OLG München Beschluss vom 13.06.2006 - 32 Wx 079/06

Leitsatz (amtlich)

Eine im Außenverhältnis unbeschränkte Vollmacht berechtigt den Vollmachtnehmer nicht zur Abgabe von Erklärungen ggü. dem Grundbuchamt, die ihm durch eine interne Abrede mit dem Vollmachtgeber in derselben Urkunde untersagt sind, wenn evident ist, dass dem Vollmachtgeber durch die Erklärung ein Vermögensschaden entsteht.

Normenkette

GBO § 19; BGB § 164

Verfahrensgang

LG München I (Beschluss vom 20.04.2006; Aktenzeichen 13 T 5271/06)

Tenor

Die weitere Beschwerde gegen den Beschluss des LG München I vom 20.4.2006 wird zurückgewiesen.

Gründe

I. Die Beteiligte zu 1) war ursprünglich Eigentümerin des verfahrensgegenständlichen Grundstücks. Sie teilte dieses in Miteigentumsanteile nach § 8 WEG auf. In der Anlage zur Teilungserklärung ist folgendes geregelt:

"Am Keller wird ausdrücklich kein Sondereigentum begründet. Die Grundstückseigentümerin behält sich das Recht vor, an sämtlichen Kellerräumen, die in dem Plan für das Kellergeschoss enthalten sind, Sondernutzungsrechte für einzelne Wohnungseigentümer in der Weise zu bilden, dass diese Räumlichkeiten ausschließlich von einem der Wohnungseigentümer genützt werden können. Die Wohnungseigentümer werden aufschiebend bedingt durch Zuweisung der Sondernutzungsrechte vom Gemeingebrauch ausgeschlossen. ..."

Die Wohnungseigentumsanlage umfasst mehrere Häuser. Aus dem Aufteilungsplan ergibt sich, dass in dem verfahrensgegenständlichen Haus Nr. 41 im Kellergeschoss einer der Räume mit "Fahrräder", ein weiterer mit "Waschen, Trocknen" bezeichnet ist. Die übrigen Räume sind mit "Keller" bezeichnet. Drei der Wohnungen sind bereits im Eigentum von Käufern und teilweise in Abt. III des Grundbuchs belastet.

Zu notariellem Vertrag ihres Verfahrensbevollmächtigten vom 27.10.2005 verkaufte die Beteiligte zu 1) eine der Wohnungen an die Beteiligte zu 2) und wies gleichzeitig dieser verkauften Wohnung ein Sondernutzungsrecht an den beiden bezeichneten Räumen im Kellergeschoss und einem weiteren mit "Keller" bezeichneten zu. Auf den Vollzugsantrag des Urkundsnotars hin erließ das AG München - Grundbuchamt - am 1.3.2006 eine Zwischenverfügung, die die beantragte Eintragung der Zuweisung von Sondernutzungsrechten von der Zustimmung der Wohnungseigentümer und der dinglich Berechtigten der Wohnungen im selben Haus abhängig machte. Die hiergegen eingelegte Beschwerde der Beteiligten wies das LG mit Beschl. v. 20.4.2006 zurück. Dagegen richtet sich die weitere Beschwerde der Beteiligten. Mit dieser wird das Vorbringen der Beschwerdeinstanz wiederholt und weiterhin geltend gemacht, die in den Kaufverträgen erteilten Vollmachten hätten im Außenverhältnis als unbeschränkte Generalvollmacht gelten sollten.

In den Kaufverträgen der bereits als Berechtigte im Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümer finden sich folgende Regelungen:

"XIII. Vollmacht

Der Käufer bevollmächtigt den Verkäufer bis zum Abverkauf der letzten Einheit unwiderruflich - unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB - und mit Wirkung für etwaige Erben:

a) beliebige Änderungen der Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung vorzunehmen, es kann insb. Sondereigentum zu Gemeinschaftseigentum und Gemeinschaftseigentum zu Sondereigentum umgewandelt werden, es kann das Gemeinschaftseigentum umgestaltet werden, es kann die Lage von Kellerräumen und Hobbyräumen auch hinsichtlich ihrer Größe verändert werden. Weiter können insb. einzelne Sondereigentumseinheiten geteilt und zusammengelegt werden. Einzige Einschränkung ist, dass das Sondereigentum von verkauften Einheiten, insb. das Sondereigentum des Käufers nebst diesem zugewiesenen Sondernutzungsrechten nicht beeinträchtigt werden dürfen. Weiter darf die Benutzung des übrigen Gemeinschaftseigentums wirtschaftlich gesehen nicht wesentlich beeinträchtigt werden. ...

Im Innenverhältnis der Vertragsteile dürfen die vorstehenden Vollmachten nur zu solchen Änderungen verwendet werden, durch die die Rechte der Käufer bei wirtschaftlicher Betrachtungsweise nicht geschmälert werden. Um die unbeschränkte Verwendbarkeit der Vollmachten zu gewährleisten, sind alle Beteiligten darüber einig, dass Beschränkungen, die den obigen Vollmachten beigefügt sind, rein schuldrechtliche Verpflichtungen darstellen, die den Umfang der Vollmachten dem Grundbuchamt ggü. nicht einschränken sollen. Dem Grundbuchamt ggü. handelt es sich um eine Generalvollmacht."

II. Die gem. § 78 GBO statthafte weitere Beschwerde ist auch im Übrigen zulässig. In der Sache hat sie keinen Erfolg, da die Ausführungen des LG im Ergebnis rechtlicher Nachprüfung standhalten.

1. Das LG hat ausgeführt:

Durch die in den Kaufverträgen enthaltene Vollmacht werde die Verkäuferin nicht berechtigt, namens der bisherigen Käufer der Zuweisung von Sondernutzungsrechten zuzustimmen. Die Auslegung der Erklärung in den Kaufverträgen ergebe nach Auffassung der Kammer, dass "Kellerräume" im Sinne der Vollmacht lediglich die in dem der Teilungsurkunde beigefügten Aufteilungsplan mit "Keller" bezeichneten Räume seien, nicht jedoch die mit...