichnet hat. Auf die sofortige weitere Beschwerde der Beteiligten zu 2 hat das Landgericht – nach Einholung eines weiteren Sachverständigengutachtens – den Tenor hinsichtlich der von der Gemeinschaft durchzuführenden Sanierungsmaßnahmen neu gefaßt und den Feststellungsantrag des Beteiligten zu 1 abgewiesen; im übrigen hat es die sofortige Beschwerde der Beteiligten zu 2 zurückgewiesen.
Hiergegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde des Beteiligten zu 1. Er wendet sich gegen die Abweisung seines Feststellungsantrages und vertritt die Ansicht, die Gemeinschaft sei für die Sanierung der Balkongeländer und – falls es erforderlich werde – auch der Fenster zuständig. Er hält die Tenorierung der landgerichtlichen Entscheidung für unzweckmäßig und rügt deren Kostenentscheidung als ermessensfehlerhaft.
Entscheidungsgründe
II.
Die sofortige weitere Beschwerde des Beteiligten zu 1 ist zulässig, hat jedoch nur zum Teil Erfolg. Sie führt zur Änderung der landgerichtlichen Kostenentscheidung, erweist sich im übrigen aber als unbegründet.
1. a) Das Landgericht hat ausgeführt, die Zuweisung der Fenster und Balkongeländer zum Sondereigentum in § 2 I der Teilungserklärung vom 24.11.1970 sei unwirksam. Diese fehlgeschlagene Begründung von Sondereigentum sei jedoch dahingehend umzudeuten, daß den einzelnen Wohnungs- bzw. Teileigentümer die Instandhaltungspflicht für den betreffenden Gegenstand treffe. Die in § 2 I der Teilungserklärung vorgenommene Zuweisung von Fenstern, Rolläden, Balkontüren und Balkongeländern zum Sondereigentum beruhe erkennbar auf der vernünftigen Erwägung, daß die Reparatur- und Erneuerungsbedürftigkeit dieser Gebäudeteile im wesentlichen vom Pflegeaufwand der jeweiligen Eigentümer abhänge, weshalb es sachgerecht sei, diesen insoweit die Instandhaltungslast aufzuerlegen.
b) Hiergegen wendet sich die sofortige weitere Beschwerde des Beteiligten zu 1 ohne Erfolg.
aa) Wie die angefochtene Entscheidung zutreffend ausführt, verstößt die in § 2 I der Teilungserklärung vorgenommene Zuweisung der Fenster, Balkontüren und Balkongeländer zum Sondereigentum gegen § 5 Abs. 2 WEG und ist daher nichtig (OLG Hamm NJW-RR 1992, 148; BayObLG ZMR 1997, 37, jew. m.w.N.). Es ist jedoch in der obergerichtlichen Rechtsprechung anerkannt, daß eine solche – nichtige – Bestimmung der Teilungserklärung gemäß § 140 BGB dahingehend umgedeutet werden kann, daß den jeweiligen Wohnungs- bzw. Teileigentümern die Instandhaltungspflicht bezüglich dieser Gegenstände trifft (OLG Hamm NJW-RR 1992, 148; OLG Hamm ZMR 1996, 503; OLG Hamm ZMR 1997, 193; OLG Düsseldorf ...