OLG München Beschluss vom 13.06.2013 - 34 Wx 158/13

Leitsatz (amtlich)

Wirksame Begründung von Sondernutzungsrechten durch Zuordnung in der Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung sowie durch Eintragung mit Bezugnahme im Grundbuch (Abgrenzung zu OLG München vom 11.5.2012, 34 Wx 137/12).

Normenkette

GBO § 19; WEG § 7 Abs. 3, § 8

Verfahrensgang

AG Neuburg a.d. Donau (Aktenzeichen ND-10325-5)

Tenor

Die Zwischenverfügung des AG Neuburg a.d. Donau - Grundbuchamt - vom 28.3.2013 wird aufgehoben.

Gründe

I. Den Beteiligten zu 1 und 2 gehören je zur Hälfte die Eigentumswohnungen Nr. 5 (Haus A - xxx) und Nr. 10 (Haus B - xxx) in einer Wohnanlage. Laut Teilungserklärung vom 13.12.1991/20.2.1992 sind Sondernutzungsrechte zugeordnet, und zwar der Wohnung Nr. 5 an dem im Haus A befindlichen Speicherraum und dem Kellerraum, jeweils Nr. 7A, sowie (u.a.) an der Garage Nr. 4, der Wohnung Nr. 10 an dem im Haus B befindlichen Speicherraum und dem Kellerraum, jeweils Nr. 7B.

Im jeweiligen Grundbuch ist vermerkt, dass Sondernutzungsrechte "an den Speicherräumen und Garagen" bestehen. Wegen Gegenstand und Inhalt des Sondereigentums wird im Übrigen auf die Bewilligungen vom 13.12.1991/20.2.1992 Bezug genommen.

Mit Vertrag vom 28.2.2013 verkauften die Beteiligten zu 1 und 2 an den Beteiligten zu 3 neben einem "wirtschaftlich" zur (zwischenzeitlich ausgebauten) Dachgeschosswohnung Nr. 7B gehörenden und bisher mit der Wohnung Nr. 10 verbundenen Miteigentumsanteil zu dessen alleiniger Berechtigung ... die Sondernutzungsrechte an der Garage Nr. 4, dem Speicherraum und dem Kellerraum, jeweils mit Nr. 7B.

Auf den Antrag, u.a. zur Sicherung des Anspruchs auf Übertragung der Sondernutzungsrechte die bewilligte Vormerkung am Vertragsobjekt zugunsten des Käufers einzutragen, hat das Grundbuchamt am 28.3.2013 folgende fristsetzende Zwischenverfügung erlassen:

Die entsprechenden Sondernutzungsrechte seien bisher nicht gebucht; bei Ersteintrag sei nur darauf hingewiesen worden, dass solche beständen. Die Eintragung sei nur möglich mit Bewilligung sämtlicher Wohnungseigentümer.

Hiergegen richtet sich die Beschwerde des beurkundenden Notars, der darauf hinweist, die Bildung und die Zuordnung der Sondernutzungsrechte hätten bereits in der Teilungserklärung stattgefunden. Diese seien auch mit der jeweiligen Anlegung der Wohnungsgrundbuchblätter eingetragen worden.

Das Grundbuchamt hat nicht abgeholfen. Es sei nicht selten, dass Sondernutzungsrechte zwar in notarieller Form verkauft würden, die Urkunden jedoch zum Vollzug mangels ursprünglicher Eintragung nicht vorgelegt würden.

II. Das als Beschwerde (§ 18 Abs. 1, § 71 Abs. 1 GBO; s. Demharter, GBO, 28. Aufl., § 71 Rz. 1) statthafte und auch im Übrigen zulässige Rechtsmittel (§ 73 mit § 15 Abs. 2 GBO) der Beteiligten hat Erfolg. Die Zwischenverfügung, auf deren Gegenstand sich das Beschwerdeverfahren ausschließlich bezieht, ist ersatzlos aufzuheben, weil die Bewilligung der übrigen Wohnungseigentümer für die Vormerkung zur Übertragung der Sondernutzungsrechte an den Beteiligten zu 3 nicht erforderlich ist (BGH DNotZ 1979, 168; BayObLG DNotZ 1979, 307). Es genügt die Eintragungsbewilligung des Verkäufers nach §§ 19, 29 GBO (s. Rapp in Beck'sches Notarhandbuch 5. Aufl. A III Rz. 126).

Sondernutzungsrechte, die - wie hier in der Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung nach § 8 WEG - den einzelnen Wohnungen zugeordnet wurden (Abschn. A § 4 Abs. 4 der Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung), werden dadurch Grundbuchinhalt, dass sie als abweichende Vereinbarung über das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander mit dem Gegenstand und Inhalt des Sondereigentums im Bestandsverzeichnis aller für die Gemeinschaft angelegten Grundbuchblätter (s. § 7 Abs. 1 WEG) eingetragen werden. Nach § 5 Abs. 4, § 7 Abs. 3 i.V.m. § 8 Abs. 2 WEG kann sowohl für vereinbarte wie für nach § 8 WEG begründete und einem Wohnungseigentum zugewiesene Sondernutzungsrechte auf die Eintragungsbewilligung Bezug genommen werden (Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Aufl. Rz. 2915; Schneider in Riecke/Schmid, WEG, 3. Aufl., § 7 Rz. 180). Ausreichend ist bereits die Bezugnahme allein (s. OLG München - vom 12.9.2006 - 32 Wx 133/06, Rpfleger 2007, 70; OLG Zweibrücken Rpfleger 2007, 460; OLG Frankfurt NZM 2008, 214), wenn sich auch zur Sicherheit des Rechtsverkehrs empfiehlt, die wesentlichen Sondernutzungsrechte im Eintragungsvermerk selbst kenntlich zu machen (Schöner/Stöber und Schneider je a.a.O.).

Die gegenständliche Eintragung erfüllt diese (Mindest-) Voraussetzungen. Es spielt deshalb schon keine Rolle, ob es sich angeboten hätte, neben den "Speicherräumen und Garagen" auch die "Kellerräume" als Flächen der Sondernutzung ausdrücklich im Grundbuch selbst zu vermerken. Die Individualisierung der jeweiligen Rechte an den Räumlichkeiten ergibt sich durch die Bezugnahme auf die Nummerierung in Lage- und Aufteilungsplan.

Das AG kann seine abweichende Auffassung nicht auf Rechtsprechung des Senats stützen (Beschl. v. 11.5.2012 - 34 Wx 137/12, NJW-RR 2013, 135; s. auch Senat vom 18.4.2013, 34 ...