Entscheidungsstichwort (Thema)
Zustimmung
Verfahrensgang
LG Konstanz (Aktenzeichen 1 S 269/82) |
Tenor
Begründet der Vermieter sein Mieterhöhungsverlangen nach § 2 Abs. 2 MHG (alter und neuer Fassung) mit dem Hinweis auf entsprechende Entgelte für 3 andere Wohnungen, so ist dieses Mieterhöhungsverlangen nicht deshalb als ganzes unwirksam, weil der Mietzins für eine dieser Wohnungen unter dem verlangten Mietzins liegt, es sei denn, der Mietzins für diese Wohnung liege außer jedem Verhältnis zu dem verlangten Mietzins. Das Mieterhöhungsverlangen ist jedoch der Höhe nach insoweit unwirksam, als der Mietzins für diese Wohnung überschritten ist.
Gründe
Mit Anwaltsschreiben von 28.05.1982 (17) haben die Kläger als Wohnungsvermieter von den Beklagten als Wohnungsmietern die Zustimmung zur Erhöhung des monatlichen Mietzinses auf 657,80 DM ohne Nebenkosten, das sind 7,28 DM je qm, verlangt. Zur Begründung haben sie nach § 2 Abs. 2 S. 3 MHG a.F. auf Entgelte für folgende Wohnungen hingewiesen:
|
Wohnung Nr. 1: 7,74 DM je qm |
|
Wohnung Nr. 2: 6,64 DM je qm |
|
Wohnung Nr. 3: 7,66 DM je qm |
|
Wohnung Nr. 4: 7,08 DM je qm. |
Nach Auffassung des Landgerichts scheidet die Wohnung Nr. 1 als Vergleichswohnung von vornherein aus, da sie seit längerer Zeit leersteht. Für die übrigen 3 Wohnungen errechnet das Landgericht einen durchschnittlichen Mietzins von 7,12 DM je qm. Da mit dem Mieterhöhungsverlangen ein höherer Mietzins, nämlich ein solcher von 7,28 DM je qm erstrebt wird, hat das Landgericht als Berufungsgericht im Rahmen der Zustimmungsklage mit Beschluß vom 25.03.1983 dem Senat folgende Frage gemäß Art. III des dritten Gesetzes zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften in der Fassung des Gesetzes vom 05.06.1980 (BGBl. I S. 657) zum Rechtsentscheid vorgelegt.
Ist ein Mieterhöhungverlangen nach § 2 Abs. 2 S. 4 MHG, welches unter Hinweis auf 4 vergleichbare Wohnungen gestellt wird und mit dem der durchschnittliche qm-Mietzins der 4 Vergleichswohnungen als neuer Mietzins begehrt wird, unzulässig, wenn eine Vergleichswohnung von vornherein ausscheidet und wenn der durchschnittliche Mietzins pro qm der verbleibenden 3 Vergleichswohnungen nicht ganz unerheblich geringer ist als der begehrte Mietzins pro qm?
Die Vorlage ist zulässig. Der Vorlagefrage könnt insbesondere grundsätzliche Bedeutung zu. Zwar ist das Mieterhöhungsverlangen noch unter der Geltung von § 2 Abs. 2 S. 3 MHG a.F. ergangen und gilt seit 01.01.1983 die neue Fassung des § 2 Abs. 2 S. 4 MHG, eingeführt durch das Gesetz vom 20.12.1982 (BGBl. I S. 1912). Der Gegenstand der Vorlagefrage bleibt von dieser Gesetzesänderung jedoch unberührt. Die Vorlagefrage ist – soweit ersichtlich – bisher von keinem Oberlandesgericht durch Rechtsentscheid beantwortet worden.
Der Senat beantwortet die Frage, wie dies aus dem Entscheidungstenor ersichtlich ist.
Ein Mieterhöhungsverlangen nach § 2 MHG ist unwirksam mit der Folge, daß es im Rahmen einer hierauf gestützten Zustimmungsklage nicht sachlich überprüft werden kann, wenn die in § 2 MHG geforderten notwendigen Bestandteile eines solchen Verlangens nicht vollständig vorliegen (vgl. BGH WoM 1982, 324 = Rechtsentscheid-Sammlung des Bundesanzeigers – RES – Nr. 32 zu § 2 MHG). Ob angesichts der Neufassung von § 2 Abs. 3 S. 2 MHG immer noch gilt, daß eine Zustimmungsklage, die auf ein unwirksames Mieterhöhungsverlangen gestützt ist, unzulässig sei, kann dahinstehen (vgl. – noch zur alten Fassung – Münchner Kommentar, Anh. zu § 564 b BGB, Rdn. 65 zu § 2 MHG).
§ 2 Abs. 2 S. 3 MHG a.F. und § 2 Abs. 2 S. 4 MHG n.F. beschreiben die Voraussetzungen eines Mieterhöhungsver langes insoweit übereinstimmend wie folgt. Begründet der Vermieter sein Erhöhungsverlangen mit dem Hinweis auf entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen, so genügt … die Benennung von 3 Wohnungen …. Nicht Gegenstand der Vorlage ist in diesem. Zusammenhang die Frage, ob und unter welchen Voraussetzungen auch die Benennung von weniger als 3 Wohnungen genügt. Das Landgericht nimmt ersichtlich den Regelfall an, der die Benennung von 3 Vergleichswohnungen erfordert. Nicht zu überprüfen ist auch die Rechtsauffassung des Landgerichts, daß die Wohnung Nr. 1 als Vergleichswohnung von vornherein ausscheide, da sie bereits seit längerer Zeit leersteht. Schließlich könnt es auch nicht darauf an, ob mit einem Mieterhöhungverlangen ein höherer als der mit der Benennung von Vergleichswohnungen dargetane Mietzins mit der Begründung verlangt werden kann, die Mietwohnung weise einen höheren Standard als die benannten Vergleichswohnungen auf. Darum geht es hier nicht.
Nach § 2 Abs. 2 MHG müssen die Entgelte für die benannten Vergleichswohnungen dem verlangten Mietzins entsprechen. Das Landgericht legt seiner Vorlage zugrunde, daß für diese Entsprechung der Durchschnitt der Entgelte für die Vergleichswohnungen maßgebend ist (so auch Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, 4. Aufl., Rdn. C 103 e, Gramlich, Mietrecht, Anm. 12 zu § 2 MHG). Dem folgt der Senat nicht. Nach Auffassung des Sen...