Leitsatz (amtlich)
Bewilligt der Testamentsvollstrecker über den Nachlass eines Erblassers, der im Grundbuch noch als Berechtigter eingetragen ist, eine Grundbucheintragung (hier: Auflassungsvormerkung und Finanzierungsgrundschuld) und handelt er dabei in den Grenzen seiner Verfügungsbefugnis, so bedarf es unabhängig davon, ob die Übertragung oder Aufhebung des für den Erblasser eingetragenen Rechts eingetragen werden soll, verfahrensrechtlich keiner Voreintragung der Erben.
Normenkette
BGB § 2205 Sätze 2-3, §§ 2365, 2368 Abs. 3; GBO §§ 19, 39 Abs. 1, § 40 Abs. 2
Tenor
I. Auf die Beschwerde der Beteiligten wird der Beschluss des Amtsgerichts Passau - Grundbuchamt - vom 19. Oktober 2018 aufgehoben.
II. Das Grundbuchamt wird angewiesen, den Eintragungsantrag vom 22. August 2018 zu vollziehen.
Gründe
I. Die Beteiligte zu 1 ist die durch gerichtliches Zeugnis vom 4.5.2018 ausgewiesene Testamentsvollstreckerin über den Nachlass der im Grundbuch als Eigentümerin von Grundbesitz eingetragenen, am 1.10.2017 verstorbenen Erblasserin. In dieser Eigenschaft verkaufte sie den Grundbesitz zu notarieller Urkunde vom 13.8.2018 an den Beteiligten zu 2. Zur Sicherung dessen Anspruchs auf Eigentumsübertragung bewilligte sie die Eintragung einer Vormerkung (Ziff. III 1 der Urkunde). Zur Kaufpreisfinanzierung wurde dem Beteiligten zu 2 die Berechtigung erteilt, den Vertragsgegenstand schon vor Eigentumsumschreibung mit Grundpfandrechten zu belasten und insoweit der Zwangsvollstreckung zu unterwerfen. Hierfür und zur Stellung der zur Eintragung notwendigen Anträge und Abgabe aller erforderlichen Erklärungen wurde ihm Vollmacht unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB erteilt (Ziff. XII der Urkunde). Er wurde verpflichtet, bei der Bestellung des Grundpfandrechts Erklärungen dahingehend abzugeben, dass das Grundpfandrecht nur unter der Voraussetzung tatsächlicher Zahlung mit Tilgungswirkung auf den Kaufpreis verwertet und behalten werden darf und eine den Kaufpreis übersteigende Valutierung nicht vor Eigentumsübergang erfolgen darf.
Zu gesonderter Urkunde vom 13.8.2018 bestellte der Beteiligte zu 2, handelnd in eigenem Namen sowie - in Ausübung der ihm im Kaufvertrag erteilten Vollmacht - namens der Beteiligten zu 1, eine Buchgrundschuld am gegenständlichen Grundeigentum, gab Erklärungen zur dinglichen Unterwerfung ab und bewilligte die Eintragung im Grundbuch. Unter Ziff. 9 dieser Urkunde sind unter anderem folgende Erklärungen beurkundet:
Bis zur geschuldeten Eigentumsumschreibung gilt zwischen dem Eigentümer und dem Gläubiger ausschließlich folgende Sicherungsvereinbarung:
Der Gläubiger darf das Grundpfandrecht nur insoweit als Sicherheit verwerten und behalten, als er tatsächlich Zahlungen mit Tilgungswirkung auf die Kaufpreisschuld des Käufers geleistet hat; eine über die Kaufpreiszahlung hinausgehende Valutierung darf erst erfolgen, wenn der Käufer nach Kaufpreiszahlung als Eigentümer des Kaufobjektes eingetragen ist.
Gleichzeitig weist der Schuldner den Gläubiger unwiderruflich an, bis dahin die Valuta nur nach Maßgabe des Kaufvertrages zur Kaufpreistilgung auszuzahlen.
Am 22.8.2018 beantragte der Urkundsnotar gemäß § 15 GBO die Eintragung von Vormerkung und Grundpfandrecht mit Zwangsvollstreckungsunterwerfung.
Mit Zwischenverfügung vom 4.9.2018 beanstandete das Grundbuchamt als Eintragungshindernis, dass die Voreintragung der Erben erforderlich, aber nicht beantragt sei. Insoweit sei außerdem die Erbfolge durch Erbschein oder öffentliche letztwillige Verfügung nebst Eröffnungsniederschrift des Nachlassgerichts nachzuweisen. Der Notar teilte hierzu seine Rechtsauffassung dahingehend mit, dass eine Voreintragung der Erben nicht erforderlich sei, auch nicht im Hinblick auf das Finanzierungsgrundpfandrecht.
Nach ergebnislosem Ablauf der zur Behebung des angenommenen Hindernisses gesetzten Frist hat das Grundbuchamt den Eintragungsantrag mit Beschluss vom 19.10.2018 zurückgewiesen. Die Voreintragung der Erben sei nicht ausnahmsweise entbehrlich, weil die tatbestandlichen Voraussetzungen der hierfür maßgeblichen Norm nicht erfüllt seien und eine entsprechende Anwendung der Norm jedenfalls auf die Eintragung der Finanzierungsgrundschuld nicht in Betracht komme. Aufgrund des zwischen beiden Urkunden bestehenden inneren Zusammenhangs sei von einem verbundenen Antrag auszugehen, weshalb die Eintragung allein der Auflassungsvormerkung ausscheide.
Hiergegen richtet sich die notariell eingelegte Beschwerde der Beteiligten, der das Grundbuchamt nicht abgeholfen hat.
II. Die gemäß § 11 Abs. 1 RPflG, § 71 Abs. 1 GBO statthafte und auch im Übrigen zulässige Beschwerde gegen den Zurückweisungsbeschluss hat in der Sache Erfolg. Das vom Grundbuchamt angenommene Eintragungshindernis besteht nicht. Auch die Voraussetzungen von § 13 GBO (wirksamer Eintragungsantrag), § 19 GBO (Bewilligung des Betroffenen) und § 29 GBO (Nachweis der Eintragungsgrundlagen in notarieller Form) sind erfüllt.
1. Einer Voreintragung der Erben (§ 39 Abs. 1 GBO) bedarf e...