Leitsatz (amtlich)
Gerichtliche Genehmigung des Verkaufs eines Nachlassgrundstücks, das im Wesentlichen den Nachlass darstellt und keine Erträge abwirft.
Normenkette
BGB §§ 1960, 1821 Abs. 1, § 1828
Verfahrensgang
AG (Beschluss vom 25.11.2013; Aktenzeichen VI 0503/12) |
Tenor
I. Die Beschwerden der Beteiligten zu 5 und 6 gegen den Beschluss des AG xxx - Nachlassgericht - vom 25.11.2013 werden zurückgewiesen mit der Maßgabe, dass die Erklärungen der Nachlasspflegerin in der notariellen Urkunde vom xxx (URNr. xxx) in Verbindung mit den Nachtragsurkunden vom xxx (URNr. xxx) und vom xxx (URNr. xxx) nachlassgerichtlich genehmigt werden.
II. Die Gerichtskosten des Beschwerdeverfahrens tragen die Erben.
III. Der Geschäftswert des Beschwerdeverfahrens wird auf 280.000 EUR festgesetzt.
Gründe
I. Die Beschwerden sind zulässig, insbesondere fristgerecht eingelegt (§ 63 Abs. 2 Nr. 2 FamFG). Sie führen zu der im Tenor ausgesprochenen Entscheidung, mit der der Verkauf des Nachlassgrundstücks entsprechend den Vereinbarungen im Kaufvertrag vom xxx in Verbindung mit den beiden Nachträgen vom xxx und xxx genehmigt wird.
Die Veräußerung des Nachlassgrundstücks zu einem Kaufpreis von nun xxx EUR liegt dem Interesse aller, insbesondere auch der noch nicht festgestellten Erben.
1. Bei der Entscheidung über die Erteilung oder Verweigerung einer nachlassgerichtlichen Genehmigung für ein Grundstücksgeschäft nach §§ 1960 Abs. 2, 1915 Abs. 1, 1821 Nr. 1 BGB handelt es sich um eine Ermessensentscheidung. Maßgebendes Kriterium ist dabei das Interesse aller Erben, wie es sich im Entscheidungszeitpunkt darstellt. Ist der Nachlasspfleger - wie hier - mit der Sicherung und Verwaltung des Nachlasses betraut, so gehört es insbesondere zu seinen Pflichten, den Nachlass zu erhalten und zu verwalten sowie die Vermögensinteressen der künftig festzustellenden Erben wahrzunehmen. Welche Maßnahmen insoweit zweckmäßig sind, entscheidet der Nachlasspfleger nach pflichtgemäßem Ermessen (BGHZ 49, 1/5).
2. Der Senat gelangt ebenso wie das Nachlassgericht zu dem Ergebnis, dass die Veräußerung des Nachlassgrundstücks der ordnungsgemäßen Verwaltung und Erhaltung des Nachlasses dient.
a) Es liegen keine durchgreifenden Gründe dafür vor, das Grundstück im Nachlass zu halten, bis sämtliche Erben ermittelt sind und nach Erteilung des Erbscheins selbst über die Verwertung entscheiden können. Zur Erbfolge gelangen hier gesetzliche Erben der dritten Ordnung, deren Ermittlung Zeit in Anspruch nimmt. Auf der väterlichen Seite stehen inzwischen zehn Erben mit Quoten zwischen 1/10 und 1/80 fest, von denen zwei zwischenzeitlich nachverstorben sind. Die Ermittlung der Erben auf der mütterlichen Seite ist noch nicht abgeschlossen.
Das Nachlassanwesen ist nicht bewohnbar, nachdem der Erblasser bereits Teile der Heizungsanlage ausgebaut hat. Es wirft deshalb keinerlei Erträge ab, sondern verursacht lediglich Kosten. Das Bankguthaben i.H.v. rund xxx EUR ist längerfristig zur Deckung aller Kosten nicht ausreichend. Zudem hat derzeit der Eigentümer des Nachbargrundstücks ein erhebliches Interesse daran, das Nachlassgrundstück zu erwerben, um beide Grundstücke gemeinsam zu bebauen. Dieses Interesse wird voraussichtlich nicht mehr im gleichen Ausmaß vorhanden sein, wenn bereits eine eigenständige Bebauung des viel größeren Nachbargrundstücks ausgeführt worden ist. Die Verschmelzung mit dem Nachbargrundstück bietet sich an, denn das xxx Nachlassgrundstück hat die Form eines langen Bogens, dessen gerade Seite am xxx liegt, während die gebogene Seite vom Nachbargrundstück umschlossen wird.
b) Der vereinbarte Kaufpreis von nun xxx EUR ist für die Erben ausgesprochen vorteilhaft. Er übersteigt den im Gutachten des Sachverständigen xxx ermittelten Verkehrswert des Grundstücks von xxx EUR um mehr als die Hälfte. Er liegt sogar noch deutlich über dem Wert von xxx EUR, den - nicht überzeugend - der vom Beschwerdeführer beauftragte Gutachter ermittelt hat.
(1) Der Sachverständige xxx, öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für Grundstücksbewertung, hat sich in seinem Gutachten ausführlich mit den wertbildenden Faktoren, insbesondere der Lage und den Möglichkeiten der baulichen Nutzung des ungewöhnlich geschnittenen Grundstücks auseinandergesetzt. Die Lage hat er angesichts der Umgebungsbebauung und der Entfernung vom Ortszentrum als "mittel" eingestuft. Er hat dargelegt, dass eine Renovierung des vorhandenen Gebäudes nicht vertretbar und deshalb ausschließlich eine Neubebauung zu diskutieren sei. Diese könne bei autarker Betrachtung des Grundstücks im Rahmen des § 34 BauGB eine Geschossflächenzahl (GFZ) von 0,31 erreichen. Bei einer Verschmelzung mit dem Nachbargrundstück, wie im Entwurf des Bebauungsplans vorgesehen, könne hingegen eine GFZ von 0,79 verwirklicht werden. Der Bodenrichtwert zum 31.12.2010 betrage xxx EUR/m2 und gehe von einer GFZ von 0,5 aus. Die Anpassung an die Preisentwicklung ergebe einen Wert von xxx EUR/m2. Im Hinblick auf die höhere GFZ sei ein Anpassungszuschla...