OLG Koblenz Urteil vom 06.01.2010 - 2 U 781/09

Leitsatz (amtlich)

1. Den Wohnungseigentümern steht ein Schadensersatzanspruch zu, wenn gegen die Pflicht zur Instandhaltung und Instandsetzung im Rahmen einer ordnungsgemäßen Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums verstoßen wird (in Anknüpfung an BGH Beschluss vom 22.04.1999 - V ZB 28/98 - NJW 1999, 2108; OLG Düsseldorf, ZMR 1999, 423).

2. Der Anspruch richtet sich nicht gegen die WEG, sondern gegen den Verwalter. Für ein Verschulden des Verwalters hat die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht nach § 278 BGB einzustehen (in Anknüpfung an OLG Düsseldorf, ZMR 1999, 423 und WM 1995, 230). Bei schuldhaftem Verhalten des Verwalters besteht ein eigener Anspruch des geschädigten Wohnungseigentümers gegen diesen. Der mit der WEG abgeschlossene Verwaltungsvertrag entfaltet insoweit Schutzwirkung zugunsten der geschädigten Wohnungseigentümer.

3. Die WEG kann aber für ein schuldhaftes Verhalten eines von ihr beauftragten Fachunternehmens (Erfüllungsgehilfen der Wohnungseigentümer) haften.

Normenkette

WEG § 21 Abs. 4-5, § 27; BGB § 278

Gründe

Der Senat hat die Sache beraten. Er erwägt die Berufung gemäß § 522 Abs. 2 Satz 1 ZPO zurückzuweisen. Die Rechtssache hat keine grundsätzliche Bedeutung. Die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erfordern eine Entscheidung des Berufungsgerichts nicht. Die Berufung hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Die Gründe werden nachfolgend dargestellt. Den Klägern wird eine Frist zur Stellungnahme gesetzt bis zum 28. Januar 2010. Der Senat regt zur Vermeidung weiterer Kosten die Rücknahme der Berufung an.

I. Die Parteien streiten um Schadensersatzansprüche aus mangelhafter Verwaltung im Rahmen einer Wohnungseigentümergesellschaft.

Die Kläger sind Miteigentümer der Wohnungseigentümergemeinschaft (nachfolgend WEG) E.- str. 34 in M.. Sie haben Sondereigentum an der Gewerbefläche im Erdgeschoss und Kellergeschoss. Die Beklagte ist die WEG E.-straße 34 in M., die neben den Klägern aus weiteren Miteigentümern der Wohnungseigentümergemeinschaft besteht. Bei dem Anwesen handelt es sich um ein mehrstöckiges Wohn- und Geschäftsgebäude. Die Kläger erwarben ihr Wohnungseigentum mit notariellem Kaufvertrag vom 27.11.2002. Bei dem Kellergeschoss handelt es sich um einen Gewölbekeller. Im April 2005 stellten die Kläger an der rechten Wand der Kellertreppe zum Gewölbekeller Feuchtigkeit fest. Daraufhin wurde die Bauprojektbetreuung H. aus L., Streitverkündete zu 1), mit der Feststellung der Ursache der Feuchtigkeit beauftragt.

Am 20.5.2005 nahm die Bauprojektbetreuung H. in Anwesenheit der Hausverwaltung den Gewölbekeller der Kläger in Augenschein. Mit Schreiben vom 6.1.2006 (K 4) empfahl diese der Beklagten zur Beseitigung der Wassereinbrüche Mauerwerksinjektionen auf Acrylatbasis.

Im Schreiben heißt es wörtlich:

"Unter Berücksichtigung der Verhältnismäßigkeit, Feststellungen der Ursache und der Beseitigung des Mangels, sollte zurzeit auf eine aufwändige Bauteilöffnung im Erdreich, zwischen Doppelparker und Lokalaußenwand, verzichtet werden. Die mögliche Ursache für das Eindringen von Feuchtigkeit bzw. Sickerwasser, könnte eine fehlende bzw. beschädigte vertikale Abdichtung sein. Ferner wurden, lt. TV-Untersuchung der Fa. K., im Bereich Fallleitungen sowie Hofeinlauf, keine Undichtigkeiten festgestellt und ist somit als mögliche Ursache ausgeschlossen. Aufgrund der vermutlichen Ursache, wird von dem Unterzeichner eine Mauerwerksinjektion auf Acrylatbasis empfohlen."

Nachdem die Feuchtigkeit weiterhin bestehen geblieben war, wurde eine weitere Ortsbegehung am 14.6.2006 durch die Bauprojektbetreuung H. durchgeführt. Dabei wurde festgestellt, dass die Feuchtigkeit an der rechten Treppenseite stärker geworden war.

Mit Schreiben der Bauprojektbetreuung Hornig vom 26.6.2006 (K 5) empfahl diese nunmehr die Mauerwerksinjektionen auf Acrylatbasis durchzuführen. Diese wies in dem Schreiben nochmals darauf hin, dass festgestellt worden sei, dass eine Noppenbahn von außen zwischen Erdreich und Mauer verlegt worden sei und diese zum Schutz gegen mechanische Beschädigung diene und keine Abdichtungsfunktion habe. Erkennbare Abdichtungsmaßnahmen seien nicht ausgeführt worden. Die Erde sei in diesem Bereich sehr feucht gewesen.

Zum weiteren Inhalt des Schreibens wird Bezug genommen auf die Anlage K 5. Zuvor waren am 20.6.2006 bereits der Dachdecker N. und die Fa. K. zur Ursachenfindung beauftragt worden.

Am 10.7.2006 beschloss die Beklagte in einer Eigentümerversammlung, dass Mauerwerkinjektionen auf Acrylatbasis durch die Streitverkündete zu 2) und Streithelferin durchgeführt werden sollte.

Im Anschluss wurden durch die Streithelferin vom 7. auf den 8.9.2006, vom 17. auf den 18.10.2006 sowie am 6. auf den 7.2.2007 Mauerwerksinjektionen auf Acrylatbasis durchgeführt. Jedoch hielten die Wassereinbrüche auch nach Februar 2007 an. Die Kläger beauftragten mit Schreiben vom 17.3.2007 einen Sachverständigen mit der Feststellung der Ursache der Wassereinbrüche.

Mit Gutachten vom 02.04.2007 (K 8) kam ...