OLG Karlsruhe Beschluss vom 24.03.1993 - 4 W 117/92

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnungseigentumssache: Weinstube in Sondereigentum "Laden"

Verfahrensgang

LG Freiburg i. Br. (Urteil vom 06.11.1992; Aktenzeichen 4 T 85/92)

Tenor

1. Die sofortige weitere Beschwerde des Antragstellers gegen den Beschluß der 4. Zivilkammer des Landgerichts Freiburg i. Br. vom 06.11.1992 – 4 T 85/92 – wird zurückgewiesen.

2. Der Antragsteller hat die Gerichtskosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde einschließlich der den Antragsgegnern Ziff. 1 in dieser Instanz erwachsenen außergerichtlichen Kosten zu tragen.

3. Der Geschäftswert des Verfahrens der weiteren Beschwerde wird auf DM 160.000,00 festgesetzt.

Gründe

I.

Der Antragsteller ist Teileigentümer in dem Anwesen B-Str. und M-Str. und in F… Im vorliegenden Verfahren hat er u. a. die Feststellung begehrt, daß eine Zustimmung der Eigentümergemeinschaft zu der Nutzungsänderung seiner Gewerbeeinheit Nr. von einem Friseursalon in eine Weinstube nicht erforderlich ist. Das Landgericht hat diesen Antrag mit dem – teilweise – angefochtenen Beschluß ebenso wie das Amtsgericht zurückgewiesen. Auf die Gründe der landgerichtlichen Entscheidung wird verwiesen. Mit seiner statthaften und zulässigen sofortigen Beschwerde (S. 45 Abs. 1 WEG i.V.m. §§ 27 Abs. 1, 29 Abs. 1 FGG) verfolgt der Antragsteller sein Feststellungsbegehren gegenüber den übrigen Sondereigentümern – den Antragsgegnern Ziff. 1 – weiter. Wegen der Gründe wird auf die Beschwerdeschrift vom 29.01.1993 Bezug genommen. Die Antragsgegner Ziff. 1 treten dem Rechtsmittel des Antragstellers entgegen.

Die weitere Beschwerde des Antragstellers ist in der Sache nicht begründet.

1. Das Landgericht hat mit zutreffenden Erwägungen und in Übereinstimmung mit der Rechtssprechung (BayObLG WM 1992, 704; OLG Hamm OLGZ 1990, 34, 38; KG ZMR 1989, 25, 26) in der in dem Teilungsvertrag vom 28.11.1984 erfolgten Kennzeichnung des Sondereigentums des Antragstellers als „Ladenlokal” eine Zweckbestimmung des Sondereigentums mit Vereinbarungscharakter in der Form einer Gebrauchsregelung nach § 15 Abs. 1 WEG erblickt. Der Senat schließt sich der an Sinn und Wortlaut, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung ergibt (BayObLG WM 1992, 704), ausgerichteten eingehenden Auslegung der Bestimmungen des Teilungsvertrages durch das Landgericht an und verweist zur Vermeidung von Wiederholungen auf sie (§ 543 Abs. 1 ZPO).

Dieser Auslegung steht die vom Antragsteller mit seiner weiteren Beschwerde in Bezug genommene Entscheidung des OLG Hamm OLGZ 1990, 34 ff. nicht entgegen, da in jenem Fall die auszulegende Gebrauchsregelung – anders als hier – ausdrücklich eine Nutzung ausschloß, die geeignet war, „das Ansehen der übrigen Wohnungseigentümer/Teileigentümer zu beeinträchtigen”. Entgegen der ebenfalls von dem Antragsteller vertretenen Ansicht sind in dem hier zu beurteilenden Teilungsvertrag vom 28.11.1984 nicht nur die Gewerbeeinheiten „Ladenlokal” und „Büroraum” voneinander abgegrenzt, sondern die Gewerbeeinheiten werden zugleich auch allgemein den Wohnungseinheiten gegenübergestellt, wie beispielsweise § 2 (2) des Vertrages mit aller Deutlichkeit zeigt.

Der Antragsteller ist demnach mit seinem Sondereigentum Nr. 2012 grundsätzlich auf eine Nutzung als Laden beschränkt.

2. Dem Landgericht ist ferner darin zu folgen, daß die Zweckbestimmung des Sondereigentums des Antragstellers den Betrieb einer Weinstube verbietet. Dies entspricht der – soweit ersichtlich – einhelligen Auffassung in der Rechtssprechung, wonach die Bezeichnung eines Sondereigentums als „Laden” den Betrieb einer bis in die Nacht hinein geöffneten Gaststätte nicht zuläßt (OLG Frankfurt OLGZ 1987, 49; BayObLG NJW-RR 1986, 1073, 1074; OLG Karlsruhe OLGZ 1985, 397, 398). Zwar schließt eine Zweckbestimmung „Laden” grundsätzlich nicht solche Nutzungen aus, die sich nicht mehr als ein Laden störend oder beeinträchtigend auswirken (BayObLG NJW-RR 1989, 719, 720; KG NJW-RR 1986, 1073, 1074). Da es sich bei einem Laden aber nach dem allgemeinen Sprachgebrauch um eine Verkaufsstätte handelt, die an die gesetzlichen Ladenschlußzeiten gebunden ist (BayObLGZ 1980, 154, 162), geht ein gastronomischer Betrieb wie hier, der sowohl abends wie auch samstagnachmittags und sonntags geöffnet ist, in aller Regel über die Nutzungsart „Laden” hinaus. Dies gilt insbesondere auch für eine Weinstube, da gerade mit dem Ausschank von alkoholischen Getränken nach der Lebenerfahrung unvermeidbare oder jedenfalls nicht mit Sicherheit zu verhindernde Lärmbelästigungen der Anwohner einhergehen, wie sie bei einem lediglich am Tage geöffneten Ladengeschäft nicht auftreten (KG NJW-RR 1992, 1102 und 1986, 1073, 1074; BayObLGZ 1980, 154, 162 und WM 1990, 318, 319). Dies trifft auch im Streitfall zu, unabhängig von der Lage des Anwesens der Beteiligten an der verkehrsreichen Straßenkreuzung B-Str/M-Str in F.

Soweit der Antragsteller mit seiner weiteren Beschwerde zur Ausstattung seines Lokals sowie zur Nutzung einzelner Sondereigentumsanteile des fraglichen Anw...