Verfahrensgang
LG Koblenz (Urteil vom 12.01.2016; Aktenzeichen 9 O 122/15) |
Tenor
Der Beklagte wird verurteilt, an die Kläger 70.000 EUR Zug um Zug gegen Übertragung des Eigentums an der Eigentumswohnung Nr. 1, die Gegenstand des Kaufvertrags vom 29. Dezember 2009, Urkundenrolle Nr. 2037/2009 des Notars ...[A] ist, zu zahlen.
Es wird festgestellt, dass sich der Beklagte mit der Annahme der Zug um Zug angebotenen Zustimmung der Kläger zur Eigentumsübertragung in Verzug befindet.
Es wird festgestellt, dass der Beklagte verpflichtet ist, den Klägern sämtliche weiteren Schäden aus dem vorbezeichneten Immobilienerwerb zu ersetzen.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die weitergehende Berufung wird zurückgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits einschließlich des Berufungsverfahrens tragen die Kläger als Gesamtschuldner zu 25% und der Beklagte zu 75%.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Parteien können die Vollstreckung durch den jeweiligen Gegner abwenden durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags, soweit nicht die gegnerische Partei vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten.
Gründe
I. Der Kläger begehrt Rückzahlung des für eine Eigentumswohnung gezahlten Kaufpreises (Zug um Zug), Feststellung der Einstandspflicht für weitere Schäden aus dem Immobilienkaufvertrag sowie Feststellung des Annahmeverzuges hinsichtlich der Rücknahme der Eigentumswohnung.
Im Jahr 2009 wurde der Kläger von dem ihm durch Freizeitbetätigungen bekannten und in seiner unmittelbaren Nähe wohnenden Beklagten auf die Möglichkeiten zur Geldanlage angesprochen. Er empfahl ihm den Erwerb einer Eigentumswohnung in ...[Z] als "Betongeld" und legte hierzu ein Exposé der ihm gehörenden Immobilie vor (Anlage K4). Im Vertrauen auf die Angaben des Beklagten erwarben die Kläger ohne vorherige Besichtigung des Objekts mit notariellem Vertrag vom 29. Dezember 2009 (Anlage K1) eine 93,43 qm große Eigentumswohnung. Die Preisermittlung durch den Beklagten beruhte auf einer Abfrage bei der Datenbank ...[B] AG, die bei einfacher bis normaler Ausstattung für eine Eigentumswohnung einen Quadratmeterpreis von 1.026 EUR auswies. Zum Zeitpunkt des Verkaufs war die Eigentumswohnung nicht vermietet. Der Beklagte übernahm für den Fall der Nichtvermietung für ein Jahr eine finanzielle Einstandspflicht in Höhe von monatlich 4,00 EUR/qm.
Gemäß einer am 13. Januar 2010 schriftlich von den Klägern bestätigten Einigung der Parteien erstattete der Beklagte 25.000 EUR auf den Kaufpreis für "derzeit anfallende Renovierungsarbeiten und zukünftig anfallende Instandhaltungsrücklagen sowie zukünftige Mietgarantien" (Anlage BE1; Bl. 217 GA).
In der Folge kam es nicht zur Vermietung des Objekts. Der Kläger besichtigte daher die Wohnung erstmals am 20. Oktober 2013. Die Besichtigung führte bei ihm zu Zweifeln hinsichtlich des Wertes des Objekts, weshalb er ein Wertgutachten in Auftrag gab. Der Sachverständige Dipl.-Ing. ...[C] kam in seinem Gutachten vom 31. März 2014 (Anlage K2; Bl. 27 ff. GA) zu dem Ergebnis, dass die Eigentumswohnung zum Wertermittlungsstichtag am 29. Dezember 2009 einen Verkehrswert von rund 14.000 EUR aufgewiesen habe. Die Wertermittlung erfolgte im Ertragswertverfahren.
Die Kläger haben erstinstanzlich vorgetragen, die Eigentumswohnung habe zum Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrages lediglich einen Verkehrswert von 14.000 EUR aufgewiesen. Dies habe der Beklagte gewusst. Die Wohnung sei zu keinem Zeitpunkt in einem vermietbaren Zustand gewesen. Der Beklagte habe bewusst einen falschen Wert der Wohnung vorgespiegelt und das persönliche Verhältnis der Parteien zur eigenen finanziellen Bereicherung ausgenutzt. Aufgrund ihres Vertrauens in den Beklagten sei es - auch wegen der Einräumung der einjährigen Mietgarantie - zu keiner Überprüfung der Werthaltigkeit gekommen. Der Beklagte hat dem entgegengehalten, die Eigentumswohnung sei lediglich aufgrund der mangelnden Pflege durch die Kläger in einen verwahrlosten Zustand geraten.
Hinsichtlich des weiteren Sach- und Streitstandes sowie der erstinstanzlich gestellten Anträge wird auf den Tatbestand der angefochtenen Entscheidung vom 12. Januar 2016 (Bl. 129 ff. GA) verwiesen.
Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Von einer Sittenwidrigkeit könne nicht ausgegangen werden. Dies erfordere, dass der Beklagte eine Schwächesituation der Kläger ausgenutzt habe. Eine Schwächesituation sei jedoch durch die Kläger nicht dargelegt worden. Zudem fehle es am subjektiven Tatbestand eines sittenwidrigen Geschäfts, da nicht dargelegt sei, woher der Beklagte die behauptete auffällige Differenz zwischen dem Verkehrswert und dem Verkaufspreis gekannt haben soll. Bei einer Ermittlung des Verkehrswerts nach der Ertragswertmethode spreche keine tatsächliche Vermutung für eine verwerfliche Gesinnung des Vertragspartners. Zudem sei keine Auseinandersetzung der Kläger mit dem Vorbringen des Beklagten erfolgt, wonach eine Datenbank zur Erm...