OLG Köln Urteil vom 17.08.1994 - 11 U 49/94

Verfahrensgang

LG Köln (Urteil vom 14.01.1994; Aktenzeichen 18 O 238/92)

Tenor

Die Berufung des Beklagten gegen das am 14. Januar 1994 verkündete Teil-Grundurteil der 18. Zivilkammer des Landgerichts Köln – 18 O 238/92 – wird zurückgewiesen. Die Kosten des Berufungsverfahrens trägt der Beklagte. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Dem Beklagten wird nachgelassen, die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 9.000,– DM abzuwenden, sofern nicht der Kläger vor der Vollstreckung entsprechende Sicherheit leistet. Die Sicherheit kann durch eine selbstschuldnerische Bürgschaft einer deutschen Großbank oder öffentliche Sparkasse erbracht werden.

Tatbestand

Der Kläger verlangt Schadensersatz wegen des Abbruchs von Vertragsverhandlungen sowie Minderung von Mietzins.

Mit Mietvertrag vom 18. Juni 1982 hatte der Kläger Gewerberäume in Parterre und im Kellergeschoß des Anwesens B.straße 14, L., von der W.B. GmbH Co.KG angemietet (vgl. Ablichtung des Mietvertrages Bl. 1 ff. AH). Die für seine Offsetdruckerei genutzten Räume umfaßten ca. 240 m² Fläche (der genaue Umfang ist unklar, da teilweise auch von 260 m² die Rede ist) im Erdgeschoß und 120 m² Lagerfläche im Keller sowie einen Abstellplatz im Hof. Das Mietverhältnis war bis 31. Juli 1992 befristet; danach verlängerte es sich jeweils um ein Jahr, wenn keine der Parteien widersprach.

Der Beklagte erwarb mit notariellem Kaufvertrag vom 28. Juli 1989 (Anlage 4) dieses Grundstück und setzte das Mietverhältnis fort. Die Nettomiete ohne Nebenkosten betrug zuletzt 3.100,– DM monatlich.

Zur besseren wirtschaftlichen Nutzung des Objekts plante der Beklagte Ende 1990/Anfang 1991 Umbaumaßnahmen, und zwar die Umgestaltung des Altbaus und einen rückwärtigen Anbau im Hof, wobei eine Aufteilung des Gebäudes in Teileigentumseinheiten mit Verkauf an Dritte erwogen wurde. In diesem Zusammenhang nahm er mit dem an einem Erwerb interessierten Kläger Verhandlungen auf.

In der Folge kam es im Beisein des Zeugen E. am 13. März 1991 zu einer Besprechung zwischen den Parteien, die sich mit einem Teileigentumserwerb des Klägers befaßte, wobei von einem Kaufpreis von 750.000,– DM die Rede war. Die weiteren Einzelheiten dieser Vertragsverhandlungen, auch hinsichtlich des erwähnten Kaufpreises, und deren Ergebnis sind zwischen den Parteien streitig.

Der Beklagte begann im Mai 1991 mit Umbau- und Erweiterungsarbeiten für den geplanten Anbau im Hof. Bereits seit 25. April 1991 führte der Kläger, dem der Beklagte Baupläne überlassen hatte, seinerseits Umbau-, später nach Übergabe eines Teils des Anbaus im Rohbauzustand auch Ausbaumaßnahmen durch. Diese dauerten bis Februar 1992. Im Oktober 1991 bezog der Beklagte die im ersten Stock des Anwesens befindliche, neu eingerichtete Arztpraxis.

Ende Oktober 1991 und nochmals Anfang Dezember 1991 kam es zwischen den Parteien zu Gesprächen wegen der Durchführung eines Notartermins, wobei die Parteien über die Gründe, weshalb dieser Termin nicht zustandekam, streiten. Jedenfalls Ende 1991 war auch nach Darstellung des Beklagten die Finanzierung eines Kaufpreises von 750.000,– DM seitens des Klägers gesichert. Zu diesem Zeitpunkt erklärte ihm der Beklagte, zum geplanten Verkauf der Gewerbefläche nur zu einem erhöhten Preis von 1.000.000,– DM bereit zu sein. Unter dieser Bedingung lehnte der Kläger den Abschluß eines Kaufvertrages ab. In der sich anschließenden Korrespondenz konnte zwischen den Parteien keine Einigkeit über den Erwerb von Teileigentumsanteilen erzielt werden. Zwischenzeitlich kündigte der Beklagte das Mietverhältnis zum 31. Juli 1992; mit Schreiben vom 1. April 1992 erklärte er alle Verhandlungen für gescheitert. Der Kläger hat inzwischen das Objekt geräumt und seinen Betrieb verlegt.

Er hat behauptet, in der Besprechung vom 13. März 1991 hätten sich die Parteien endgültig über den Ankauf des anläßlich der Umbau- und Anbauarbeiten entstehenden Teileigentums geeinigt; dieses sollte die bereits angemieteten 240 m² im Erdgeschoß zuzüglich 50 m² im Anbau, 85 m² im Obergeschoß (Altbau) sowie 35 m² im ersten Obergeschoß (Anbau) umfassen. Weitere Einzelheiten des Grundstücksgeschäftes seien abschließend besprochen worden, wie z.B. die Aufteilung der Kellerräume, die Frage der Autostellplätze und der Hofflächennutzung. Er habe dies in einer dem Verhandlungsergebnis entsprechenden Aktennotiz niedergelegt, ebenso wie der damals anwesende Zeuge E., der ihm seinen Vermerk später zugesandt habe. Hierzu wird auf die vorgelegten Ablichtungen der Aktenvermerke Bezug genommen (Bl. 10, 11, 117, 118 AH). Insbesondere sei nach längeren Verhandlungen auch Einigkeit über den Kaufpreis von 750.000,– DM erzielt worden. Mit Rücksicht auf den vereinbarten Erwerb des Teileigentums sei er bereit gewesen, die mit den Bauarbeiten des Beklagten verbundenen Erschwernisse hinzunehmen. Weiter sei man darin übereingekommen, daß der Kläger bereits nach Fertigstellung der jeweiligen Rohbauabschnitte den weiteren Ausbau des Neubaus für seine Zwecke durchführe. Auf Wunsc...