OLG Köln Beschluss vom 08.06.2005 - 16 Wx 53/05

Entscheidungsstichwort (Thema)

Ungeeignetheit eines Verwalters wegen fehlerhafter Abrechnungen

Leitsatz (amtlich)

1. Zu den Anforderungen an eine ordnungsgemäße Jahresabrechnung.

2. Ein Eigentümerbeschluss über die Neuwahl eines Verwalters widerspricht ordnungsgemäßer Verwalter, wenn von ihm erstellte Jahresabrechnungen grobe Mängel aufweisen und zudem weitere Tatsachen Zweifel an seiner Eignung aufkommen lassen.

Normenkette

WEG § 26 Abs. 2, § 28 Abs. 3, 5

Verfahrensgang

LG Köln (Beschluss vom 27.01.2005; Aktenzeichen 29 T 112/04)

AG Köln (Aktenzeichen 204-II 249/03)

Tenor

Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner gegen den Beschluss der 29. Zivilkammer des LG Köln vom 27.1.2005 - 29 T 112/04 - wird zurückgewiesen.

Die Gerichtskosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens werden den Antragsgegnern auferlegt.

Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten findet nicht statt.

Gründe

Die sofortige weitere Beschwerde ist zulässig (§§ 45 Abs. 1 WEG, 27, 29 FGG), hat in der Sache jedoch keinen Erfolg, weil die Entscheidung des LG nicht auf einer Verletzung des Gesetzes beruht (§§ 27 Abs. 1 FGG, 546 ZPO).

Die in der Eigentümerversammlung vom 8.10.2003 zu Top 2, 3 und 4 gefassten Beschlüsse sind - entgegen der Auffassung der Antragstellerin - nicht schon deshalb für ungültig zu erklären, weil die Versammlung von dem Beteiligten zu 4) zu einer Zeit einberufen wurde, als dessen Bestellungszeit als Verwalter bereits abgelaufen war. Es handelte sich gleichwohl um eine Versammlung der Wohnungseigentümer, so dass die dort gefassten Beschlüsse nicht von vornherein unwirksam sind. Im Falle der Anfechtung sind die in einer solchen Versammlung gefassten Eigentümerbeschlüsse nur dann für ungültig zu erklären, wenn fest steht, dass der Einberufungsmangel für das Zustandekommen der Beschlüsse kausal geworden ist. Hiervon kann vorliegend im Hinblick auf die Anwesenheit aller drei Wohnungseigentümer sowie die Stimmverhältnisse und die Stimmabgabe, wie sie sich aus dem vorgelegten Protokoll ergeben, nicht ausgegangen werden.

Die Eigentümerbeschlüsse über die Genehmigung der Jahresabrechnungen 2001 und 2002 sowie die Beschlussfassung über die Verwalterentlastung und die Neuwahl des Verwalters entsprechen jedoch nicht ordnungsgemäßer Verwaltung und können aus diesem Grunde - wie auch das LG ausgeführt hat - keinen Bestand haben.

Die Jahresabrechnungen genügen nicht den Anforderungen des § 28 Abs. 3 WEG. Die Jahresabrechnung muss eine geordnete und übersichtliche, inhaltlich zutreffende Aufstellung der Einnahmen und Ausgaben in dem betreffenden Kalenderjahr enthalten. Sie ist eine Einnahmen- und Ausgabenrechnung, die die tatsächlich angefallenen Beträge einander ggü. zu stellen hat, das heißt in die Gesamtabrechnung und die Einzelabrechnungen sind - mit Ausnahme der nach der Heizkostenverordnung verbrauchsabhängig abzurechnenden Heizkosten - alle Einnahmen und Ausgaben aufzunehmen, die in dem Abrechnungszeitraum getätigt worden sind (BayObLG ZMR 2004, 359 [360]; OLG Hamm ZMR 2001, 1001 ff.). Ferner muss die Jahresabrechnung auch den Stand und die Entwicklung der gemeinschaftlichen Konten ausweisen. Werden die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben in der Abrechnungsperiode vollständig in die Abrechnung aufgenommen, so stimmt deren Differenz mit der Differenz der Anfangs- und Endbestände der Bankkonten und ggf. der Barkasse überein, über die diese Umsätze getätigt wurden. Die Angaben zu den Konten sind daher erforderlich, um die rechnerische Schlüssigkeit der Gesamt- und Einzelabrechnung darzulegen. Diese sog. Kontenabstimmung indiziert dann die rechnerische Richtigkeit der Gesamtabrechnung (OLG Hamm ZMR 2001, 1001; BayObLG NZM 2000, 280 [281]).

Nach diesen Maßstäben entsprechen die von der Eigentümerversammlung am 8.10.2003 genehmigten Abrechnungen für die Jahre 2001 und 2002 nicht ordnungemäßer Verwaltung. Die Art der Abrechnung genügt nicht den dargelegten Anforderungen. Es sind insb. die Einnahmen nicht gesondert ausgewiesen und es fehlt an einer Darstellung der gemeinschaftlichen Konten.

Bereits wegen dieser gravierenden Mängel konnten die Wohnungseigentümer deshalb die Jahresabrechnungen nicht mit Stimmenmehrheit beschließen, so dass dahinstehen kann, ob die Abrechnungen darüber hinaus weitere inhaltliche Unrichtigkeiten aufweisen.

Die Ungültigkeit des Eigentümerbeschlusses über die Jahresabrechnungen hat - wie auch das LG weiter zutreffend ausgeführt hat - zur Folge, dass die Voraussetzungen für die Entlastung des Verwalters entfallen sind und deshalb auch der Eigentümerbeschluss über die Entlastung des Verwalters für ungültig zu erklären ist.

Schließlich hält der Senat - ebenso wie das LG - den Beteiligten zu 4) für ungeeignet, das Verwalteramt wahrzunehmen, so dass auch seine Wiederwahl als Verwalter den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung widersprach.

Es liegen so wesentliche Verstöße gegen die Regeln einer ordnungsgemäßen Abrechnung vor, dass ein wichtiger Grund für die Anfechtbarkeit der Verwalterbestellung nicht verneint werden kann. Die ...