Entscheidungsstichwort (Thema)
Wohnungseigentumssache: Sondernutzungsrecht durch Vereinbarung
Tenor
Auf die Beschwerde der Antragsgegner wird der Beschluß der 30. Zivilkammer des Landgerichts Köln vom 17.04.1991 – 30 T 181/90 – abgeändert:
Auf die sofortige Beschwerde wird der Beschluß des Amtsgerichts Köln vom 17.09.1990 – 204 II 385/89 – aufgehoben und der Antrag der Antragsteller vom 08.11.1989 zurückgewiesen.
Die gerichtlichen Verfahrenskosten aller Instanzen haben die Antragsteller als Gesamtschuldner zu tragen.
Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten findet nicht statt.
Der Gegenstandswert der weiteren Beschwerde beträgt 35.000,– DM.
Gründe
Die weitere sofortige Beschwerde der Antragsgegner ist zulässig (§ 45 Abs. 1 WEG). Sie hat auch in der Sache Erfolg.
Die angefochtene Entscheidung des Landgerichts ebenso wie die durch sie bestätigte Entscheidung des Amtsgerichts beruhen auf einem Rechtsfehler. Den Antragstellern steht der geltend gemachte Anspruch auf Einräumung des ausschließlichen Sondernutzungsrechtes an den in ihrem Antrag genannten Gartenflächen, die zum Gemeinschaftseigentum gehören, nicht zu.
Ein solcher Anspruch ergibt sich zunächst nicht aus der Teilungserklärung vom … § 18 der Teilungserklärung weist ausdrücklich Sondernutzungsrechte an Gartenflächen nur bestimmten, genau bezeichneten Wohnungen zu, zu denen die Wohnungen der Antragsteller nicht gehören. Ob sich abweichend vom ausdrücklichen Text der Teilungserklärung etwas anderes aus dem Lageplan ergibt, hinsichtlich dessen die Parteien streiten, ob er der Teilungserklärung überhaupt beigefügt war oder nicht, kann dahinstehen, da eine solche Eintragung in dem Lageplan jedenfalls nicht geeignet gewesen wäre, den eindeutigen Wortlaut der Teilungserklärung zu korrigieren. Insoweit macht sich der Senat die überzeugenden Ausführungen in der angefochtenen landgerichtlichen Entscheidung voll zu eigen.
Ein Anspruch der Antragsteller ergibt sich auch nicht aus dem – mit Mehrheit gefaßten Beschluß der Eigentümerversammlung vom … Dieser Beschluß bindet, obwohl er nicht angefochten wurde, also gemäß § 23 Abs. 4 WEG bestandskräftig geworden ist, die Antragsgegner nicht. Denn er regelt einen Gegenstand, der der Beschlußfassung durch die Wohnungseigentümerversammlung grundsätzlich entzogen ist. Die Einräumung eines ausschließlichen Sondernutzungsrechts am Gemeinschaftseigentum bedarf grundsätzlich einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer im Sinne des § 10 Abs. 2 WEG; ein Beschluß der Wohnungseigentümerversammlung, auch ein einstimmiger Beschluß ist insoweit unzureichend. Denn die nachträgliche Zuweisung vor alleinigen Sondernutzungsrechten an Gemeinschaftseigentum in Abweichung von der Teilungserklärung berührt das Grundverhältnis der Wohnungseigentümer untereinander und regelt nicht nur die Ausübung der sich aus dem bereits festgelegten Grundverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten. (vgl. insoweit auch OLG Karlsruhe, MDR 1983, 672 und WEG 1991, 110; BayObLGZ 1978, 377 ff.; BayObLG, RpflGer 1983, 348; OLG Braunschweig, WM 1990, 171). Beschlüsse, auch einstimmige Beschlüsse, können nicht in eine Vereinbarung umgedeutet werden, da Beschlüsse auf gleichgerichteten Willenserklärungen beruhen, während Vereinbarungen gegenseitige, also korrespondierende Verpflichtungen zum Gegenstand haben.
Beschlüsse, die sich mit Materien befassen, die nur durch Vereinbarung gemäß § 10 Abs. 2 WEG geregelt werden können, binden die betroffenen Wohnungseigentümer auch dann nicht, wenn sie nach § 23 Abs. 4 WEG bestandskräftig geworden sind (vgl. OLG Karlsruhe, WE 1991, 110). Etwas anderes kann auch nicht aus der Entscheidung BGHZ 54, 67 ff. abgeleitet werden. Der Bundesgerichtshof befaßt sich in der genannten Entscheidung nur mit der Frage, ob § 23 Abs. 4 WEG auch auf Mehrheitsbeschlüsse anzuwenden ist, die Materien regeln, die nach den Vorschriften des WEG nur durch einstimmigen Beschluß hätten geregelt werden können. Die vom Bundesgerichtshof insoweit aufgestellten Grundsätze können auf den vorliegenden Fall nicht übertragen werden, da zwischen einem einstimmigen Beschluß und einer Vereinbarung im Sinne des § 10 Abs. 2 WEG ein substantieller Unterschied besteht, wie oben dargelegt wurde.
Den Antragstellern steht gegen die Antragsgegner auch kein materiell-rechtlicher Anspruch aus § 242 BGB auf Zustimmung zu einer Vereinbarung zur Änderung der Teilungserklärung dergestalt, daß ihnen ein ausschließliches Sondernutzungsrecht am Gemeinschaftseigentum an den in ihrem Antrag genannten Gartenflächen eingeräumt wird, zu. Es fehlt insoweit schon am Vortrag der Antragsteller, daß sämtliche Antragsgegner beim Erwerb ihrer Wohnungen wußten, daß die entsprechenden Gartenflächen sich in Wahrheit im ausschließlichen Sondernutzungsrecht einzelner Wohnungseigentümer befanden, und daß sich die Antragsgegner deshalb treuwidrig verhalten, wenn sie einer Anpassung der rechtlichen Verhältnisse (Teilungserklärung) an das, was sie von Anfang an als gegeben angenommen haben, widersprechen.
Die Kostenents...