Entscheidungsstichwort (Thema)
Betriebspflicht für eine Präsenz-Apotheke
Leitsatz (amtlich)
1. Vereinbaren die Gewerbe-Mietvertrags-Parteien für eine Präsenz-Apotheke eine Betriebspflicht, so hat der Apotheker diese grundsätzlich als Präsenz- und nicht als Versand-Apotheke weiter zu führen.
2. Ohne weitere Vereinbarungen trägt der Mieter das Verwendungsrisiko. Dies gilt auch für den Fall, dass die Apotheke nur unrentabel oder auch verlustbringend betrieben werden kann.
3. Ist nur die Betriebspflicht und nicht die Offenhaltungspflicht vertraglich geregelt, so sind die branchenüblichen Öffnungszeiten, die sich aus gesetzlichen Bestimmungen für Apotheken ergeben, über eine ergänzende Vertragsauslegung zu Grunde zu legen.
Verfahrensgang
LG Mainz (Aktenzeichen 5 O 309/18) |
Tenor
1. Auf die Berufung des Verfügungsbeklagten wird das Urteil des Einzelrichters der 5. Zivilkammer des Landgerichts Mainz vom 29.10.2018, Az. 5 O 309/18, im Ausspruch über die Sanktion bei Zuwiderhandlung wie folgt abgeändert:
Für jeden Fall der Zuwiderhandlung wird dem Verfügungsbeklagten ein gerichtliches Ordnungsgeld bis zu 25.000,00 EUR und für den Fall, dass dieses nicht beigetrieben werden kann, Zwangshaft bis zu sechs Monaten oder Zwangshaft bis zu sechs Monaten angedroht.
Die weitergehende Berufung des Verfügungsbeklagten wird zurückgewiesen.
2. Der Verfügungsbeklagte hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.
Gründe
I. Die Parteien streiten darüber, ob der Verfügungsbeklagte verpflichtet ist, noch bis zum 31.03.2022 den Apothekenbetrieb in den von ihm angemieteten Apothekenräumen der L-Apotheke in Form einer Präsenzapotheke aufrechtzuerhalten.
Der Verfügungskläger ist Eigentümer eines denkmalgeschützten historischen Gebäudes in der Sp, in dem sich die Geschäftsräume der "L-Apotheke" befinden. Der Verfügungsbeklagte ist von Beruf Apotheker und betreibt in der Innenstadt von Alzey, etwa 300 m von der L-Apotheke entfernt, die V-Apotheke.
Die Parteien haben am 14.03.2012 einen schriftlichen Gewerbemietvertrag über die Räume der "L-Apotheke" geschlossen. In diesem Vertrag wurde eine Betriebspflicht des Verfügungsbeklagten sowie eine feste 10jährige Dauer des Mietverhältnisses vereinbart. Auszugsweise lauten die vertraglichen Regelungen wie folgt:
"§ 1 Mieträume
Vermietet werden im Hause Sp die zur Zeit von der L-Apotheke Dr. K, Inh. G e.K., im Erdgeschoss des Haupthauses genutzten Geschäftsräume zum Betrieb einer Apotheke. Es ist eine Betriebspflicht vereinbart. Die Mieträume sind dem Mieter aufgrund der Übernahme des Betriebes vom vorigen Inhaber und ausgiebiger Besichtigung und Prüfung bekannt und werden in Nachfolge des vorherigen Mietverhältnisses (...) übergeben. Die Mietsache gilt im derzeitigen Zustand als vertragsgemäß. (...) Herr M bestätigt, hier selbst die entsprechenden Voraussetzungen geprüft und geklärt zu haben. (...)
§ 2 Mietdauer
1. Das Mietverhältnis beginnt am 01.04.2012 und wird zunächst für zehn Jahre fest abgeschlossen. Der Mieter kann bis zum Ablauf des 9. Mietjahres eine einmalige Verlängerung des ersten Mietzeitraums um fünf Jahre verlangen. Es verlängert sich das Mietverhältnis jeweils um zwei weitere Jahre, sofern es nicht mit einer Kündigungsfrist von zwölf Monaten zum jeweiligen Ende des Mietzeitraums schriftlich von einer Partei gekündigt wird.
2. Eine Kündigung/Optionsausübung muss schriftlich erfolgen und dem anderen Vertragspartner spätestens am letzten Werktag vor Beginn der Kündigungsfrist zugegangen sein. (...)
§ 9 Benutzung der Mietsache, Gebrauchsüberlassung
1. Der Mieter darf die Mietsache zu anderen als in § 2 bestimmten Zwecken und Geschäftszweigen nur mit Einwilligung des Vermieters benutzen; er darf den Geschäftsbetrieb nicht ganz oder teilweise einstellen. (...)
4. Außerhalb der üblichen Betriebs- und Geschäftszeiten ist der Vermieter nicht verpflichtet, die haustechnischen Gemeinschaftseinrichtungen zur Verfügung zu stellen bzw. in Betrieb zu halten.
§ 22 Sonstige Vereinbarungen
(...)
2. Der Mieter übernimmt die Räume im derzeitigen Zustand wie sie von dem vorherigen Betriebsinhaber übergeben werden. Mit diesem hat der Mieter eine gesonderte Vereinbarung im Zusammenhang mit dem Apothekenkauf getroffen. (...)
4. Der Vermieter kann keinerlei Konkurrenzschutz gewähren. (...)"
Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Vertrag vom 14.03.2012, Bl. 8 - 14 d.A., verwiesen.
Mit Schreiben vom 08.09.2018 an den Verfügungskläger (Bl. 15 d.A.) kündigte der Verfügungsbeklagte diesen Gewerbemietvertrag zum "nächstmöglichen Termin" wegen "Geschäftsaufgabe"; dabei sollte diese Kündigung "auch für die gemieteten Parkplätze in der E-Str. zum 31.10.2018 Anwendung finden". Diese Parkplätze hatte der Verfügungsbeklagte für seine Mitarbeiter von einer dritten Person angemietet.
Der Verfügungsbeklagte hat die Arbeitsverträge des pharmazeutischen Personals der L-Apotheke zum 30.09.2018 gekündigt.
Mit Schreiben vom 17.09.2018 (Bl. 16 d.A.) bestätigte der Verfügungsbeklagte namens und in Vollmacht der Vermieterin der Parkplätze die ...