OLG Köln Beschluss vom 28.08.2000 - 2 Wx 45/00

Verfahrensgang

LG Bonn (Beschluss vom 24.03.2000; Aktenzeichen 4 T 105/00)

Tenor

Auf die weitere Beschwerde der Beteiligten vom 31. Juli 2000 wird der angefochtene Beschluß des Landgerichts Bonn vom 24. März 2000 – 4 T 105/00 – abgeändert und wie folgt neu gefasst: „Die Zwischenverfügung der Rechtspflegerin vom 3. Februar 2000 wird aufgehoben.Die Sache wird an das Amtsgericht Bonn zurückgegeben. Das Amtsgericht wird angewiesen, die beantragte Eintragung nicht aus den Gründen der Zwischenverfügung vom 3. Februar 2000 abzulehnen.”

Gründe

I.) Die Beteiligten zu 1.) und 2.) schlossen am 3.12.1999 vor Notar Dr. P. K. in Bonn – UR-Nr. …/… – einen Kaufvertrag über das vorstehend näher bezeichnete Wohnungseigentum. Der Kaufvertrag enthält unter 1.2 „Verwalterzustimmung”) folgende Angabe: „Als Inhalt des Sondereigentums ist bestimmt, daß der Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums, abgesehen von hier nicht zutreffenden Fällen, der Zustimmung des Verwalters bedarf. Verwalter ist nach Angaben des Verkäufers Herr U. B. in St.Augustin.” Mit Schreiben vom 20. Januar 2000 beantragte der Verfahrensbevollmächtigte namens aller Beteiligter den grundbuchlichen Vollzug des Kaufvertrages. Zum Nachweis der erforderlichen Verwalterzustimmung legte er folgende Urkunden vor: Die Abschrift des Protokolls über die Versammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft vom 28. August 1997 mit Beglaubigungsvermerk vom 6. Januar 1998 (UR-Nr. …/…). Nach diesem Protokoll ist Herr U. B. ab dem 1. Januar 1999 für weitere 4 Jahre zum Verwalter bestellt worden. Die Abschrift einer Erklärung des Verwalters U. B. vom 18. Mai 1999 mit Beglaubigungsvermerk vom gleichen Tage (UR-Nr. …/…). Hierin bevollmächtigt Herr B. Herrn R. B., ihn in seiner „Eigenschaft als nach dem WEG bestellter Verwalter von Wohnungs- und Teileigentum, soweit dies gesetzlich zulässig ist, gerichtlich und außergerichtlich zu vertreten”. Wegen weiterer Einzelheiten wird auf die Urkunde (Bl. 79 d.A.) Bezug genommen. Eine am 6. Dezember 1999 erteilte, mit Beglaubigungsvermerk vom gleichen Tage versehene „Verwalter-Genehmigung” von Herrn R. B. (UR-Nr. …/…), in der dieser die Veräußerung des Wohnungseigentums im Kaufvertrag vom 3.12.1999 unter Bezugnahme auf die ihm erteilte Vollmacht genehmigt. Mit Schreiben vom 25.1.2000 teilte die Rechtspflegerin Notar Dr. K. mit, es sei eine Zustimmungserklärung des Herrn B. nachzureichen, da eine Übertragung der Verwaltertätigkeit auf Dritte nicht möglich sei. Das Amt des Verwalters sei aufgrund der Vertrauensstellung an die gewählte Person gebunden. Nachdem der Notar der geäußerten Rechtsauffassung entgegengetreten war, setzte die Rechtspflegerin mit Schreiben vom 3.2.2000 nach § 18 GBO eine Frist von einem Monat zur Vorlage der geforderten Zustimmungserklärung. Ergänzend erläuterte sie die umfassend erteilte Vollmacht – UR.-Nr. …/… – sei als Übertragung der Verwaltertätigkeit zu werten und stehe daher in Widerspruch zur Rechtsnatur des Verwaltervertrages. Hiergegen haben die Beteiligten Beschwerde eingelegt. Zur Begründung haben sie ausgeführt, die erteilte Vollmacht enthalte keine Übertragung der Verwalterbefugnisse und -pflichten auf Dritte. Das Gericht verwechsele im übrigen bei seiner Argumentation Geschäftsführungsbefugnis (im Innenverhältnis) und Vertretungsmacht (im Außenverhältnis). Das Landgericht hat die Beschwerde mit der Begründung zurückgewiesen, die Rechtspflegerin habe den grundbuchlichen Vollzug der Urkunde UR-Nr. …/…. Notar Dr. K. zu Recht von der Vorlage der Zustimmungserklärung des Verwalters, Herrn B., abhängig gemacht. Die nach § 12 WEG erforderliche Zustimmung habe der Verwalter weder persönlich noch durch einen Angestellten erteilt. Im Rahmen seiner Prüfung nach §§ 19, 20, 29 GBO habe das Grundbuchamt die Wirksamkeit einer Vollmacht und den Umfang der Vertretungsmacht selbständig zu prüfen, auch wenn der Urkundsnotar die Vollmacht für ausreichend angesehen habe. Mit Recht sei das Amtsgericht davon ausgegangen, daß der Verwalter seine Verwaltertätigkeit ohne Beteiligung der Wohnungseigentümer im Wege der Vollmacht nicht wirksam auf einen Dritten übertragen dürfe. Der Verwaltervertrag sei Auftrag bzw. Geschäftsbesorgungsvertrag im Sinne von §§ 662 ff.,675 BGB. Nach § 664 BGB dürfe er ohne Gestattung des Auftraggebers die Ausführung nicht einem Dritten übertragen. Dem Auftrag liege ein besonderes Vertrauensverhältnis zugrunde, weshalb die Einschaltung Dritter nur in dem in § 664 BGB normierten Umfang und mit den dort genannten Folgen möglich sei. Werde hiergegen – wie im vorliegenden Fall mit der umfassenden Bevollmächtigung eines Dritten – verstoßen, so betreffe dies zwar auch, aber nicht nur das Innenverhältnis. Eine entgegen § 664 BGB erteilte Vollmacht unterliege im Grundbuchverfahren der Prüfung und – im konkreten Fall der Ablehnung – durch das Grundbuchamt. Gegen diese Entscheidung richtet sich die weitere Beschwerde der Beteiligten zu 1.) und 2.).

II.) Die weitere Beschwerde ist zulässig. Sie ist an si...