OLG Köln Urteil vom 10.06.1996 - 18 U 213/95

Entscheidungsstichwort (Thema)

Formbedürftigkeit eines Fertighausvertrages. Fertighausvertrag und Formbedürftigkeit. notarielle Beurkundung. Grundstücksvertrag

Leitsatz (amtlich)

Der Fertighausvertrag ist (aber) dann notariell zu beurkunden, wenn er mit einem Grundstücksvertrag rechtlich zusammenhängt, wenn nämlich die Vereinbarungen nach dem Willen der Parteien derart voneinander abhängig sind, daß sie miteinander „stehen und fallen” sollen.

Normenkette

BGB § 313

Gründe

Die Berufung ist begründet.

Der Klägerin steht der geltend gemachte Anspruch auf pauschalierten Schadensersatz wegen Nichterfüllung des am 03.08. bzw. 06.08.1992 zwischen den Parteien geschlossenen Fertighausvertrages gegen die Beklagten nicht zu.

Der Vertrag über den Bau eines Z.-Fertighauses (Bl. 13 d.A.) ist einschließlich des zugleich erteilten Planungsauftrags (Bl. 15 d.A.) nach § 125 BGB formnichtig sein, weil er nur privatschriftlich geschlossen wurde.

Nach § 313 BGB bedarf ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, der notariellen Beurkundung. Der Fertighausvertrag enthält keine unmittelbare Verpflichtung der Beklagten zum Erwerb eines Grundstücks. Er ist auch nicht deshalb beurkundungsbedürftig, weil die Klägerin sich für den Fall der Vertragskündigung durch die Beklagten unter Ziff. 13 ihrer Vertragsbedingungen einen pauschalierten Schadensersatzanspruch in beträchtlicher Höhe ausbedungen hat. Der durch einen derartigen Schadensersatzanspruch erzeugte wirtschaftliche Druck auf die Entschließungsfreiheit des Bauherrn wird in der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht als mittelbarer Zwang zum Grundstückserwerb anerkannt, der nach dem Schutzzweck des § 313 BGB die notarielle Beurkundung erfordern würde. Der Fertighausvertrag ist aber dann notariell zu beurkunden, wenn er mit einem Grundstücksvertrag rechtlich zusammenhängt, wenn nämlich die Vereinbarungen nach dem Willen der Parteien derart voneinander abhängig sind, daß sie miteinander „stehen und fallen” sollen. Auch wenn nur einer der Vertragspartner einen solchen Einheitswillen erkennen läßt und der andere Partner ihn anerkennt oder zumindest hinnimmt, kann ein einheitlicher Vertrag vorliegen. Nicht erforderlich ist, daß an jedem der Rechtsgeschäfte jeweils dieselben Parteien beteiligt sind (BGHZ 76, 43, 48 f.).

Im vorliegenden Fall hat der Fertighausvertrag in dieser Weise mit dem Grundstückskaufvertrag verknüpft werden sollen. Die Niederlegung mehrerer selbständiger Verträge in verschiedenen Urkunden begründet zwar die Vermutung, daß die Verträge nicht in rechtlichem Zusammenhang stehen sollen. Der rechtliche Zussammenhang wird auch nicht allein dadurch begründet, daß für die Errichtung des Fertighauses ein Grundstück benötigt wird (BGHZ 76, 43, 49). Für den Verknüpfungswillen der Parteien sprechen aber auch andere Umstände, durch die die Vermutung für die rechtliche Selbständigkeit der jeweils getrennt abzuschließenden Verträge widerlegt wird.

In den Vertragsbedingungen zum Fertighausvertrag ist der Erwerb eines Grundstücks ausdrücklich zur Voraussetzung für die Leistungen der Klägerin gemacht worden. Es heißt dort unter Ziff. 2: „Der Vertrag betrifft den Bau eines Z.-Hauses auf ein in Ihrem Eigentum stehenden oder noch zu erwerbenden Grundstück. … Voraussetzung für den Beginn der Planungs- und Bauvorbereitungsphase ist, daß Sie im Besitz des Baugrundstückes sind; …” Nach der Werbung der Klägerin haben die Beklagten davon ausgehen dürfen, daß die Klägerin ihnen das für die Errichtung des Hauses erforderliche Grundstück verschaffen werde. In der Werbung (Bl. 68 d.A.) heißt es: „TOP-Baugrundstücke hält unser Grundstücksexperte in fast allen Lagen im Großraum G. bereit.” Der Berufungsvortrag der Klägerin, ihr Außendienst sammele lediglich aus Kundendienstgründen Informationen über zu erwerbende Grundstücke, die dann an interessierte Kunden weitergegeben werden könnten, sie verpflichte sich den Kunden gegenüber aber nicht, Grundstücke zu besorgen, ist mit dieser Werbung nicht vereinbar.

Den von der Klägerin mit Schriftsatz vom 17.05.1996 vorgelegte „Fragebogen zum Vertrag” kann nicht entnommen werden, daß die Grundstücksvermittlung durch die Klägerin entfallen sollte und daß dies den Beklagten mitgeteilt oder gar von ihnen gewünscht worden ist. In dem Fragebogen ist zwar unter Ziffer 6 die Zahl 2 eingetragen, womit angeblich – was der schlecht lesbaren Kopie nicht eindeutig zu entnehmen ist – die Grundstücksvermittlung durch Bauherrn oder Dritte gemeint sein sollte. Der Fragebogen ist aber ersichtlich nicht von den Beklagten, sondern von dem Mitarbeiter der Klägerin, Herrn Krämer (oder Kremer), ausgefüllt worden. Er ist von den Beklagten am 03.08.1992, d.h. bei Abschluß des Fertighausvertrages, nur unterzeichnet worden. Daß die Frage der Grundstücksvermittlung dabei erörtert worden ist, und zwar in dem genannten Sinne, trägt die Klägerin nicht vor. Einer solchen Erörterung hätte es aber bedurft, um den durc...