Leitsatz (amtlich)
Zum grundbuchmäßigen Nachweis der Aufhebung einer Veräußerungsbeschränkung (§ 12 WEG) durch Eigentümerbeschluss.
Normenkette
BGB § 133; GBO § 22 Abs. 1; WEG § 12 Abs. 4
Verfahrensgang
AG Starnberg - Grundbuchamt (Beschluss vom 11.11.2010; Aktenzeichen Gauting, Bl. 5248-31) |
Tenor
I. Die Beschwerde der Beteiligten gegen den Beschluss des AG Starnberg - Grundbuchamt - vom 11.11.2010 wird zurückgewiesen.
II. Der Beschwerdewert beträgt 3.000 EUR.
Gründe
I. In den Wohnungs- und Teileigentumsgrundbüchern einer Wohnanlage ist im Bestandsverzeichnis jeweils folgender Vermerk eingetragen:
Die Veräußerung bedarf der Zustimmung des Verwalters oder der Gemeinschaft der Eigentümer. Eine Zustimmung ist nicht erforderlich bei der ersten Veräußerung durch den derzeitigen Eigentümer, bei einer Veräußerung im Wege der Zwangsversteigerung oder zur Veräußerung durch den Konkursverwalter.
Unter dem 9.11.2010 wurde die Löschung der Veräußerungsbeschränkung in den jeweiligen Grundbüchern beantragt. Unter Berufung auf § 15 GBO hat der Notar dazu die Niederschrift der Eigentümerversammlung vom 3.3.2010 vorgelegt, die durch die Vertreterin der Hausverwaltung und zwei Eigentümer unterzeichnet ist. Antragsteller im Grundbuchverfahren sind die Beteiligten zu 1 und 2 als Eigentümer und die Beteiligte zu 3 als Verwalterin. Die Unterschriften sind notariell beglaubigt. In der Niederschrift ist zu Punkt 6. festgehalten:
6. Wegfall der Verwalterzustimmung bei Verkäufen von Wohnungen/Garagen
Per sofort soll die Verwalterzustimmung im Grundbuch gelöscht werden. Frau S. wird den Notar damit beauftragen.
Mit Beschluss vom 11.11.2010 hat das Grundbuchamt die Eintragungsanträge zurückgewiesen. Es hat dies damit begründet, dass das Protokoll vom 3.3.2010 keinen Beschluss zur Aufhebung der Veräußerungsbeschränkung enthalte, sondern lediglich eine dahingehende Absichtserklärung, die auch nicht anderweitig ausgelegt werden könne. Ohne einen gültigen und in der Form des § 29 GBO nachgewiesenen Beschluss der Eigentümerversammlung mit dem Inhalt, dass die Veräußerungsbeschränkung aufgehoben werde und eine Zustimmung des Verwalters nicht mehr erforderlich sei, könne die Eintragung nicht vorgenommen werden. Eine zeitnahe Behebung des Eintragungshindernisses erscheine nicht möglich, so dass kein Raum für den Erlass einer Zwischenverfügung bleibe.
Hiergegen richtet sich die Beschwerde der Beteiligten. Die Absicht der Löschung ergebe sich aus dem Beschluss vom 3.3.2011. Sämtliche Eigentümer hätten hierzu ihre schriftliche Zustimmung laut Auskunft des Verwalters erteilt. Das Verfahren sei gewählt worden, um Kosten zu sparen.
Das Grundbuchamt hat der Beschwerde nicht abgeholfen.
II. Das Rechtsmittel hat keinen Erfolg.
1. Die an sich statthafte Beschwerde gegen die Zurückweisung der Löschungsanträge (§ 71 Abs. 1 GBO) dürfte nur teilweise zulässig sein. Nach herrschender Meinung besteht das Antragsrecht des § 13 GBO für jeden Wohnungseigentümer, dies jedoch nur so weit, als auch seine Sondereigentumseinheiten betroffen sind. Für andere Wohnungseigentümer kann er, außer es wird ihm Vollmacht erteilt und dies dem Grundbuchamt entsprechend nachgewiesen, den Löschungsantrag nicht stellen (vgl. Schneider in Riecke/Schmid, WEG, 3. Aufl., § 12 Rz. 68h; Wilsch, NotBZ 2007, 305/308).
Das Problem lässt sich zwar dadurch umgehen, indem die Wohnungseigentümer den Verwalter bevollmächtigen, den Grundbuchantrag zu stellen (Schneider in Riecke/Schmid, a.a.O.); ein dafür notwendiger Beschluss der Wohnungseigentümer ist indessen nicht nachgewiesen (s. zu 2.).
2. Eine Veräußerungsbeschränkung kann gem. § 12 WEG als Inhalt des Sondereigentums vereinbart werden. Gemäß § 12 Abs. 4 WEG können die Eigentümer durch Stimmenmehrheit beschließen, dass eine Veräußerungsbeschränkung gem. § 12 Abs. 1 WEG wieder aufgehoben wird. Dann kann (§ 12 Abs. 4 Satz 3 WEG) die Veräußerungsbeschränkung im Grundbuch gelöscht werden. Gelöscht werden kann einerseits auf Bewilligung aller Wohnungseigentümer (§§ 19, 29 GBO, vgl. Palandt/Bassenge, BGB, 70. Aufl., § 12 WEG Rz. 15; Meikel/Morvilius, GBO, 10. Aufl., Einl. C Rz. 147; Bärmann/Klein, WEG, 11. Aufl., § 12 Rz. 56). Die Löschung kann aber auch erfolgen auf Vorlage der Niederschrift des Aufhebungsbeschlusses mit den öffentlich beglaubigten Unterschriften der in § 24 Abs. 6 WEG genannten Personen, also des Vorsitzenden der Wohnungseigentümerversammlung und mindestens eines Wohnungseigentümers. Es handelt sich dann um eine Grundbuchberichtigung (§ 22 Abs. 1 GBO; vgl. Palandt/Bassenge, a.a.O.; Schneider in Riecke/Schmid, a.a.O., § 12 Rz. 68e; Bärmann/Klein, a.a.O., § 12 Rz. 56). Die Form des § 29 GBO muss in diesem Fall nicht eingehalten sein.
a) Für die Auslegung von Eigentümerbeschlüssen, die die Grundlage einer Berichtigung im Grundbuch bilden sollen, gelten die besonderen Auslegungsregeln für Grundbucherklärungen (vgl. z.B. Demharter, GBO, 27. Aufl., § 19 Rz. 28 m.w.N.). Zwar gilt § 133 BGB entsprechend; es ist jedoch zu beachten, dass der das Grun...