OLG Karlsruhe Urteil vom 31.10.1985 - 15 U 129/84

Entscheidungsstichwort (Thema)

Forderung

Verfahrensgang

LG Baden-Baden (Urteil vom 26.03.1984; Aktenzeichen 1 O 326/83)

Tenor

I. Die Berufung des Klägers gegen das Urteil des Landgerichts Baden-Baden vom 26. März 1984 wird zurückgewiesen.

II. Der Kläger trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.

III. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Dem Kläger wird nachgelassen, die Zwangsvollstreckung wegen der Kosten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 9.000,– DM abzuwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet. Sicherheitsleistungen können durch unbedingte, unbefristete, selbstschuldnerische Bürgschaften eines im Inland als Zoll- oder Steuerbürge zugelassenen Kreditinstitutes erbracht werden.

IV. Die Beschwer des Klägers beträgt 75.828,– DM.

Tatbestand

Durch Vertrag vom 29.2.1980 vermietete die Beklagte in ihrem Anwesen … in … als Wohnung II bezeichnete, bis dahin als Zahnarztpraxis benutzte Räume an den Kläger und seine Ehefrau für gewerbliche Zwecke der vom Kläger betriebenen Firma … (Vertrieb von Stiltüren, Kassettendecken, Heizkörperverkleidungen, Schrankfronten u.ä.) ab 1.9.1980 für die Dauer von zehn Jahren mit Verlängerung um jeweils ein Jahr bei Nichtkündigung nach Ablauf der Vertragsdauer. Der Mietzins betrug einschließlich MWSt 2.153,78 DM monatlich zuzüglich Nebenkosten und Vorauszahlungen. Der Kläger und seine Ehefrau waren seit 1972 bereits Mieter von zwei Wohnungen (Wohnung I und III) in dem Anwesen der Beklagten. Der Kläger beabsichtigte anläßlich der Anmietung der Gewerberäume eine Modernisierung und Umbauten aller drei Wohnungen, bei den Gewerberäumen mit Rücksicht auf die Belange des Geschäftsbetriebes der Firma …

Am 29.2.1980 schlossen der Kläger und seine Ehefrau mit der Beklagten eine Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag (I 49). In dieser heißt es u.a.:

„Die Mieter beabsichtigen, alle drei Wohneinheiten nach ihren Wünschen und auf ihre Kosten großzügig und erstklassig zu renovieren … Die Erlaubnis der Vermieterin zum Umbau wird hiermit zwar erteilt, aber davon abhängig gemacht, daß

1. die Mieter sich mit der Vermieterin über alle Um- und Einbauten sowie Installationen vorher abstimmen.
2. die Mieter für alle Schäden haften, die durch den Umbau eventuell entstehen und
3. die Mieter sich zur völligen Wiederherstellung im Falle ihres Umzuges verpflichten, falls es von der Vermieterin verlangt wird. Das Entfernen von jetzt vorhandenen, nicht tragenden Zwischenwänden ist möglich, jedoch sind bei Beendigung des Mietverhältnisses, falls verlangt, die Zwischenwände wieder zu setzen, um gegebenenfalls drei Wohneinheiten wieder herzustellen.

Die Mieter beabsichtigen folgende Investitionen:

1. Einbau von Doppelfenstern zum … und …
2. Gästetoilette erneuern,
3. Elternbad erneuern, Einbau einer Duschkabine und eines zweiten Waschbeckens sowie von Spiegeln,
4. eventuell Verlegung der Heizkörper in Wohnung I in die Fensternischen und Einbau von Marmorbänken,
5. Verkleidung aller Heizkörper in sämtlichen drei Wohnung,
6. Rolläden entfernen oder erneuern, zum Teil einbruchssicher,
7. Küche rundum Kacheln und Einbau eines Dunstabzuges,
8. Teppichboden in der gesamten Etage,
9. neue Türen in den Wohnung I, II und III,
10. allgemeine Reparaturen und Malerarbeiten.

Im Hinblick auf diese Investitionen, die beim Einbau in das Eigentum der Vermieterin übergehen, wird die Mietdauer auf zehn Jahre festgesetzt …

Im Falle der Auflösung des Mietverhältnisses, gleichgültig aus welchem Rechtsgrund, besteht keinerlei Wertersatzanspruch gegenüber der Vermieterin für bauliche Veränderungen. Instandsetzungen, Einbauten, Türen und Schönheitsreparaturen …”

Wegen der Einzelheiten der Vereinbarungen wird auf den Mietvertrag und die Zusatzvereinbarung Bezug genommen (I 39–51).

Der Kläger ließ in allen drei Wohnungen umfangreiche Um- und Einbauten sowie Modernisierungen durchführen, u.a. auch in den Gewerberäumen (Wohnung II) die schon älteren, groß dimensionierten und im Raum angebrachten Heizkörper durch flache moderne Radiatoren mit Thermostatventilen ersetzen und in die Fensternischen installieren. Heizungs-, Sanitär- und Elektroinstallationen wurden unter Putz gelegt, Boden- und Wandflächen begradigt, die unterschiedlich hohen und breiten Türöffnungen auf ein einheitliches Maß gebracht und neue Türzargen und Türblätter aus den Beständen der Firma Ilgen Decor eingesetzt. Weiter wurden einige Erneuerungsarbeiten an den Rolläden und Gurtwicklern ausgeführt. Wegen der Einzelheiten der Umbauten wird auf den Schriftsatz der Klägerin vom 2.8.1983 (I 3 ff.) Bezug genommen.

Mit Schreiben vom 30.4.1982 (Zugang: 3.5.1982) kündigte die Beklagte die Mietverhältnisse aus wichtigem Grund mit sofortiger Wirkung. Die zu seinem Hausstand gehörende Tochter des Klägers war in die im Erdgeschoß des Anwesens der Beklagten gelegene Modeboutique der Mieterin Beate … eingestiegen und hatte dort in erheblichem Umfange Kleidungsstücke, Schuhe und Kosmetika entwendet. Außerdem war von Familienangehörigen des Klägers in anderem Zusammenhang ein Vorhängeschloß in e...