OLG Koblenz Urteil vom 20.12.2018 - 1 U 287/18

Leitsatz (amtlich)

1. Bei einer vom Verkäufer nicht offenbarten Denkmalschutzeigenschaft eines Gebäudes, hier eines im 17. Jahrhundert erstellten Fachwerkhauses, handelt es sich nicht um einen Rechtsmangel, sondern um einen Sachmangel. Die Denkmaleigenschaft bedeutet für ein Kaufobjekt eine öffentlich-rechtliche Beschränkung, die dem jeweiligen Eigentümer zusätzliche Verhaltens- und Unterlassungspflichten auferlegt. Durch die Eintragung in das Verzeichnis der Baudenkmäler sind die Befugnisse des Eigentümers nach § 903 BGB nicht unerheblich eingeschränkt.

2. Mit der Denkmalschutzeigenschaft eines Gebäudes ist verbunden, dass der Eigentümer nach § 2 des Denkmalschutzgesetzes von Rheinland-Pfalz vom 22.03.1978 (DSchG, GVBl. 1978, 159) verpflichtet ist, das Kulturdenkmal im Rahmen des Zumutbaren zu erhalten und zu pflegen (in Anknüpfung an OLG Celle, Urteil vom 13.05.1988 - 4 U 107/87 - DNotZ 1988, 702; ferner OLG Saarbrücken, Urteil vom 06.02.1996 - 4 U 422/95-75 - NJW-RR 1996, 629 ff. [692] für das niedersächsische und saarländische Landesrecht).

3. Eine Arglisthaftung wegen der Täuschung durch Verschweigen offenbarungspflichtiger Mängel, die zur Folge hat, dass der Verkäufer eines denkmalgeschützten Hauses sich nicht auf einen Gewährleistungsausschluss stützen kann, setzt voraus, dass dem Verkäufer Fehler bekannt waren oder er sie zumindest für möglich hielt und er billigend in Kauf nahm, dass dem Käufer diese Fehler nicht bekannt waren und er bei deren Offenlegung den Kaufvertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte.

4. Das Tatbestandsmerkmal der Arglist erfasst damit nicht nur ein Verhalten des Veräußerers, das von betrügerischer Absicht getragen ist, sondern auch solche Verhaltensweisen, die auf bedingten Vorsatz im Sinne eines "Fürmöglichhaltens" und "Inkaufnehmens" reduziert sind und mit denen kein moralisches Unwerturteil verbunden sein muss (in Anknüpfung an OLG Koblenz Hinweis vom 19.01.2009 gemäß § 522 Abs. 2 ZPO - 2 U 422/08 - BeckRS 2009, 87833; Hinweis vom 20.02.2009 - 2 U 848/08 - BeckRS 2009, 87836; Hinweisbeschluss vom 04.10.2012 i. V. m. Zurückweisungsbeschluss gemäß § 522 Abs. 2 ZPO vom 13.12. 2012 - 2 U 1020 /11 - BeckRS 2013, 00608 = BauR 2013, 647 (LS) = MDR 2013, 205); Hinweis gemäß § 522 Abs. 2 ZPO vom 13.11.2009 - 2 U 443/09 - NZM 2011, 491).

Normenkette

BGB §§ 433-434, 441, 444, 903; DSchG Rhl.-Pf. § 3; DSchG Rhl.-Pf. § 5; DSchG Rhl.-Pf. § 8 Abs. 1 Nr. 1; DSchG Rhl.-Pf. § 10

Verfahrensgang

LG Koblenz (Aktenzeichen 12 O 200/17)

Tenor

Die Berufung des Klägers gegen das Urteil der 12. Zivilkammer des Landgerichts Koblenz - Einzelrichter - vom 26.01.2018 - 12 O 200/17 - wird zurückgewiesen.

Der Kläger trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.

Das vorbezeichnete Urteil und dieses Urteil sind vorläufig vollstreckbar.

Gründe

I. Der Kläger nimmt den Beklagten auf Gewährleistung aus einem Kaufvertrag in Anspruch.

Mit notariellem Kaufvertrag vom 25.09.2015 (vgl. Bl. 6 ff. d. A.) erwarb der Kläger von dem Beklagten das in A. gelegene Anwesen Hauptstraße 26 zu einem Kaufpreis von 82.500,00 EUR. Bei dem Gebäude handelt es sich um ein in der Ursubstanz aus dem 17. Jahrhundert, vermutlich Baujahr um 1660 -, stammendes Fachwerkhaus. Der notarielle Kaufvertrag enthält unter V. Ziffer 1 im zweiten Absatz folgenden Gewährleistungsausschluss:

"Alle Ansprüche und Rechte wegen Sachmängeln am Vertragsgegenstand (insbesondere wegen des Bauzustands bestehender Gebäude) werden hiermit ausgeschlossen. Der Verkäufer erklärt, dass ihm nicht erkennbare Mängel, insbesondere auch Altlasten und unsichtbare Mängel wie Hausschwamm, Asbest, etc. sowie Abstandsflächenübernahmen und Baulasten nicht bekannt sind. Garantien werden nicht abgegeben. Von der vorstehenden Rechtsbeschränkung ausgenommen ist eine Haftung für Vorsatz oder Arglist."

Der Kläger hat vorgetragen,

der Beklagte habe wahrheitswidrig verneint, dass das Kaufobjekt unter Denkmalschutz stehe. Im Rahmen von mindestens zwei Verhandlungsterminen sei die Frage nach einer etwaigen Denkmalschutzeigenschaft des Kaufobjekts von der Ehefrau des Beklagten kategorisch und sporadisch verneint worden. Sie habe sogar erklärt, dass während der Besitzzeit bauliche Veränderungen an dem Objekt vorgenommen worden seien, die das Bestehen einer Denkmalschutzeigenschaft ausschließen würden. Anlässlich eines gemeinsamen Termins vom 11.09.2015 habe der Kläger die Ehefrau des Beklagten und anwesende Maklerin explizit gefragt, ob das angebotene Objekt unter Denkmalschutz stehe. Dies sei von beiden verneint worden. Da es sich um ein denkmalgeschütztes Haus handele, sei der hierfür erzielbare Kaufpreis und somit auch der Wert deutlich geringer, nämlich in der Regel in einer Quote von 15-20 % niedriger. Der Wert des Kaufobjekts habe anstatt der vereinbarten 82.500,00 EUR maximal 70.000,00 EUR betragen. Der Beklagte habe den Kläger bezüglich der Denkmalschutzeigenschaft des erworbenen Kaufobjekts arglistig getäuscht. Er könne sich auf den Haftungsausschluss nicht erfolgrei...