Leitsatz (amtlich)
Ist eine der Klausel über die Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter unwirksam, ist der Vermieter berechtigt, im Rahmen eines Mieterhöhungsverfahrens einen entsprechenden Zuschlag auf die Miete zu verlangen.
Normenkette
BGB § 558 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 S. 1; II. Berechnungsverordnung § 28 Abs. 4 S. 2
Verfahrensgang
LG Karlsruhe (Urteil vom 06.07.2006; Aktenzeichen 8 C 540/05) |
Tenor
I. Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des AG Karlsruhe vom 6.7.2006 - 8 C 540/05 - im Kostenpunkt aufgehoben und im Übrigen wie folgt abgeändert:
Die Beklagte wird verurteilt, über die erstinstanzlich zuerkannte Zustimmung zur Erhöhung der monatlichen Grundmiete für die im Dachgeschoss des Hauses Finkenweg 9, Karlsruhe, angemietete Wohnung um 2,08 EUR der Erhöhung um weitere 28,28 EUR monatlich, also auf monatlich 378,04 EUR zzgl. Nebenkosten und Stellplatzmiete wie bisher mit Wirkung ab dem 1.12.2005 zuzustimmen.
II. Die Beklagte trägt die Kosten des ersten Rechtszugs. Von den Kosten des Berufungsrechtszugs tragen die Klägerin 20 % und die Beklagte 80 %.
III. Das Urteil ist hinsichtlich der Kostenentscheidung vorläufig vollstreckbar.
Die Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung i.H.v. 110 % des zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit i.H.v. 110 % des zu vollstreckenden Betrages leistet.
Die Klägerin kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung i.H.v. 110 % des zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit i.H.v. 110 % des zu vollstreckenden Betrages leistet.
IV. Die Revision wird zugelassen.
Gründe
I. Die Klägerin verlangt von der Beklagten die Zustimmung zur Erhöhung der monatlichen Grundmiete für die im Dachgeschoss des Hauses in Karlsruhe angemietete Wohnung ab dem 1.12.2005.
Durch das angefochtene Urteil, auf das wegen des Sach- und Streitstands im ersten Rechtszug sowie der getroffenen Feststellungen Bezug genommen wird, hat das AG der Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung i.H.v. 2,08 EUR stattgegeben und sie im Übrigen abgewiesen. Es stehe aufgrund des eingeholten Sachverständigengutachtens fest, dass die ortsübliche Vergleichsmiete für die Wohnung der Beklagten 349,76 EUR monatlich ohne Nebenkosten und Stellplatzmiete betrage; ein Zuschlag für die nicht geschuldeten Schönheitsreparaturen wegen der unwirksamen Klausel in § 14b des Formularmietvertrages sei nicht vorzunehmen, da sich bei einer Mieterhöhung nach § 558 BGB die ortsübliche Vergleichsmiete ausschließlich nach den Kriterien dieser Vorschrift bestimme, sodass ein Rückgriff auf Kostenmietelemente mangels ausdrücklicher gesetzlicher Regelung ausgeschlossen sei.
Mit der Berufung begehrt die Klägerin zunächst über den erstinstanzlich zuerkannten Betrag die Zustimmung zur Erhöhung der Grundmiete für die Wohnung um weitere 36,47 EUR auf 386,23 EUR monatlich. In der mündlichen Verhandlung hat sie die Klageerweiterung wieder zurückgenommen und begehrt noch die Zustimmung zu einer weiteren Erhöhung der Miete um 28,28 EUR auf den im Mieterhöhungsverlangen genannten Betrag von 378,04 EUR. Zur Begründung führt sie aus, dass das AG in rechtsfehlerhafter Weise einen jährlichen Zuschlag für Schönheitsreparaturen von 8,50 EUR/m2 Wohnfläche im Jahr versagt habe. Die Übernahme der Schönheitsreparaturen habe Entgeltcharakter. Wenn - wie hier - die Klausel über die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter unwirksam sei, könne erst durch die Hinzurechnung eines Zuschlags, der sich an § 28 Abs. 4 S. 2 der Zweiten Berechnungsverordnung mit 8,50 EUR/m2 Wohnfläche im Jahr orientiere, die Vergleichbarkeit mit Mieten anderer Wohnungen sichergestellt werden.
Die Beklagte verteidigt das erstinstanzliche Urteil und beantragt die Zurückweisung der Berufung.
Wegen des Weiteren Sach- und Streitstands im Berufungsrechtszug wird auf die eingereichten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.
II. Die zulässige Berufung ist im zuletzt geltend gemachten Umfang begründet.
1. Die Berufung ist zulässig.
Der Wert des Beschwerdegegenstandes übersteigt 600 EUR (§ 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO). Die Rechtsmittelbeschwer bei Klagen auf Mieterhöhung ist nach § 9 ZPO zu bestimmen, sodass der 3 ½-fache Jahresbetrag des streitigen Betrages maßgeblich ist (vgl. BGH BGHR 2003, 1036; Zöller/Herget, Zivilprozessordnung, 26. Aufl., § 3 Rz. 16 "Mietstreitigkeiten" und § 9 Rz. 1). Hier hat die Klägerin erstinstanzlich eine Mieterhöhung um 30,36 EUR monatlich verlangt und lediglich mit einem Betrag von 2,08 EUR monatlich obsiegt, sodass sie i.H.v. 28,28 EUR monatlich durch das amtsgerichtliche Urteil beschwert ist und sich damit der Wert des Beschwerdegegenstandes auf 1.187,76 EUR beläuft (28,28 EUR × 42 Monate).
2. Die Berufung ist begründet.
Die Klägerin hat gegen die Beklagte gem. § 558 Abs. 1 S. 1 BGB über den im erstinstanzlichen Urteil zugesprochenen Betrag von 2,08 EUR hinaus Anspruch auf Zustimmung zur Erhöhung der Miete um weitere 28,28 EUR auf 378,04 EUR monatlich ab d...