OLG Köln Beschluss vom 16.11.2001 - 16 Wx 221/01

Verfahrensgang

LG Köln (Aktenzeichen 29 T 20/01)

Tenor

Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner gegen den Beschluss der 29. Zivilkammer des LG Köln vom 20.8.2001 – 29 T 20/01 – wird mit der Maßgabe zurückgewiesen, dass der Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft vom 14.6.1999 zu TOP 5.3. nur insoweit für ungültig erklärt wird, als er sich auf die in der Gesamt- und Einzelwohngeldabrechnung 1998 betreffend die Tiefgarage aufgeführten Positionen Gebäudeversicherung, Hausmeister, Strom, Brandschutz, Material Hausmeister, Verwaltergebühr, Reparatur und Instandhaltungsrücklage bezieht.

Die Gerichtskosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens tragen die Beteiligten zu 1). Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten findet nicht statt.

Gründe

Die sofortige weitere Beschwerde ist zulässig (§§ 43 Abs. 1 Ziff. 4, 45 Abs. 1 WEG, 27, 29, 20 Abs. 1, 22 Abs. 1 FGG), hat in der Sache jedoch nur insoweit Erfolg, als der Eigentümerbeschluss vom 14.6.1999 zu TOP 5.3. lediglich hinsichtlich der die Tiefgarage betreffenden Positionen für ungültig zu erklären ist.

Die Antragsteller haben lediglich die Abrechnung der Bewirtschaftungskosten für die Tiefgarage beanstandet. Ihr Antrag ist deshalb so auszulegen, dass der Eigentümerbeschluss auch nur insoweit für ungültig erklärt werden soll. Eine solche Antragsbeschränkung und dementsprechend eine auf einzelne Abrechnungsposten beschränkte Ungültigkeitserklärung eines Eigentümerbeschlusses sind möglich (vgl. BayObLG v. 30.3.1993 – 2Z BR 11/93, BayObLGReport 1993, 51 = NJW-RR 1993, 1039 m.w.N.).

Der Senat ist mit dem LG der Auffassung, dass die Bewirtschaftungskosten für die Stellplätze in der Tiefgarage nicht allein auf die Inhaber der Stellplätze, sondern auf sämtliche Wohnungseigentümer umzulegen sind.

Die Tiefgarage ist nach der allgemeinen Regel des § 1 Abs. 5 WEG gemeinschaftliches Eigentum der Wohnungseigentümer. Maßgebend für die Kostentragung ist deshalb § 16 Abs. 2 WEG, wonach die Kosten und Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile zu tragen sind. Die Auslegung der im Grundbuch eingetragenen Gemeinschaftsordnung ergibt – wie auch das LG zutreffend ausgeführt hat – keine hiervon abweichende Regelung. Wortlaut und Sinn der maßgebenden Bestimmungen kann nicht mit der vom LG zu Recht geforderten notwendigen Klarheit und Eindeutigkeit entnommen werden, dass die Unterhaltungskosten der Tiefgarage entsprechend der Nutzungsbestimmung auf die Sondernutzungsberechtigten verteilt werden sollen.

Die Regelungen der Nutzungen, Lasten und Kosten in den §§ 8 Abs. 1 und 11 Abs. 1 S. 1 der Gemeinschaftsordnung sind gleichlautend mit § 16 Abs. 2 WEG. Zwar ist in § 11 Abs. 1 S. 4 ein anderer Umlageschlüssel für den Fall vorgesehen, dass Kosten sich ohne Zweifel einzelnen Sondereigentümern zurechnen lassen. Mit solchen Kosten sollen nur die jeweiligen Sondereigentümer belastet werden, wobei diese Bestimmung durch den nachfolgenden S. 5 eine nähere Konkretisierung erfährt. Von dieser Regelung werden jedoch die Bewirtschaftungskosten der Tiefgarage nicht erfasst, jedenfalls erschließt sich dies für einen unbefangenen Leser der Gemeinschaftsordnung nicht mit der notwendigen Klarheit, die vorliegend insbesondere im Hinblick auf den im Grundbuchrecht geltenden Bestimmtheitsgrundsatz zu fordern ist (vgl. BayObLG ZMR 1999, 48ff [49]). Der Zweck des Grundbuchs erfordert klare und eindeutige Eintragungen.

An der Tiefgarage besteht kein Sondereigentum; den jeweiligen Wohnungseigentümern ist an bestimmten Stellplätzen der im Gemeinschaftseigentum stehenden Tiefgarage lediglich ein Sondernutzungsrecht eingeräumt worden. Der Inhalt der Gebrauchsregelung, das heißt der Anspruch des begünstigten Wohnungseigentümers auf Überlassung des Abstellplatzes zum alleinigen Gebrauch, ist zwar durch die Eintragung im Grundbuch zum Inhalt des Sondereigentums geworden (§§ 15 Abs. 1, 5 Abs. 4, 10 Abs. 2 WEG), dies jedoch nur insoweit, als nunmehr die übrigen Wohnungseigentümer von der Nutzung der im Gemeinschaftseigentum stehenden Stellplatzfläche ausgeschlossen sind (vgl. BGHZ 73, 145ff [148 f.] = MDR 1979, 299). Die in der Jahresabrechnung 1998 aufgeführten Bewirtschaftungskosten der Tiefgarage betreffen jedoch nicht nur die den einzelnen Wohnungseigentümern zugewiesenen Stellplatzflächen, sondern das gesamte Tiefgaragengebäude, das aus drei Ebenen besteht, wobei die dritte Ebene – die Oberfläche der Tiefgarage – allen Wohnungseigentümern als Freizeitfläche mit Spiel- und Sportanlagen sowie Sitzbänken und Pflanzbecken zur Verfügung steht. Darüber hinaus haben die Beteiligten zu 2) und 3) unwidersprochen vorgetragen, dass die unteren beiden Ebenen der Tiefgarage außer von den Stellplatzinhabern auch von nicht sondernutzungsberechtigten Wohnungseigentümern als Fußgänger, Rad- oder Mopedfahrern genutzt und auch von diesen die Einrichtungen der Tiefgarage (z.B. Rolltore und Beleuchtung) in Anspruch genommen werden. Die abgerechneten Unterhaltungskosten der Tiefgarage können mithin nic...