Leitsatz (amtlich)
1. Zur Unterteilung von Wohnungseigentum bei gleichzeitiger Umwandlung von Teileigentum in Wohnungseigentum.
2. Regelt die Gemeinschaftsordnung, dass der Eigentümer den zu seiner Wohnung gehörenden Speicher zu einer selbständigen Eigentumswohnung unter Bildung von Wohnungs- oder Teileigentum nach Aufteilung der Miteigentumsanteile ausbauen darf, "und zwar im Rahmen der baurechtlichen Bestimmungen nach noch einzuholender Baugenehmigung", so ist dies regelmäßig nicht als Einschränkung der vorweggenommenen Zustimmung zur Änderung der Teilungserklärung zu verstehen.
Normenkette
GBO § 19; WEG §§ 1, 8, 10 Abs. 2
Verfahrensgang
AG Starnberg (Beschluss vom 13.03.2013; Aktenzeichen Gauting Blatt 7412-5) |
Tenor
Auf die Beschwerde des Beteiligten wird der Beschluss des AG Starnberg - Grundbuchamt - vom 13.3.2013 aufgehoben. Das Grundbuchamt wird angewiesen, die Eintragung der Unterteilung von Wohnungseigentum und die Zweckbestimmungsänderung an den Räumen im Dachgeschoss ("Wohnung" statt "Speicher") nicht wegen fehlender Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer sowie dinglich Berechtigter zu verweigern.
Gründe
I. Dem Beteiligten gehört Wohnungseigentum in Form eines Miteigentumsanteils (32,74/1.000) verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung Nr. 15, Speicher und Tiefgaragenstellplatz. Zu notarieller Urkunde vom 4.3.2013 unterteilte er das Wohnungseigentum wie folgt:
Miteigentumsanteil zu 19,38/1.000 verbunden mit Sondereigentum an der Wohnung im 2. Obergeschoss und dem Tiefgaragenstellplatz in Block II, im Aufteilungsplan der Teilungserklärung bezeichnet mit Block II Nr. 15.
Miteigentumsanteil zu 13,36/1.000 verbunden mit Sondereigentum an der Wohnung im Dachgeschoss in Block II, im Aufteilungsplan bezeichnet mit Nr. 16.
Der Urkunde beigefügt ist die Abgeschlossenheitsbescheinigung zu dieser Teilung sowie der Aufteilungsplan.
Die Gemeinschaftsordnung (GO) als Bestandteil der Teilungserklärung vom 12.4.1984 besagt in § 10 (Ausbaurecht) u.a. folgendes:
Der Eigentümer der im Aufteilungsplan mit Nr. 15 vom Block II bezeichneten Eigentumswohnung darf den Speicher, der zu diesem Sondereigentum gehört und über der Wohnung Nr. 15 nach Aufteilungsplan im Block II liegt, zu einer selbständigen Eigentumswohnung ausbauen, und zwar im Rahmen der baurechtlichen Bestimmungen nach noch einzuholender Baugenehmigung auf eigene Rechnung und Risiko. Ihm wird hiermit auch das Recht eingeräumt, daran Wohnungs- oder Teileigentum zu bilden, und zwar unter Aufteilung des Miteigentumsanteils seiner Wohnungs- und/oder Teileigentumseinheit, zu der der Speicher gehört, und unter Aufteilung seines Sondereigentums und der damit verbundenen Rechte.
Mit Beschluss vom 8.3.2013 hat das Grundbuchamt den Antrag sogleich zurückgewiesen, weil mit der Behebung des Eintragungshindernisses nicht innerhalb angemessener Frist zu rechnen sei. Bisheriges Teileigentum (Speicher) werde in Wohnungseigentum (Wohnung Nr. 16) umgewandelt. Dazu bedürfe es der Bewilligung sämtlicher Miteigentümer und der Zustimmung der dinglich Berechtigten mit Ausnahme der Grundschuld- und Reallastgläubiger.
Am 14.3.2013 ging beim Grundbuchamt per Fax vom 13.3.2013 ein notarielles Schreiben ein, wonach der Vollzugsantrag vorsorglich dahin ergänzt werde, dass auch Einverständnis mit einem Vortrag der Einheit Nr. 16 als Teileigentum im Grundbuch bestände. Das Grundbuchamt hat mit Beschluss vom 14.3.2013 die Anträge wiederum zurückgewiesen. In der Gemeinschaftsordnung werde dem Wohnungseigentümer zwar ein Ausbaurecht eingeräumt; dies ersetze jedoch nicht die grundbuchrechtlich notwendige Bewilligung der Miteigentümer und die Zustimmung der dinglich Berechtigten. Unterstelle man das Vorliegen von dinglich wirksamen Zustimmungen, stehe immer noch entgegen, dass der Ausbau "im Rahmen der baurechtlichen Bestimmungen nach noch einzuholender Baugenehmigung" stattzufinden habe. Die Erteilung einer solchen Genehmigung wäre dann dem Grundbuchamt in der Form des § 29 GBO nachzuweisen.
Schließlich stimme der notarielle Antrag vom 13.3.2013 nicht mit der in der notariellen Urkunde vom 4.3.2013 enthaltenen Bewilligung überein. Zum Vollzug sei ein Nachtrag erforderlich, in dem die Unterteilung der Einheit Nr. 15 in Wohnung Nr. 15 (Wohnungseigentum) und Speicher Nr. 16 (Teileigentum) bewilligt werde.
Gegen den Beschluss vom 14.3.2013 richtet sich die Beschwerde. Die Auslegung, die das Grundbuchamt der Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung gebe, lasse erhebliche Defizite erkennen. Zu prüfen sei nur die rechtliche Zulässigkeit der Unterteilung der Sondereigentumseinheit. Baurechtliche Fragen spielten keine Rolle. Eine Umwandlung von Teileigentum in Wohnungseigentum finde nicht statt. Der Speicherraum sei von Anfang an als Wohnung errichtet und auch so genutzt worden; dann sei er aber auch nach Abspaltung im Grundbuch als Wohnungseigentum einzutragen. Wäre es anders und läge ein Umwandlungsfall vor, sei durch die Regelungen in der Teilungserklärung das Zustimmungserfordernis der übrigen Woh...