Leitsatz (amtlich)
Prospekthaftung im engeren und im weiteren Sinne; Aufklärungsverschulden, Kausalität und Mitschulden bei der Beteiligung an einer Kapitalerhöhung in einem geschlossenen Immobilienfonds; Eigengefährdung des Erwerbers; Handeln auf eigene Gefahr.
Normenkette
BGB § 195; EGBGB Art. 229
Verfahrensgang
LG Aachen (Urteil vom 26.01.2006; Aktenzeichen 1 O 369/05) |
Tenor
I. Die Berufung des Klägers gegen das am 26.1.2006 verkündete Urteil der 1. Zivilkammer des LG Aachen - 1 O 369/05 - wird zurückgewiesen.
II. Die Kosten des Berufungsverfahrens werden dem Kläger auferlegt.
III. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
IV. Der Kläger darf die Vollstreckung durch die Beklagten durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in derselben Höhe leisten.
V. Die Revision wird nicht zugelassen.
Gründe
I. Der Kläger nimmt die Beklagten auf Schadensersatz in Form der Rückabwicklung von Kommanditbeteiligungen in Anspruch, die er an einem geschlossenen Immobilienfond erworben hat.
Der Kläger, der zuvor als Vermittler der Beklagten zu 3) für deren geschlossenen Immobilienfonds Nr. 31 (Hotel B.) tätig war, unterzeichnete am 20.5.1998, 11.8.1999 und 3.11.2000 im Zuge der I. (1998) und II. Tranche (1999) einer Kapitalerhöhung Beitrittserklärungen (Anl. K 0) zur Beteiligung an dem geschlossenen Immobilienfonds "G. Baubetreuung Immobilien-Anlagen Nr. 27 KG" - kurz: "G. Fonds Nr. 27 'Die Q.'" -, der ein Büro- und Geschäftsgebäude in C. betraf. Das Objekt wurde von der Beklagten zu 4) als Generalübernehmerin von Dezember 1992 bis zum 4. Quartal 1993 errichtet. Eigentümerin des Grundstücks, Gründungskommanditistin, Generalemittentin und Herausgeberin des ursprünglichen Emissionsprospekts aus November 1992 (Anl. K 2) war die Beklagte zu 3; deren Geschäftsführer ist der Beklagte zu 1. Dieser hatte in einem Prospekt über die Unternehmensgruppe "G.-Gruppe" (Anl. K 1) ein Grußwort an die potentiellen Anleger gerichtet, in dem es u.a. hieß: "Wir laden Sie herzlich ein, im Jahre 1990 unsere Leistungsangebote zu prüfen und zu nutzen. Die erfolgreiche Leistungsbilanz der 1975 von mir gegründeten Unternehmensgruppe ist auch künftig verantwortungsvolle Verpflichtung für unsere Arbeit" (Anl. K 1, S. 2). Überprüft worden war der ursprüngliche Emissionsprospekt über das in Rede stehende Objekt von der Beklagten zu 5) (Anl. K 3). Weitere Gründungskommanditistin neben der Beklagten zu 3) u.a. war die Beklagte zu 2), die zudem als Treuhandkommanditistin fungierte (Anl. K 2, S. 44).
Der Kläger beauftragte die Beklagte zu 2) als Treuhänderin (Anl. K 2, S. 57) am 20.5.1998, 11.8.1999 und 3.11.2000, seinen Beitritt zu dem Fonds mit Beteiligungsbeiträgen von jeweils 100.000 DM zu bewirken und seine Beteiligung im eigenen Namen für Rechnung des Klägers zu halten (Anl. K 2, S. 47, 58 ff., Anl. K 0). Die Beklagte zu 2) führte diese Aufträge aus. Der Kläger wurde nicht als Kommanditist in das Handelsregister eingetragen. § 11 Nr. 2 des Treuhandvertrags lautet wie folgt: "Der Anspruch des Treugebers auf Schadensersatz - gleich aus welchem Rechtsgrunde, auch aus der Verletzung von Pflichten bei den Vertragsverhandlungen - verjährt in 3 Jahren von dem Zeitpunkt an, in dem der Anspruch entstanden ist, soweit er nicht kraft Gesetzes einer kürzeren Verjährung unterliegt." (Anl. K 2, S. 60).
Die Kapitalerhöhung des Fonds war in der I. Tranche mit einem Emissionsprospekt von 1998 beworben worden (Anl. K 4, 1. Teil) und in der II. Tranche mit einem weiteren
Emissionsprospekt von 1999 (Anl. K 4, 2. Teil); im Jahr 2000 erfolgte eine Privatplatzierung, über die keine weiteren Unterlagen vorgelegt worden sind. Beide Prospekte enthielten Grußworte an die potentiellen Anleger, der Prospekt aus 1999 eines von dem Beklagten zu 1), in dem u.a. darauf hingewiesen wurde, dass sich die bei Prospektauflage im November 1992 geäußerte Einschätzung der Mietnachfrage und des Flächenangebots noch nicht erfüllt habe, nur 56 % der Flächen zu Marktkonditionen vermietet seien und daher eine Kapitalerhöhung um bis zu 30 Mio. DM erforderlich sei, um "die aus derzeitigen Mieteinnahmen nicht zu finanzierenden Ausgaben des Fonds bis zum Erreichen eines besseren Vermietungsergebnisses abzudecken" (Anl. K 4, 2. Teil, S. 2). Ausweislich dieses Prospektes wurden seinerzeit die Büroflächen des Objekts zu einem durchschnittlichen monatlichen Mietzins von 17,60 DM/m2 vermietet, was im Rahmen dessen lag, was am Objektstandort für Neuvermietungen erzielt wurde (Anl. K 4, 2. Teil, S. 6, 11). Darüber hinaus enthielten beide Prospekte ein Kapitel "Risikohinweise" (Anl. K 4, 2. Teil, S. 26-27, 1. Teil, S. 19). In den von dem Kläger unterzeichneten Beitrittserklärungen hieß es zudem u.a.: "Das Protokoll der Gesellschafterversammlung vom 11.6.1997 und den Geschäftsbericht 1998 - inklusive Jahresabschluss zum 31.12.1998 - der Beteiligungsgesellschaft habe ich zur Kenntnis genommen, des weiteren d...