Leitsatz (amtlich)
Auch unter Geltung des GNotKG kann bei einem alsbaldigen Weiterverkauf der hierbei erzielte Erlös, nicht der merklich niedrigere ursprüngliche Kaufpreis, den für die Bewertung maßgeblichen Verkehrswert der Immobilie bilden.
Normenkette
GNotKG § 46 Abs. 1, § 47 Sätze 1, 3, § 59
Verfahrensgang
AG Augsburg (Beschluss vom 10.06.2014; Aktenzeichen Augsburg Blatt 58864-5) |
Tenor
Die Beschwerde des Beteiligten zu 1 gegen den Beschluss des AG Augsburg - Grundbuchamt - vom 10.6.2014 wird mit der Maßgabe zurückgewiesen, dass der Geschäftswert für die am 31.1.2014 vorgenommene Eigentumsumschreibung auf 810.000 EUR festgesetzt wird.
Gründe
I. Für die Umschreibung des Eigentums an drei Miteigentumsanteilen je verbunden mit dem Sondereigentum an vermieteten Wohn- und sonstigen Räumen sowie für die Katasterfortführung setzte das Grundbuchamt zum Zweck der Gebührenbemessung zunächst den im Kaufvertrag vom 17.6.2013 mit dem Beteiligten zu 1 als Erwerber bestimmten Kaufpreis von 550.000 EUR an (1.015 EUR zuzügl. 304,50 EUR). Das Eigentum wurde auf Antrag vom 30.1.2014, Eingang 31.1.2014, am selben Tag auf den Erwerber umgeschrieben. Am 10.2.2014 verkaufte der Beteiligte zu 1 den Grundbesitz zum Kaufpreis von 817.000 EUR weiter, wovon 7.000 EUR auf bewegliche Gegenstände entfielen. Daraufhin führte der Kostenbeamte am 19.2.2014 eine Nacherhebung durch. Ausgehend von einem angenommenen Wert von 817.000 EUR belief sich die Differenz auf 624 EUR. Gegen die Nacherhebung richtete sich eine Erinnerung des Beteiligten zu 1, der geltend machte, der Verkehrswert bestimme sich nach den Gegebenheiten des Marktes und nicht nach etwaigen Kaufverträgen, es müssten Verhandlungsgeschick und Werbestrategie berücksichtigt werden, so dass nicht vom Verkaufserlös auf den Verkehrswert geschlossen werden könne.
Mit Beschluss vom 10.6.2014 hat das Grundbuchamt - Rechtspflegerin - nach Beteiligung des Bezirksrevisors (des Beteiligten zu 2) den Geschäftswert für die Eigentumsumschreibung am 31.1.2014 auf 817.000 EUR festgesetzt. Das AG hat als Verkehrswert den höheren Wert gemäß dem Weiterverkauf für maßgeblich erachtet. Wertsteigernde Maßnahmen am Objekt hätten in der kurzen Zeit zwischen Eigentumsumschreibung und Weiterverkauf erkennbar nicht stattgefunden; Verhandlungsgeschick und Werbestrategie rechtfertigten keinen Abschlag, zumal keine Anhaltspunkte für einen überteuerten Preis beim Weiterverkauf vorlägen.
Gegen den am 12.6.2014 zugestellten Beschluss richtet sich die am 23.7.2014 eingegangene und nicht weiter begründete Beschwerde, der das Grundbuchamt mit Vorlage an den Senat vom 25.8.2014 nicht abgeholfen hat.
II. Die Gebührenerhebung, die Wertfestsetzung und das Verfahren richten sich nach dem am 1.8.2013 in Kraft getretenen GNotKG, weil der Eintragungsantrag nach diesem Zeitpunkt gestellt wurde.
Die nach §§ 79, 83 Abs. 1 Sätze 1, 3 und 5, § 81 Abs. 3 und 5 Sätze 1 und 4 GNotKG, § 10 Abs. 2 Satz 1 FamFG zulässige Beschwerde ist im Wesentlichen unbegründet. Zu entscheiden hat hierüber der Einzelrichter des Senats (§ 81 Abs. 6 Satz 1 GNotKG).
1. Der Wert der Eintragung als Eigentümer richtet sich im Zusammenhang mit dem Kauf nach § 47 GNotKG. Danach bestimmt in erster Linie der Kaufpreis den Wert der Sache (§ 47 Satz 1 GNotKG). Die Vorschrift dient der Vereinfachung (Diehn in Bormann/Diehn/Sommerfeldt GNotKG § 47 Rn. 2; Hartmann Kostengesetze 44. Aufl. § 47 GNotKG Rn. 2). Jedoch ist bei einem Kaufpreis, der niedriger ist als der Verkehrswert, der Verkehrswert maßgebend (§ 47 Satz 3 GNotKG). Im Kern übernommen wird die frühere Regelung in § 20 Abs. 1 KostO (Diehn in Bormann/Diehn/Sommerfeldt a.a.O.; Hartmann § 47 GNotKG Rn. 1). Um dem Vereinfachungszweck der Regelung Rechnung zu tragen, ist der Wert der Sache - also der Verkehrswert - nur dann festzustellen, wenn Anhaltspunkte vorhanden sind, dass der Kaufpreis nicht annähernd so hoch ist wie sich der aus § 47 Satz 1 GNotKG ergebende Wert (BayObLGZ 1974, 422/425; BayObLG JurBüro 1989, 824/825). Im Wesentlichen können die unter Geltung der Kostenordnung entwickelten Grundsätze beibehalten werden (dazu BGH JurBüro 2006, 209 mit Anm. Schmidt; BayObLGZ 1974, 422/424; BayObLG JurBüro 1989, 824/825; auch Senat vom 4.7. 2013, 34 Wx 266/13 Kost, bei juris; Rohs/Wedewer KostO 108. Aktualisierung - Stand Juli 2011 - § 20 Rn. 1).
Kommt es bis zur Grundbucheintragung zu Veränderungen im Grundstückswert, gilt im Ausgangspunkt ebenfalls § 47 Satz 1 GNotKG; zu berücksichtigen ist aber auch § 47 Satz 3 GNotKG, so dass mindestens der Verkehrswert im Zeitpunkt des Antrags auf Eigentumsumschreibung anzusetzen ist (§ 59 GNotKG; Diehn in Bormann/Diehn/Sommerfeldt § 47 Rn. 13 in Verb. mit Rn. 34).
Für die Wertbemessung nicht beachtlich - d h. herauszurechnen - ist aber in jedem Fall der Wert mitverkauften Zubehörs (Hartmann § 47 GNotKG Rn. 29; Diehn in Bormann/Diehn/Sommerfeldt § 47 Rn. 13). Denn der gebührenauslösende Vorgang bezieht sich nur auf das Grundstück selbst.
Anhaltspunkte für einen abweichenden ...