Leitsatz (amtlich)
Soll im Rahmen einer Grundstücksveräußerung die Zustimmung des Eigentümers zur Löschung eines Gesamtgrundpfandrechts alle Grundstücke umfassen, an denen das Recht lastet, so muss dies in so eindeutiger Weise geschehen, dass kein Zweifel bestehen bleibt, es könne nur die Löschung der Belastung an dem veräußerten Grundstück gemeint sein (Bestätigung von Senat vom 26.11.2007, 34 Wx 119/07).
Normenkette
BGB §§ 133, 157; GBO §§ 19, 27 S. 1
Verfahrensgang
AG Starnberg - Grundbuchamt (Beschluss vom 01.09.2015; Aktenzeichen 6069) |
Tenor
I. Die Beschwerde der Beteiligten gegen den Beschluss des AG Starnberg - Grundbuchamt - vom 1.9.2015 wird zurückgewiesen.
II. Der Beschwerdewert beträgt 607.904 EUR.
Gründe
I. Mit notariellem Vertrag vom 24.3.2015 verkaufte die Beteiligte zu 1 an die Beteiligte zu 2 ein Wohnungseigentum (Bl. x). Die bewilligte Eigentumsvormerkung wurde am 30.3.2015 im Grundbuch eingetragen.
Nach dem Kaufvertrag werden vom Käufer nur in der Zweiten Abteilung des Grundbuchs enthaltene Belastungen übernommen (Abschn. VI.3 - Sätze 1 und 2). In Abschn. VI. (Sachmängel- und Rechtsmängelhaftung) unter Ziff. 2. ist folgende Klausel enthalten:
Die Veräußerin haftet für ungehinderten Besitz- und lastenfreien Eigentumsübergang, soweit in dieser Urkunde nichts anderes vereinbart ist. Die Beteiligten stimmen allen der LastenfreisteIlung oder Rangbeschaffung dienenden Gläubigererklärungen, auch Löschungen, zu und beantragen deren Vollzug im Grundbuch.
In der Dritten Abteilung (lfde. Nr. 9) ist zugunsten der V.-Bank eine Grundschuld ohne Brief zu 357.904,32 EUR in Gesamthaft mit (zuletzt noch) einem weiteren Grundstück (Bl. xx) eingetragen.
Unter dem 14.7.2015 bewilligte der bevollmächtigte Notar die im Kaufvertrag enthaltene Auflassung und beantragte gemäß § 15 GBO bzw. aufgrund Vollmacht die Eintragung aller in der Kaufvertragsurkunde enthaltenen, bisher noch nicht vollzogenen Anträge. Er legte dazu neben der Unbedenklichkeitsbescheinigung noch die von ihm entworfene, von einem anderen Notar beglaubigte Urkunde mit Löschungsbewilligung und -antrag der Grundschuldgläubigerin vom 22.4.2015 für die an den Blättern x und xx eingetragene Grundschuld vor.
Das Grundbuchamt erließ am 23.7.2015 folgende fristsetzende Zwischenverfügung:
Weil es sich bei dem Recht, dessen Löschung beantragt sei, um ein Gesamtrecht handele, sei zum einen Vollzugsantrag auch zu Bl. xx zu stellen und zum anderen die Zustimmung der Eigentümerin des Grundstücks Bl. xx in der Form des § 29 GBO vorzulegen. Die in der Kaufvertragsurkunde enthaltene Zustimmung sei nicht ausreichend, weil es sich bei dem in Bl. xx vorgetragenen Grundbesitz nicht um den Vertragsgegenstand handele.
Nach Ablauf der Frist hat das Grundbuchamt die Eintragungsanträge mit Beschluss vom 1.9.2015 zurückgewiesen.
Gegen den Zurückweisungsbeschluss richtet sich die Beschwerde des Notars, der das Grundbuchamt am 15.9.2015 nicht abgeholfen hat. Zur Beschwerdebegründung wird ausgeführt, die Zustimmung der Eigentümerin sei bereits im Wohnungskaufvertrag enthalten.
II. Die vom Notar insoweit ohne weitere Erklärung erhobene Beschwerde ist als für die an der Errichtung der vorgelegten Urkunden (Kaufvertrag und Löschung) Beteiligten (zu 1 bis 3) eingelegt anzusehen; denn diese haben entweder in den zum Vollzug eingereichten Urkunden Anträge gestellt oder hätten solche stellen können (§ 71 Abs. 1, § 73 i.V.m. § 13 Abs. 1, § 15 Abs. 2 GBO; Demharter GBO 29. Aufl. § 15 Rn. 20). Gegen die Antragszurückweisung kann Beschwerde auch dann eingelegt werden, wenn der Antragsteller die auf denselben Grund gestützte Zwischenverfügung (§ 18 Abs. 1 GBO) nicht angegriffen hatte (Demharter § 18 Rn. 54).
Jedenfalls mit der Beschwerdeeinlegung, dem Hinweis auf die Eigentümerzustimmung in der Kaufvertragsurkunde und der erneuten Vorlage der umfassenden Löschungsbewilligung nebst -antrag der Gläubigerin hätte der Senat auch keine Bedenken, den vom Grundbuchamt in der Zwischenverfügung noch vermissten Antrag (§ 13 Abs. 1 GBO) auch für die Löschung des Rechts auf dem in Bl. xx vorgetragenen Grundstück als gestellt anzusehen (BayObLGZ 1967, 408/409; 1975, 1/4; Demharter § 15 Rn. 14 m.w.N.).
Indessen bleibt die Beschwerde in der Sache erfolglos.
1. Ein Grundpfandrecht kann gelöscht werden, wenn der Gläubiger - als verlierender Teil - sie bewilligt (§ 19 GBO) und der Grundstückseigentümer zustimmt (§ 27 Satz 1 GBO; siehe Demharter § 27 Rn. 2; Hügel/Holzer GBO 2. Aufl. § 27 Rn. 2). Die gesetzlich erforderliche Zustimmung schützt den Eigentümer, der möglicherweise ein erhebliches Interesse am Fortbestand des Rechts hat; die Vorschrift dient aber auch dem Schutz des Grundbuchamts, weil sie verhindert, dass der mit der Löschung nicht einverstandene Eigentümer das Recht alsbald wieder eintragen lässt (Hügel/Holzer § 27 Rn. 2 a.E. m.w.N.). Demgemäß darf das Grundbuchamt die Löschung vornehmen, wenn neben der notwendigen Bewilligung die Zustimmung zur Löschung durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden...