OLG Köln Beschluss vom 27.08.1997 - 16 WX 86/97

unanfechtbar

Entscheidungsstichwort (Thema)

Eigentümergemeinschaft

Leitsatz (amtlich)

Bereits durch die Eintragung von Auflassungsvormerkungen für die späteren Wohnungseigentümer und den Einzug der Beteiligten in die Wohnanlage entsteht zwischen den Anwartschaftsberechtigten eine Sachlage, die nach den tatsächlichen Gegebenheiten und dem rechtlichen Handlungsbedürfnis soweit der echten Eigentümergemeinschaft angenähert ist, daß die Anwendung der Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes geboten ist. Die Rechte und Pflichten der Anwartschaftsberechtigten untereinander bestimmen sich daher nach dem WEG. Hieraus resultierende Ansprüche sind im Wohnungseigentumsverfahren zu entscheiden.

Normenkette

WEG § 10

Tatbestand

I. Für die Antragsteller und den Antragsgegner sind im Wohnungsgrundbuch der Eigentumswohnungsanlage O. Straße 29 a in L. jeweils Auflassungsvormerkungen eingetragen. Das Objekt wurde bereits anfangs der 90er Jahre bezogen. Die Eigentumsumschreibung fand noch nicht statt, da der Restkaufpreis wegen angeblicher Mängel bislang nicht an den im Grundbuch als Eigentümer eingetragenen Bauträger gezahlt worden ist. Insofern schwebt zur Zeit ein Berufungsverfahren vor dem 11. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Köln – 11 U 95/96 – zwischen der Eigentümergemeinschaft und dem Bauträger.

In der Eigentümerversammlung vom 06.10.1992 beantragte der Antragsgegner, ihm den Einbau eines Dachfensters zu gestatten. Dieser Antrag wurde durch Mehrheitsbeschluß abgelehnt. Der Beschluß ist nicht angefochten.

In den Verkaufsprospekten, die der Bauträger bei der Veräußerung der Wohnungen den Erwerbern vorlegte, war das hier streitige und von der Eigentümerversammlung vom 06.10.1992 abgelehnte Dachfenster für die Wohnung des Antragsgegners vorgesehen. Dies betraf ebenso die auf der Eingangsseite des Hauses links, spiegelbildlich gegenüberliegende Wohnung der beteiligten Eheleute Drösser. Im Laufe des Baugenehmigungsverfahrens sind dann geänderte Pläne eingereicht worden, die diese Fenster nicht mehr enthielten. Der der Teilungserklärung zugrunde gelegte Aufteilungsplan sah das vom Antragsgegner begehrte Fenster gleichfalls nicht mehr vor.

Nach Rücksprache mit dem Bauträger ließ der Antragsgegner das Dachfenster trotz des Beschlusses in der Eigentümerversammlung vom 09.10.1992 nachträglich von diesem einbauen.

Mit nicht angefochtenem Beschluß vom 07.11.1994 versagte die Eigentümerversammlung die Genehmigung des Einbaus des streitigen Dachflächenfensters in der Wohnung des Antragsgegners und beschloß, die Rückgängigmachung notfalls auf dem gerichtlichen Klagewege zu fordern.

Das Amtsgericht Leverkusen hat durch Beschluß vom 20.12.1995 dem Antragsgegner aufgegeben, das von ihm in die straßenseitige Dachhaut eingebaute Fenster zu entfernen. Die hiergegen gerichtete Beschwerde hat das Landgericht Köln durch Beschluß vom 20.02.1997 zurückgewiesen.

Entscheidungsgründe

II.

Die gemäß §§ 45 Abs. 1 WEG, 27, 29 FGG in förmlicher Hinsicht nicht zu beanstandende Beschwerde hat in der Sache keinen Erfolg. Das Landgericht hat ohne Rechtsfehler (§ 27 Abs. 1 FGG, 561 ZPO) einen Anspruch der Antragsteller gegen den Antragsgegner auf Beseitigung des Dachfensters gemäß §§ 1004 Abs. 1 BGB, 15 Abs. 3 WEG bejaht.

Über den Beseitigungsantrag war im Wohnungseigentumsverfahren zu entscheiden, obwohl die Beteiligten noch nicht als Wohnungseigentümer im Wohnungsgrundbuch eingetragen sind. Für die entsprechende Anwendung der Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes genügt insofern nach einhelliger Auffassung (BGH NJW-RR 1987, 1036; BayObLG NJW RR 1986, 178; Weitnauer, WEG, 8 Auflage, Anhang zu § 10 Rn. 1 mit weiteren Nachweisen), daß die Anwartschaftsrechtsinhaber die Wohnungseigentumsanlage in Besitz genommen haben. Bereits durch die Eintragung der Auflassungsvormerkungen und den Einzug der Beteiligten ist nämlich eine Sachlage entstanden, die nach den tatsächlichen Gegebenheiten und dem rechtlichen Handlungsbedürfnis so weit der echten Eigentümergemeinschaft angenähert ist, daß die Anwendung der Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes geboten ist.

Der Beseitigungsanspruch der Antragsteller ergibt sich unter dem Gesichtspunkt der ungenehmigten nachträglichen baulichen Änderung im Sinne des § 22 Abs. 1 WEG.

Entgegen der Auffassung des Antragsgegners ist der Einbau des Dachfensters nämlich rechtlich als nachträgliche bauliche Änderung und nicht als Maßnahme zur endgültigen Herstellung des Gebäudes zu qualifizieren. Ein Beseitigungsanspruch der Gemeinschaft wegen baulicher Veränderungen besteht zwar dann nicht, wenn der Bauträger den von der Teilungserklärung abweichenden baulichen Zustand zu einer Zeit durchführt, in der die Wohnungseigentümergemeinschaft noch nicht in Vollzug gesetzt ist (BayObLG ZMR 1994, 126 (127)). Losgelöst von der Eigentumslage verliert der ursprüngliche Eigentümer und Bauträger seine Gestaltungsbefugnis jedoch ab dem Zeitpunkt, zu dem die Erwerber zu einer faktischen Eigentümergemeinschaft verbunden sind. Hierfür genügt nach den vorstehend...