Leitsatz (amtlich)
Die allgemeine Übertragung des Abschlusses des Verwaltervertrages auf den Verwaltungsbeirat, ohne dass diesem abgesehen von der Laufzeit Vorgaben zu Essentials des abzuschließenden Vertrages gemacht werden, mag ordnungsgemäßer Verwaltung widersprechen. Wird ein derartiger Beschluss nicht angefochten, so ist ein auf seiner Grundlage abgeschlossener Verwaltervertrag aber wirksam.
Normenkette
WEG § 26
Verfahrensgang
Tenor
Auf die weitere sofortige Beschwerde des Beteiligten zu 1) wird unter Zurückweisung des weiter gehenden Rechtsmittels der Beschluss der 8. Zivilkammer des LG Bonn vom 10.7.2002 – 8 T 159/00 – teilweise abgeändert und wie folgt neu gefasst:
Unter teilweiser Abänderung des Beschlusses des AG Rheinbach vom 20.6.2000 – 5 II 10/99 – werden folgende in der Eigentümerversammlung vom 20.6.2000 gefasste Beschlüsse für ungültig erklärt:
- Die Genehmigung der Jahresabrechnung 1998 (TOP 7), soweit in der Abrechnung die am 15.1.1998 von dem Verwalterkonto Nr. … bei der Sparkasse B. von der früheren Verwalterin Immobilien-E. KG an den Beteiligten zu 6. (C.) überwiesenen 6.175,64 DM als „sonstige Einnahme” und nicht als Zahlung auf das für die Wohnungen Nr. Nr. 9, 42 und 89 geschuldete Wohngeld verbucht worden ist.
- Der zu TOP 12.5 gefasste Beschluss über die Gewährung eines Zusatzhonorars für den Beteiligten zu 6. aus Anlass der Euroumstellung.
Im Übrigen werden die Anfechtungsanträge zurückgewiesen.
Die weiter gehende (Erst-)Beschwerde wird zurückgewiesen.
Der erstmals im Rechtsbeschwerdeverfahren gestellte Antrag festzustellen, dass Rechtsanwalt S. im vorliegenden Verfahren nicht rechtmäßig seitens der Wohnungseigentümergemeinschaft beauftragt worden ist, wird als unzulässig verworfen.
Die Gerichtskosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens haben der Beteiligte zu 1) und der Beteiligte zu 6) je zur Hälfte zu tragen.
Die in den beiden ersten Instanzen entstandenen Gerichtskosten fallen dem Beteiligten zu 1) zu 94 %, den Beteiligten zu 4. zu 3 % und dem Beteiligten zu 6) ebenfalls zu 3 % zur Last.
Der Beteiligte zu 6) hat den Beteiligten zu 1) bis 4) die Hälfte der im Rechtsbeschwerdeverfahren und 3 % der in den beiden ersten Instanzen entstandenen außergerichtlichen Kosten zu erstatten.
Im Übrigen wird eine Erstattung außergerichtlicher Kosten nicht angeordnet.
Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 6.000 Euro festgesetzt.
Gründe
Die nach einem Teilerfolg wegen des Zusatzhonorars aus Anlass der Euro-Umstellung im Erstbeschwerdeverfahren auf die nachstehenden Punkte beschränkte weitere sofortige Beschwerde ist zulässig und teilweise begründet.
1. Der erstmals mit der Beschwerdeschrift gestellte Antrag auf Feststellung, dass Rechtsanwalt S. im vorliegenden Verfahren nicht rechtmäßig seitens der Wohnungseigentümergemeinschaft beauftragt worden ist, ist unzulässig, da wegen § 27 Abs. 1 FGG im Rechtsbeschwerdeverfahren ein neuer Sachantrag nicht gestellt werden kann (vgl. z.B. OLG Hamburg ZWE 2002, 424). Auch ist der Antrag nicht etwa auf die Feststellung eines Rechtsverhältnisses i.S.d. entspr. anzuwendenden § 256 ZPO gerichtet. Vielmehr will der Beteiligte zu 1) lediglich eine bloße Rechtsfrage in einem ihm günstigen Sinne beantwortet wissen. Dies ist kein zulässiges Begehren.
2. Auch die von dem Beteiligten zu 1) bereits im Erstbeschwerdeverfahren erhobenen und nunmehr wiederholte Verfahrensrüge, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht ordnungsgemäß vertreten (gewesen) sei, greift nicht durch. Die den Rechtsanwälten S. pp. von dem damaligen Verwalter, dem Beteiligten zu 6) erteilte Vollmacht war wirksam, da er im Verwaltervertrag zur Passivvertretung der Wohnungseigentümergemeinschaft, insb. in Anfechtungsverfahren bevollmächtigt und im Rahmen seiner Vollmacht auch zur Anwaltsbeauftragung berechtigt war.
Der Beteiligte zu 1) verkennt Inhalt und Reichweite der Senatsentscheidung vom 21.11.2001 (OLG Köln v. 21.11.2001 – 16 Wx 185/01, OLGReport Köln 2002, 137), auf die seine Rüge gestützt ist. Diese Entscheidung betrifft den Sonderfall, dass der Umfang der einem Verwalter erteilten Vollmacht bereits in der Teilungserklärung, also einer Vereinbarung geregelt ist. Nur für diesen Sonderfall hat der Senat entschieden, dass eine allgemeine Erweiterung der Vertretungsbefugnisse durch einfachen Mehrheitsbeschluss oder einer Regelung im Verwaltervertrag vereinbarungswidrig und damit unzulässig ist. Wenn es aber – wie vorliegend (vgl. § 8 der Teilungserklärung) – an einer entspr. Vereinbarung fehlt, ist die allgemeine Erweiterung der gesetzlichen Vertretungsmacht eines Verwalters durch einen Mehrheitsbeschluss oder durch Bestimmungen im Verwaltervertrag rechtlich unbedenklich (vgl. OLG Köln, Beschl. v. 13.7.2001 – 16 Wx 115/01, OLGReport Köln 2001, 415 = NZM 2001, 991 = ZMR 2002, 155 und Beschl. v. 26.10.2001 – 16 Wx 181/01; BayObLG NZM 2001, 959 =ZMR 2002, 61; OLG Hamm v. 19.10.2000 – 15 W 133/00, OLGReport Hamm 2001, 120 = N...