Entscheidungsstichwort (Thema)
Geschäftsbesorgungsvertragssache: Ungültige Gleitklausel bei der Verwaltervergütung
Verfahrensgang
LG Köln (Aktenzeichen 17 O 26/93) |
Tenor
Auf die Berufung der Beklagten zu 1) bis 3) wird das am 25. Juni 1993 verkündete Teilurteil der 17. Zivilkammer des Landgerichts Köln – 17 O. 26/93 – bezüglich der in der Nummer 2 ausgesprochenen Verurteilung wie folgt teilweise abgeändert und neu gefaßt:
Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Kläger zur gesamten Hand 9.039,60 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 1. 2. 1993 zu zahlen. Im übrigen wird die Klage bezüglich des Antrages zu 2) abgewiesen.
Die Entscheidung über die weitergehende Berufung gegen die in der Nummer 3 des Tenors der angefochtenen Urteils ausgesprochene Verurteilung und über die Kosten der Berufung bleiben der Schlußentscheidung des Senates vorbehalten.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Gründe
Die – zulässige – Berufung der Beklagten gegen die in den Nummer 2 und 3 des angefochtenen Teilurteil des Landgerichts ausgesprochenen Rückzahlungen von vereinnahmten Verwalterkosten von 10.487,60 DM für die Jahre 1987 bis 1989 und von doppelt berechneter Grundsteuer für 1986 in Höhe von 5.348,87 DM ist hinsichtlich der in Nummer 2 des Tenors des erstinstanzlichen Urteils streitgegenständlichen Verwaltungskosten zur Entscheidung reif, so daß insoweit im Wege des Teilurteils gemäß § 301 ZPO zu befinden ist. Die Berufung hat insoweit nur geringen Erfolg, und zwar lediglich hinsichtlich einen Betrages von 1.448.– DM nebst Zinsen.
1. Die Kläger können von den Beklagten zu 1) bis 3) gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 erste Alternative BGB in Verbindung mit den §§ 128, 130, 161 Abs. 2 HGB die Rückzahlung von vereinnahmten Verwalterkosten für die Jahre 1987 bis 1989 in Höhe von insgesamt 9.039,60 DM verlangen. Denn auf der Grundlage der die Vergütung des Verwalters regelnden Bestimmung des § 7 des Treuhandverwaltervertrages vom 8. 2. 1977, den die Rechtsvorgänger der Kläger abgeschlossen haben und der für die Rechtsbeziehungen der Parteien allein maßgeblich ist, stand der Beklagten zu 1) als Verwalterkosten ein Betrag von zuletzt 570.– DM je Wohnung und Jahr (= 47,50 DM je Monat) zu, den die Mieter auch jeweils als Teil des Hausgeldes an die Beklagte zu 1) gezahlt haben. Für die von der Beklagten zu 1) ab 1. 9. 1987 vereinnahmten Erhöhungsbeträge fehlt jegliche Grundlage.
Die von den Beklagten angeführte Zifter 5 des Beschlusses der „Eigentümerversammlung der Wohnungseigentümer” vom 26. 4. 1979 mit der Vereinbarung einer sogenannten Gleitklausel, wonach sich die Verwaltergebühr „linear dem Lohn/Gehalt für Arbeitnehmer im öffentlichen Dienst erhöht”, wie auch der darauf aufbauende Beschluß der „Eigentümerversammlung” vom 2. 7. 1987 mit einer Erhöhung der Verwaltergebühr ab 1. 9. 1987 stellen keine wirksame Rechtsgrundlage dar. Zum einen gehören oder gehörten die Kläger bzw. deren Rechtsvorgänger keiner Eigentümergemeinschaft im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes an, wie sich schon aus dem Fehlen eines Wohnungsgrundbuches (vgl. die §§ 7, 4 WEG) ergibt und auch unstreitig ist, so daß die Beschlüsse einer „Wohnungseigentümerversammlung” in keiner Weise für sie bindend geworden sind. Zum anderen ist für die in Rede stehende Gleitklausel nach § 3 Satz 2 WährG die Genehmigung durch die Landeszentralbank erforderlich, die hier nicht vorliegt. Die Anpassung der Verwalterkosten soll nämlich nicht an eine vergleichbare, sondern an eine andere Leistung, nämlich entsprechend der künftigen Entwicklung der Löhne und Gehälter für Arbeitnehmer im öffentlichen Dienst an diese vorgenommen werden. Eine solche Klausel kann aber nach Nr. 3 b der Grundsätze bei der Entscheidung über Genehmigungsanträge nach § 3 WährG in der Mitteilung der Deutschen Bundesbank Nr. 1015/78 vom 9. 6. 1978 (BAnz Nr. 109 vom 15. 6. 1978 = NJW 1978, 2381) nicht genehmigt werden. Danach sind nämlich Wertsicherungsklauseln, nach denen der geschuldete Betrag von der künftigen Einzel- oder Durchschnittsentwicklung von Löhnen oder Gehältern abhängig sein soll, nur unter Voraussetzungen genehmigungsfähig, die hier nicht vorliegen. Nicht genehmigungsfähig und damit verboten ist die Gleitklausel auch deswegen, weil sie einseitig nur eine Erhöhung, nicht aber umgekehrt bei einem Rückgang der in Bezug genommenen Löhne und Gehälter eine Ermäßigung vorsieht, und ferner weil die genannte Bezugsgröße zu unbestimmt ist, und auch, weil die Lautzeit des Vertrages geringer als 10 Jahre ist. Mit Rücksicht auf diese mehrfachen Unwirksamkeitsgründe kann die Gleitklausel auch nicht im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung durch eine genehmigungsfreie oder genehmigungsfähige Klausel ersetzt werden.
Demgemäß können die Kläger die von der Beklagten zu 1) ab 1. 9. 1987 vereinnahmten Erhöhungsbeträge von 10,03 DM und ab 1. 12. 1988 in Höhe von 28,65 DM je Wohnung und Monat zurückverlangen. Für 1987 handelt es sich hierbei um 561,68 DM (14 Wohnungen × 4 Monate × 10,03 DM) und für 1988 um 1.945,72 DM (14 ...