Entscheidungsstichwort (Thema)
Arglistige Täuschung, Verschweigen von Schimmelbefall im verkauften Hausanwersen
Leitsatz (amtlich)
1. Eine Arglisthaftung wegen der Täuschung durch Verschweigen offenbarungspflichtiger Mängel - hier Schimmelbefall in einem vermieten Hausanwesen - gem. §§ 434 Abs. 1 Satz 1 und Satz 2, 437 Nr. 2, 444 BGB setzt voraus, dass dem Verkäufer Mängel bekannt waren oder er sie zumindest für möglich hielt und er billigend in Kauf nahm, dass dem Käufer diese Mängel nicht bekannt waren und er bei deren Offenlegung den Kaufvertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte. Das Tatbestandsmerkmal der Arglist erfasst damit nicht nur ein Verhalten des Veräußerers, das von betrügerischer Absicht getragen ist, sondern auch solche Verhaltensweisen, die auf bedingten Vorsatz im Sinne eines "Fürmöglichhaltens" und "Inkaufnehmens" reduziert sind und mit denen kein moralisches Unwerturteil verbunden sein muss (OLG K., Hinweisbeschluss gem. § 522 Abs. 2 ZPO vom 24.1.2013 i.V.m. Zurückweisungsbeschluss gem. § 522 Abs. 2 ZPO vom 25.2.2013 - 3 U 846/12; Beschlüsse vom 4.10.2012 und 13.12.2012 - 2 U 1020/11; vom 19.1.2009 - 2 U 422/08 - und 20.2.2009 - 2 U 848/08; vom 13.11.2009 - 2 U 443/09, NJW-RR 2010, 989).
2. Ist dem Insolvenzverwalter der sich in Insolvenz befindlichen Vermieterin des Hausanwesens (Insolvenzschuldnerin) bekannt, dass nach Angaben der Mieter des Objekts die vom Insolvenzverwalter in Auftrag gegebenen Mängelbeseitigungsarbeiten nicht vollständig erfolgreich waren, hat dies dem Käufer bei Abschluss des notariellen Kaufvertrags mitzuteilen, andernfalls er sich den Vorwurf der arglistigen Täuschung entgegen halten lassen muss.
Normenkette
BGB §§ 433-434, 437 Nr. 3, § 442 Abs. 1 S. 1; ZPO §§ 68, 74
Verfahrensgang
LG K (Urteil vom 16.06.2014; Aktenzeichen 15 O 455/13) |
Tenor
Auf die Berufung des Klägers wird das Urteil der 15. Zivilkammer des LG K. vom 16.6.2014 teilweise abgeändert und wie folgt neu gefasst:
1. Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 15.366,17 EUR nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 14.686,16 EUR seit dem 1.8.2012 und i.H.v. 680,01 EUR seit dem 17.1.2014 zu zahlen.
2. Es wird festgestellt, dass der Beklagte dem Kläger den weiteren Schaden infolge der verschwiegenen Schäden an dem Kaufobjekt Domblick 26 in G. zu erstatten hat, so insbesondere die bei den Sanierungsarbeiten anfallenden Mehrwertsteuern.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die weiter gehende Berufung wird zurückgewiesen.
Von den Kosten beider Rechtszüge tragen der Kläger 23/100 und der Beklagte 77/100.
Das Urteil ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.
Gründe
I. Der Kläger nimmt den Beklagten auf Zahlung von Schadensersatz aufgrund eines Immobilienkaufvertrages aus dem Jahre 2011 in Anspruch.
Der Kläger erwarb mit notariellem Vertrag vom 15.3.2011, beurkundet vor Notar Dr. H. in K. (Urknr. Nr. 351/11 Anlage K 1, GA 11 ff.), von dem Beklagten als Insolvenzverwalter über das Vermögen der Frau Gisela H. das im Eigentum der Insolvenzschuldnerin stehende Einfamilienreihenhaus Domblick 26 in 39175 G.. Der Kläger ist der Ehemann der Insolvenzschuldnerin.
Gemäß Ziff. 8 des notariellen Vertrages erfolgte die Übertragung unter Ausschluss sämtlicher Ansprüche und Rechte des Käufers wegen Sachmängeln. In diesem Zusammenhang wies der Beklagte den Kläger auf Seite 31 des notariellen Vertrages (GA 41) auf im Dezember 2010 in der Wohnung Nr. 39 im Objekt R. ntalshöhe 33 in K. aufgetretenen Wasserschäden hin. Einen Hinweis auf Schäden des Objektes Domblick 26 in G. enthält der Vertrag nicht.
Das Einfamilienreihenhaus Domblick 26 war bereits vor Beginn der Tätigkeit des Beklagten als Insolvenzverwalter über das Vermögen der Frau Gisela H. an die Eheleute Kirsten und Jens R. vermietet.
Der Kläger selbst hatte sich um das bereits seit dem Jahr 1998 bestehende Mietverhältnis der Eheleute R. über die streitgegenständliche Immobilie gekümmert und für die dortige laufende Abwicklung anfallender Tätigkeiten im Zusammenhang mit der Vermietung Sorge getragen. Mit Schreiben vom 25.7.2008 (Anlage K 2, GA 47) und 17.9.2008 (Anlage K 3, GA 48) hatten die Mieter gegenüber dem Kläger Mängel der vermieteten Immobilie angezeigt, hier insbesondere Feuchtigkeitseintritt und Schimmelbildung im Obergeschoss. Nachdem sie sich zunächst nur eine Mietkürzung vorbehalten hatten, erfolgte rückwirkend zum August 2008 dann fortlaufend eine monatliche Minderung der Miete um 100 EUR von 726,03 EUR auf 626,03 EUR. Die Schreiben leitete der Kläger an den Beklagten weiter, da dieser damals bereits Insolvenzverwalter über das Vermögen der Ehefrau des Klägers war.
Der Beklagte ließ unter Einschaltung des Ingenieurbüros Wegner die Mängel der Immobilie begutachten (vgl. Rechnung vom 2.3.2009, Anlage B 3, GA 150) und beauftragte anschließend die Firma Bauelemente G. mit der Beseitigung der Mängel. Diese Firma stellte dem Beklagten ihre Arbeiten mit Schreiben vom 5.8.2009 i.H.v. 6.307,59 EUR in Rechnung (Anlage B...