OLG Karlsruhe Beschluss vom 30.12.2022 - 14 W 59/22 (Wx)

Leitsatz (amtlich)

1. Im Verfahren zur Änderung einer Grunddienstbarkeit muss eine Bevollmächtigung des Verwalters einer Wohnungseigentümergemeinschaft, welcher zugleich der Verfahrensbevollmächtigte der Eigentümer ist, von allen Eigentümern und in der nach § 29 Abs. 1 GBO erforderlichen Form erfolgen.

2. Der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft vertritt nach § 9b Abs. 1 WEG zwar die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, nicht aber die Wohnungseigentümer selbst. Für die Eintragung oder Änderung einer Dienstbarkeit ist daher die Mitwirkung aller Wohnungseigentümer gegenüber dem Grundbuchamt erforderlich (andere Ansicht OLG Nürnberg, Beschluss vom 12.07.2021 - 15 W 2283/21 -).

Verfahrensgang

AG Villingen-Schwenningen (Aktenzeichen VSW 043 GRG 752/2021)

Tenor

1. Die Beschwerde der Antragsteller vom 30.06.2022 gegen den Zurückweisungsbeschluss des Amtsgerichts - Grundbuchamt - Villingen-Schwenningen vom 02.06.2022 (VSW 043 GRG 752/2021) wird zurückgewiesen.

2. Die Antragsteller tragen die Kosten des Beschwerdeverfahrens.

3. Der Wert des Beschwerdeverfahrens wird auf 5.000 EUR festgesetzt.

Gründe

I. Die Beschwerde richtet sich gegen die Zurückweisung eines Grundbuchänderungsantrags.

Mit Schriftsatz ihres Verfahrensbevollmächtigten und zugleich Verwalters der Wohnungseigentümergemeinschaft W beantragten die Wohnungseigentümergemeinschaft und die Eigentümer auf der Grundlage eines vor dem Oberlandesgericht Karlsruhe - 25 U 5/21 - am 08.06.2021 geschlossenen gerichtlichen Vergleichs und des daraufhin auf der Eigentümerversammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft W vom 01.07.2021 unter Tagesordnungspunkt III 3 gefassten Beschlusses eine Änderung des Inhalts einer Grunddienstbarkeit vom 22.02.1978 (Abwasserleitungsrecht) zugunsten des Flurstücks .... im Grundbuch von W.

Mit Schreiben vom 23.12.2021 wies das Grundbuchamt wegen des Antrags vom 12.07.2021 darauf hin, dass nur die betroffenen Eigentümer antragsberechtigt seien und es zum Vollzug des Antrags noch der Bewilligung der Änderung der Grunddienstbarkeit durch alle Wohnungs- und Teileigentümer in der Form des § 29 GBO (Unterschriftsbeglaubigung) bedürfte. Eine Bewilligung der Änderung durch den Verwalter sei nicht möglich.

Mit Schriftsatz ihres Verfahrensbevollmächtigten vom 23.02.2022 teilten die Eigentümer daraufhin unter Berufung auf den Beschluss des Oberlandesgerichts Nürnberg vom 12.07.2021 - 15 W 2283/21 - mit, dass sie mit der Rechtsauffassung des Grundbuchamts, nach welcher alle Wohnungs- und Teileigentümer die Änderung der Grunddienstbarkeit bewilligen müssten, nicht einverstanden seien.

Mit Beschluss vom 02.06.2022 hat das Grundbuchamt die Anträge der Wohnungseigentümergemeinschaft und der Eigentümer vom 12.07.2021 auf Eintragung der Änderung des Inhalts der Grunddienstbarkeit (Abwasserleitungsrecht) nach § 18 Abs. 1 GBO zurückgewiesen. Zur Begründung hat es ausgeführt, eine Bewilligung der Änderung der Grunddienstbarkeit durch den Verwalter sei nicht möglich. Vielmehr müssten alle Wohnungs- und Teileigentümer die Änderung der Grunddienstbarkeit in der Form des § 29 GBO bewilligen. Antragsberechtigt sei der betroffene und der begünstigte Eigentümer, nicht jedoch der Verwalter. Es sei zu unterscheiden zwischen dem Verband der Wohnungseigentümer, welcher gemäß § 9a WEG durch den Verwalter vertreten werde, und der Gemeinschaft der Bruchteilseigentümer gemäß §§ 1 Abs. 5 WEG, 741 BGB, welche durch die einzelnen Wohnungseigentümer vertreten werde. Dingliche Veränderungen, z. B. die Veräußerung einer Grundstücksteilfläche oder die Belastung mit dinglichen Rechten, könnten dabei nur die betroffenen Wohnungseigentümer vornehmen. Die Beauftragung des Verwalters zur Abgabe der zum Vollzug der Änderung der Grunddienstbarkeit erforderlichen Erklärungen im vorgelegten Protokoll der Wohnungseigentümerversammlung sei ebenfalls nicht ausreichend, da diese durch den Verband der Wohnungseigentümer erfolgt, der Verband jedoch nicht bewilligungsbefugt sei. Es bedürfe vielmehr einer Bevollmächtigung des Verwalters durch die einzelnen Wohnungseigentümer in der Form des § 29 GBO.

Mit der am 30.06.2022 hiergegen eingelegten Beschwerde wenden sich (nur) die Eigentümer gegen die im Beschluss vom 02.06.2022 vertretene Rechtsansicht des Grundbuchamts und tragen hierzu insbesondere vor, die Eigentümer hätten den Verwalter im Rahmen der Eigentümerversammlung vom 01.07.2021 ausdrücklich bevollmächtigt, sie zum Zweck des Vollzugs des gerichtlichen Vergleichs zu vertreten. Die Unterschriften des Verwalters und der Mitunterzeichnerin des Protokolls seien öffentlich beglaubigt. Die Auffassung des Grundbuchamts verstoße gegen § 9b Abs. 1 S. 1 WEG und beachte die Bevollmächtigung des Verwalters durch den einstimmigen bestandskräftigen Beschluss der Eigentümer in der Versammlung vom 01.07.2021 nicht. Auch das Oberlandesgericht Nürnberg habe in seinem Beschluss vom 12.07.2021 - 15 W 2283/21 - entschieden, dass im Fall einer Änderung einer Grunddienstbarkeit das Grundbuchamt keine von allen ...