OLG Köln Beschluss vom 20.03.1998 - 16 WX 27/98

unanfechtbar

Entscheidungsstichwort (Thema)

Einberufung der Eigentümerversammlung durch den zurückgetretenen Verwalter

Leitsatz (amtlich)

Der von seinem Amt zurückgetretene Verwalter ist nicht mehr berechtigt, seinerseits eine Eigentümerversammlung einzuberufen, auf der über seine erneute Bestellung beschlossen werden soll. Das gilt auch dann, wenn eine Mehrheit der Eigentümer ihn umgestimmt hatte, das aufgegebene Amt wieder zu übernehmen.

Normenkette

WEG § 24 Abs. 3

Verfahrensgang

LG Köln (Beschluss vom 01.12.1997; Aktenzeichen 29 T 283/96)

Tenor

Auf die sofortige weitere Beschwerde der Antragstellerin vom 19.1.1998 wird der Beschluß der 29. Zivilkammer des Landgerichts Köln vom 1. Dezember 1997 – 29 T 283/96 – abgeändert und wie folgt neu gefaßt: Der Beschluß der Eigentümerversammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft G. – 5 vom 12. Februar 1996 zu TOP 5 wird für ungültig erklärt.

Die Verfahrenskosten aller Instanzen werden den Antragsgegnern auferlegt; eine Erstattung außergerichtlicher Kosten findet nicht statt.

Gründe

Die weitere Beschwerde nach § 45 WEG, §§ 27, 29 FGG ist zulässig, insbesondere rechtzeitig eingelegt. Zwar fehlt der übliche durch Vorlage des Empfangsbekenntnisses zu erbringende Nachweis über das Zustellungsdatum des angefochtenen Beschlusses, indes hat der Verfahrensbevollmächtigte der Antragstellerin anwaltlich versichert, daß die Entscheidung des Landgerichts ihm am 5.1.1998 zugestellt worden sei, so daß dieses Datum als Zustellungszeitpunkt zugrundezulegen ist. Mithin ist durch das am 19. 1.1998 eingelegte Rechtsmittel die 2-Wochen-Frist gewahrt, § 45 Abs. 1 WEG, § 577 Abs. 2 ZPO. Die weitere Beschwerde hat in der Sache Erfolg und führt zu der beantragten Ungültigkeitserklärung des Beschlusses; der Antrag zu TOP 2 ist inzwischen für erledigt erklärt worden, so daß es hierzu nur noch einer Kostenentscheidung bedürfte. Die Entscheidung des Landgerichts ist nicht rechtsfehlerfrei, denn sie verkennt, daß die zunächst angefochtenen Beschlüsse an einem Einberufungsmangel leiden,der nicht geheilt werden kann, § 27 Abs. 1 FGG, § 550 ZPO. Zu der Versammlung vom 12.2.1996 hat nämlich der Beteiligte zu 6. durch Schreiben vom 31.1.1996 eingeladen, obgleich er zu diesem Zeitpunkt als Verwalter der Wohnungseigentumsanlage nicht mehr im Amt war, wovon auch das Landgericht zu Recht ausgegangen ist.

Mit Schreiben vom 30.6.1995, das an alle übrigen Eigentümer gerichtet war und auf das die amtsgerichtliche Entscheidung vom 30.8.1996 unter Verweis auf das Verfahren 35 II 57/95 AG Bergisch Gladbach Bezug nimmt, hat der Beteiligte zu 6. unzweifelhaft sowohl den Verwaltervertrag fristlos gekündigt, als auch sein Amt niedergelegt. Dies ergibt sich aus der von ihm gewählten Formulierung: „… bei der Tagesordnung der Eigentümerversammlung am 27.6.1995 lautete der Tagesordnungspunkt: Niederlegung der Hausverwaltung, was ich hiermit mit sofortiger Wirkung vollziehe.” Der Wille zur sofortigen Kündigung und Amtsniederlegung wird durch den weiteren Inhalt des Schreibens unterstrichen, indem er eine Abrechnung des Rücklagenkontos beifügt, die Abrechnung für den Zeitraum 1993 und 1994 erstellt sowie mit dem Bemerken „da ich die Verwaltung nicht mehr weiterführe …” die Absicht zeigt, Guthabensbeträge an die Eigentümer auszuzahlen (vgl. Bl. 15 d. A. 35 II 57 /95 AG Bergisch Gladbach, die in 1. Instanz vorgelegen haben und auf die die Parteien in 2. Instanz Bezug genommen haben). Mit dieser Erklärung hat der Beteiligte zu 6. wirksam den Verwaltervertrag aus wichtigem Grund (entsprechend § 626 Abs. 1 BGB) gekündigt (vgl. hierzu Bärmann/Pick/Merle, WEG, 7. Aufl., § 26, Rz. 193). Vorangegangen war nämlich eine Eigentümerversammlung vom 27.6.1995, bei der es zu heftigen Auseinandersetzungen zwischen der Beteiligten zu 1. und dem Beteiligten zu 6. sowie weiteren Eigentümern gekommen und die letztlich ohne Beschlußfassung und – im übrigen – auch ohne Protokollerstellung abgebrochen worden war. Nach dem Verlauf dieser Eigentümerversammlung ist davon auszugehen, daß zumindest zwischen den Beteiligten zu 1. und zu 6. das Vertrauensverhältnis nachhaltig gestört war, so daß dem damaligen Verwalter unter Bezug auf diesen Vorfall ein außerordentliches Kündigungsrecht zuzubilligen ist. Da der Verwalter mit Kündigung des Verwaltervertrages zugleich seine Organstellung verliert – das Vorhandensein eines wirksamen Verwaltervertrages ist konstitutive Voraussetzung zur Erlangung diese Organstellung (so die herrschende, zutreffende Meinung, beipielsweise Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 26, Rz. 25 und 192 m.w.N.) –, beinhaltet mithin die Kündigung des Vertrages stets auch eine Niederlegung des Amtes. Im vorliegenden Fall entpricht dies auch dem im Schreiben vom 30.6.1995 zum Ausdruck gebrachten Willen des Beteiligten zu 6., der selbst die „Niederlegung der Hausverwaltung” erklärt.

Soweit der Beteilige zu 6. im Juli desselben Jahres mit vier weiteren Eigentümern überein gekommen war, die Verwaltung weiterzuführen, bleibt diese Abmachung folgenlos, ...