Verfahrensgang
LG Heidelberg (Beschluss vom 01.12.2005; Aktenzeichen 7 T 39/05) |
Tenor
1. Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller gegen den Beschluss des LG Heidelberg vom 1.12.2005 - 7 T 39/05 - wird zurückgewiesen.
2. Die Antragsteller tragen die Gerichtskosten des Verfahrens der sofortigen weiteren Beschwerde und haben dem Antragsgegner die im Verfahren der weiteren Beschwerde entstandenen außergerichtlichen Kosten zu erstatten.
3. Der Geschäftswert des Verfahrens der weiteren Beschwerde wird auf 13.140,01 EUR festgesetzt.
Gründe
I. Die Antragsteller und der Antragsgegner bilden die zweigliedrige Wohnungseigentümergemeinschaft U.M.-str. in M., die aus zwei einzelnen Wohnhäusern besteht. Die Antragsteller begehren vom Antragsgegner, ihrem ehemaligen Schwiegersohn, die Zahlung von 12.188,51 EUR, hilfsweise Zustimmung zu einer Betriebskostenabrechnung, da sie für die gesamte Wohnungseigentümergemeinschaft von 1994 bis 2003 die nunmehr anteilig geltend gemachten Betriebskosten alleine getragen hätten. Die Antragsteller bewohnen das ältere Wohnhaus im vorderen Bereich des Grundstücks, im hinteren Bereich des Grundstücks haben der Antragsgegner und die Tochter der Antragsteller gemeinsam ein weiteres Wohnhaus errichtet, in dem sie spätestens seit Gründung der Wohnungseigentümergemeinschaft im Jahr 1993 bis zu ihrer Trennung im Jahr 2001 zusammen lebten. Im Juni 2001 zog der Antragsteller wegen einer Ehekrise aus dem hinteren Wohnhaus aus, dieses wurde weiterhin von der Tochter der Antragsteller bewohnt, bis der Antragsgegner das Anwesen durch Zuschlag im Rahmen der Teilungsversteigerung am 30.4.2004 zu Alleineigentum erwarb. Der Antragsgegner und die Tochter der Antragsteller sind mittlerweile geschieden.
Für die weitere Darstellung wird auf die Sachverhaltsschilderung in der angegriffenen Entscheidung des LG Bezug genommen. Das AG Wiesloch hat den Zahlungsantrag und die Hilfsanträge zurückgewiesen.
Die sofortige Beschwerde der Antragsteller zum LG Heidelberg blieb ohne Erfolg. Das LG hat ihre Beschwerde mit der Begründung zurückgewiesen, ein Anspruch stehe ihnen nicht zu, da Beschlüsse über Wirtschaftspläne oder Jahresabrechnungen in den Jahren 1994 bis 2003 nicht gefasst worden seien, es sei auch treuwidrig, diese Ansprüche nunmehr geltend zu machen, denn sie seien verwirkt.
Mit ihrer sofortigen weiteren Beschwerde verfolgen die Antragsteller ihr ursprüngliches Anliegen weiter.
II. Das zulässige Rechtsmittel hat in der Sache keinen Erfolg. Die landgerichtliche Entscheidung hält im Ergebnis rechtlicher Nachprüfung stand.
Die Antragsteller können vom Antragsgegner weder Rückzahlung noch Zustimmung zu den vorgelegten Jahresabrechnungen für die Jahre 1994 bis 2003 verlangen.
Zutreffend geht das LG davon aus, dass ein Anspruch auf Wohngeld gegen einen Wohnungseigentümer einen Eigentümerbeschluss für den Gesamt- und Einzelwirtschaftsplan oder über die Gesamt- und Einzeljahres-abrechnung voraussetzt. Der einzelne Wohnungseigentümer kann einen solchen Anspruch nur geltend machen, wenn er durch einen Eigentümerbeschluss dazu ermächtigt wurde. In der Regel werden die Wohngeldansprüche vom Verwalter eingefordert und geltend gemacht (vgl. BayObLG NZM 2002, 609 f.). Hier gilt jedoch, wie in dem vom BayObLG vorgenannten entschiedenen Fall, etwas anderes. Da weder ein Verwalter bestellt ist noch in der insoweit mittlerweile zerstrittenen Zweiergemeinschaft Mehrheitsbeschlüsse möglich sind, denn es gilt das gesetzliche Kopfprinzip des § 25 Abs. 2 S. 1 WEG, kann eine Begleichung der gemeinschaftlichen Kosten und Lasten nur in der Weise durchgeführt werden, dass ein Wohnungseigentümer in Vorlage tritt und anschließend vom anderen Wohnungseigentümer Erstattung des auf diesen entfallenden Anteils verlangt (vgl. BayObLG a.a.O.; BayObLG WuM 2002, 41). Ein Ermächtigungsbeschluss liegt nicht vor. Mit einem Mehrheitsbeschluss braucht nicht gerechnet zu werden, da bei einer - möglicherweise nicht ordnungsgemäß einberufenen - Eigentümerversammlung am 26.11.2004 eine Zustimmung des Antragsgegners zu den jährlichen Abrechnungen nicht erreicht werden konnte. Auch in der vorliegenden Fallkonstellation kann deshalb der verauslagende Wohnungseigentümer ohne weitere Zwischenschritte unmittelbar von den Eigentümern der zweiten Wohnungseigentumseinheit Zahlung verlangen. Diese Zahlungsansprüche ergeben sich grundsätzlich aus einer Geschäftsführung ohne Auftrag gem. §§ 683, 670 BGB (vgl. Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9. Aufl., § 16 Rz. 73 ff.), da die Zahlung der gemeinsamen Lasten an sich ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, es sich bei den Ausgaben für Steuern, Versicherung, Gemeindeabgaben, Wasser und Energie regelmäßig um notwendige Ausgaben im gemeinschaftlichen Interesse handelt (vgl. Bärmann/Pick/Merle a.a.O. § 16 Rz. 81). Das LG hat jedoch im Ergebnis zutreffend festgestellt, dass die Antragsteller Ersatz ihrer Aufwendungen vom Antragsgegner nicht verlangen können. Zunächst ist vom Zeitraum des Auszuges des Antragsgegners im Juni 2001 bis ...