Entscheidungsstichwort (Thema)
Eintragung eines Beschlusses in ein "Protokollbuch"
Leitsatz (amtlich)
Sieht die Teilungserklärung vor, dass zur Gültigkeit eines Beschlusses die Eintragung in ein "Protokollbuch" erforderlich ist, so genügt es nicht, wenn die Protokolle in sich geheftet und genietet, durchnummeriert sowie mit Seitenzahlen versehen sind und mit einem vorgehefteten Inhaltsverzeichnis in einem Ordner aufbewahrt werden.
Normenkette
WEG § 23
Verfahrensgang
LG Köln (Beschluss vom 11.10.2005; Aktenzeichen 29 T 263/03) |
AG Brühl (Beschluss vom 03.09.2003; Aktenzeichen 90-II WEG 95/02 WEG) |
Tenor
Auf die sofortige weitere Beschwerde des Antragstellers wird der Beschluss der 29. Zivilkammer des LG Köln vom 11.10.2005 - 29 T 263/03 - aufgehoben.
Die sofortige Beschwerde der Antragsgegner gegen den Beschluss des AG Brühl vom 3.9.2003 - 90-II WEG 95/02 - wird zurückgewiesen.
Es bleibt bei der Ungültigkeitserklärung der Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 26.11.2002 zu TOP 2 (Jahresabrechnung 2001) und TOP 3 (Fahrradabstellmöglichkeiten).
Die Gerichtskosten des Beschwerde- und Rechtsbeschwerdeverfahrens tragen die Antragsgegner. Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten erfolgt nicht.
Gründe
I. Die Beteiligten, sämtlich Miteigentümer der Wohnungseigentumsanlage sowie der Verwalter, streiten anlässlich zweier Beschlussanfechtungen aus einer Eigentümerversammlung vom 26.11.2002 über die Auslegung der in der Teilungserklärung vom 23.12.1984 unter V. § 9 vorgesehenen Regelung, wonach § 23 WEG dahin ergänzt wird, dass "zur Gültigkeit eines Beschlusses der Wohnungseigentümerversammlung außer den in diesem Paragraphen genannten Bedingungen die Eintragung des Beschlusses im Protokollbuch erforderlich ist". Der Antragsteller hält die angefochtenen Beschlüsse schon deshalb für ungültig, da diese nicht in ein Buch i.S.d. § 9 der Teilungserkärung eingetragen worden sind. Die Entscheidung des AG, die die Meinung des Antragstellers bestätigt hat, ist von den Antragsgegnern angefochten worden. Das LG hat die von dem Verwalter geführte Dokumentation der Beschlüsse als "Buch" im Sinne der Teilungserklärung erachtet und die amtsgerichtliche Entscheidung aufgehoben. Dagegen richtet sich das Rechtsmittel des Antragstellers.
II. Die formell nicht zu beanstandende sofortige Beschwerde hat in der Sache Erfolg.
Die Entscheidung des LG, wonach die Eigentümerbeschlüsse vom 26.11.2002 zu TOP 2 und 3 nicht gegen die formalen Anforderungen aus § 9 der Teilungserklärung verstoßen, hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand. Zur Gültigkeit eines Beschlusses, der einer Anfechtung nach § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG standhalten soll, bedarf es seiner Eintragung in einem gebundenen oder broschierten Buch, in dem die gefassten Beschlüsse nach Datum und Inhalt fortlaufend erfasst werden.
Das LG ist zu dem Ergebnis gelangt, dass die von dem Verwalter praktizierte Aufbewahrung der Beschlüsse den Anforderungen der Teilungserklärung vom 23.12.1984 genügt. Hierbei ist es von folgenden, nicht angegriffenen Feststellungen ausgegangen: Der Verwalter hat bis 2003 die Protokolle der Eigentümerversammlungen in einem Heftordner verwahrt. Die Protokolle wurden dazu in sich geheftet und genietet sowie die Seiten durchnumeriert; die einzelnen mit Seitenzahlen versehenen Protokolle wurden in diesem Heftordner gesammelt, indem sie dort in zeitlicher Reihenfolge eingeordnet wurden. Ihnen vorgeheftet ist eine nach Nummern geordnete Auflistung dieser eingehefteten Protokolle. Inzwischen praktiziert der Verwalter eine andere Art der Niederlegung der gefassten Beschlüsse.
Diese Form der Dokumentierung der Eigentümerbeschlüsse genügt nicht der von der Teilungserklärung verlangten Anforderung der Eintragung des Beschlusses in ein Protokollbuch. Der Senat kann als Rechtsbeschwerdegericht die als Teil der Teilungserklärung ins Grundbuch eingetragene Bestimmung (vgl. dazu VI. der Teilungserklärung) selbständig auslegen. Die Auslegung einer Grundbucheintragung hat nach objektiven Umständen zu erfolgen, wobei auf Wortlaut und der Sinn, wie sie sich aus Sicht eines unbefangenen Beobachters ergeben, abzustellen ist (Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9. Aufl., § 45 Rz. 87, m.w.N.).
Die hier vom Verwalter bis zum Jahr 2003 angelegte Sammlung der Beschlüsse in einem Ordner entspricht schon vom Wortlaut her nicht der "Eintragung" in einem "Buch", wie es § 9 der Teilungserklärung ausdrücklich vorsieht. Wenn auch - worauf die Antragsgegner hinweisen - es keine gesetzliche oder in der Rechtsprechung anerkannte Definition des Begriffs "Protokollbuch" gibt, so ist jedenfalls davon auszugehen, dass mit dieser Formulierung ein Buch im eigentlichen Sinne dieses Begriffes gemeint ist. Denn die gesetzliche Regelung in § 24 Abs. 6 S. 1 WEG sieht bereits eine schriftliche Erfassung vor, indem sie vorschreibt, dass über die gefassten Beschlüsse eine Niederschrift zu fertigen ist, die auch aufzubewahren ist (vgl. § 24 Abs. 6 S. 3 WEG). Zur Art der Verwahrung fehlt eine gesetzliche Bestimmung. Wenn über diese gesetz...