OLG München Beschluss vom 01.02.2013 - 34 Wx 453/12

Leitsatz (amtlich)

Bei der Begründung eines Sondernutzungsrechts ist im Grundbucheintragungsverfahren die Zustimmung des Dritten dann nicht erforderlich, wenn durch die Vereinbarung gleichzeitig das zu seinen Gunsten belastete Wohnungseigentum mit einem Sondernutzungsrecht verbunden wird; hierfür kommt es nicht auf die Gleichwertigkeit der Rechte an (hier: Sondernutzungsrechte an einem Kellerraum und an einer abzutrennenden Teilfläche eines Kellerraums).

Normenkette

GBO § 18 Abs. 1, § 75; WEG § 5 Abs. 4 S. 3

Verfahrensgang

AG Miesbach (Aktenzeichen Kreuth Blatt 2819)

Tenor

Auf die Beschwerde der Beteiligten wird die Zwischenverfügung des AG Miesbach - Grundbuchamt - vom 2.11.2012 in Ziff. 2 und 3 aufgehoben.

Gründe

I. Die Beteiligten sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage. Dem Beteiligten zu 1 gehört die im Erdgeschoss gelegene Wohnung Nr. 1, den Beteiligten zu 2 und 3, einem Ehepaar, zu je 1/2 die Wohnung Nr. 2 im ersten Stock. Die Kellerräume sind nach der Teilungserklärung vom 6.11.1989 Gemeinschaftseigentum. Dort befinden sich auch zwei als Heizungs- bzw. Tankraum bezeichnete Räume.

Mit notarieller Urkunde vom 5.6.2012 änderten die Beteiligten die Teilungserklärung dahin ab, dass nach Umrüstung von Öl- auf Gasheizung je ein alleiniges und ausschließliches Sondernutzungsrecht am bisherigen "Tankraum" dem jeweiligen Eigentümer der Einheit Nr. 2 und an einem skizzierten Teil des bisherigen "Heizraums" dem jeweiligen Eigentümer der Einheit Nr. 1 zugewiesen wird.

Unter dem 8.8.2012 hat der beurkundete Notar die Eintragung beantragt. Mit Zwischenverfügung vom 2.11.2012 hat das Grundbuchamt Frist zur Behebung folgender Hindernisse gesetzt:

1. Es fehle die Unbedenklichkeitsbescheinigung der Finanzbehörde,

2. Es fehle die Zustimmung eines Gläubigers,

3. Es fehle die Zustimmung eines Vorkaufsberechtigten.

Gegen Ziff. 2 und 3 der nicht näher begründeten Zwischenverfügung richtet sich die Beschwerde, die auf § 5 Abs. 4 Satz 3 WEG gestützt wird.

Das Grundbuchamt hat der Beschwerde nicht abgeholfen.

II. Auf die zulässige Beschwerde (§ 18 Abs. 1, § 71 Abs. 1, § 73 und § 15 Abs. 2 GBO) ist die Zwischenverfügung des Grundbuchamts in Ziff. 2 und 3 aufzuheben.

1. Die Aufhebung der Zwischenverfügung - im Umfang der Beschwerde - rechtfertigt sich bereits aus formalen Gründen. Die Zwischenverfügung (§ 18 Abs. 1 GBO) zeigt nur Eintragungshindernisse auf, enthält aber keinerlei Begründung, weshalb die fehlenden Zustimmungen der Eintragung entgegen stehen. Das Begründungserfordernis auch für Zwischenverfügungen folgt aus einer entsprechenden Anwendung von § 38 Abs. 3 Satz 1 FamFG (vgl. Hügel/Zeiser GBO 2. Aufl., § 18 Rz. 30; Wilsch FGPrax 2009, 243/245).

Nur der Vollständigkeit halber ist noch anzufügen, dass auch die sog. Abhilfeentscheidung des Rechtspflegers unter demselben Mangel leidet (vgl. Hügel/Kramer § 75 Rz. 19). Zudem fehlt die Bekanntgabe an die Beteiligten (OLG München vom 27.11.2007, 34 Wx 107/07, Rpfleger 2008, 252; Hügel/Kramer § 75 Rz. 22). Der Senat sieht indessen im Interesse der Beteiligten davon ab, die Sache zunächst zur erneuten Durchführung des Abhilfeverfahrens an das Grundbuchamt zurückzugeben.

2. Auch in der Sache stehen die verlangten, bisher nicht vorgelegten Zustimmungen der begehrten Eintragung der Sondernutzungsrechte nicht entgegen.

a) Einer Zustimmung dinglich gesicherter Vorkaufsberechtigter zur Änderung des Inhalts des Sondereigentums bedarf es generell nicht. Der Vorkaufsberechtigte kann das Wohnungseigentum nur in dem Zustand und zu den Bedingungen übernehmen, die sich aus dem späteren Verkauf ergeben (Schneider in Riecke/Schmid, WEG, 3. Aufl., § 5 Rz. 94 m.w.N.). Bei einer nachträglichen Verschlechterung seiner Rechtsposition zu Lasten der mit dem Vorkaufsrecht belasteten Einheit stehen dem Berechtigten ggf. Schadensersatzansprüche zu. Die dem Vorkaufsrecht beigelegte Vormerkungswirkung entsteht erst mit Ausübung (vgl. Schneider, a.a.O.; Palandt/Bassenge, BGB, 72. Aufl., § 1098 Rz. 5; s. dazu BGHZ 60, 275/294).

b) Auch der Zustimmung des Grundpfandgläubigers bedarf es hier nicht.

(1) Gemäß § 5 Abs. 4 Satz 1 WEG können Vereinbarungen über das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander zum Inhalt des Sondereigentums gemacht werden. Ist aber das Wohnungseigentum mit einem "Verwertungsrecht" (Grundschuld, Hypothek, Rentenschuld und Reallast) belastet, so ist die nach anderen Rechtsvorschriften notwendige Zustimmung zu der Vereinbarung nur erforderlich, wenn ein Sondernutzungsrecht begründet oder ein mit dem Wohnungseigentum verbundenes Sondernutzungsrecht aufgehoben, geändert oder übertragen wird (§ 5 Abs. 4 Satz 2 WEG). Es ist allgemein anerkannt, dass eine Inhaltsänderung des Sondereigentums materiell-rechtlich der Zustimmung der im Grundbuch eingetragenen Drittberechtigten in zumindest analoger Anwendung der §§ 876, 877 BGB und verfahrensrechtlich ihrer Bewilligung gem. § 19 GBO bedarf (vgl. Schneider in Riecke/Schmid § 5 Rz. 91 m.w.N.).

(2) Bei der Begründung eines Sondernutzungsrechts ist jedoc...