Leitsatz (amtlich)
Ist im Titel eine Wohnungseigentümergemeinschaft als Gläubigerin von Hausgeldforderungen ausgewiesen, existiert diese aber nicht und besteht stattdessen an dem bezeichneten Grundstück Bruchteilseigentum, kommt die Eintragung einer Zwangshypothek am Bruchteil des ausgewiesenen Wohngeldschuldners auch dann nicht in Betracht, wenn die erteilte Vollstreckungsklausel auf eine existente Person lautet.
Normenkette
BGB § 1008; WoEigG § 10 Abs. 6; ZPO § 750 Abs. 1, § 796 Abs. 1, § 864 Abs. 2
Verfahrensgang
AG Sonthofen (Beschluss vom 03.03.2015; Aktenzeichen TI-1327-37) |
Tenor
Die Beschwerde der Antragstellerin gegen den Beschluss des AG Sonthofen - Grundbuchamt - vom 3.3.2015 wird zurückgewiesen.
Gründe
I. Als (Mit-) Eigentümer einer Gebäude- und Freifläche sind im Grundbuch mehrere Personen eingetragen, darunter der bezeichnete Schuldner mit einem Anteil von 186,5/1.000.
Die Beteiligte beantragte als Hausverwalterin am 25.2.2015 beim Grundbuchamt die Eintragung einer Zwangshypothek über 11.500,95 EUR nebst Zinsen auf dem mit Flurstück... lfd. Nr... bezeichneten Grundstück des Schuldners. Sie legte dazu auf "WEG, x-Straße ... in O. dorf" lautende vollstreckbare Ausfertigungen zweier Vollstreckungsbescheide vom 29.4.2013 und vom 19.8.2009 wegen rückständigen "Wohn-/Hausgelds" vor, die ihr nach Abtretung der titulierten Forderungen an sie als Rechtsnachfolger(in) der "Wohnungseigentümergemeinschaft x-Straße" am 22.9./18.11.2014 erteilt worden waren. Das Grundbuchamt wies mit Beschluss vom 3.3.2015 den Antrag zurück. Dieser sei unpräzise gestellt, da der bezeichnete Schuldner nur Miteigentümer sei; insoweit könne der Antrag aber ausgelegt werden und beziehe sich auf den Anteil des Schuldners am Grundstück. Die Wohnungseigentümergemeinschaft könne klagen und verklagt werden. Voraussetzung sei jedoch, dass eine Wohnungseigentümergemeinschaft bestehe; das sei nicht der Fall. Es mangele bei der bestehenden Gemeinschaft an der Teilung nach §§ 3, 8 WEG, so dass eine Bruchteilsgemeinschaft (§ 1008 BGB) bestehe. Für diese gelte nicht das Privileg des § 10 WEG. Die Titel würden auch nicht dadurch richtig, dass sie auf die Antragstellerin als Rechtsnachfolgerin der Wohnungseigentümergemeinschaft umgeschrieben worden seien.
Die Beschwerde macht geltend, die zur Eintragung der Zwangshypothek erforderlichen Voraussetzungen hätten vorgelegen. Der Rechtspfleger dürfe die Richtigkeit der eingereichten Unterlagen materiell nicht prüfen.
Das Grundbuchamt hat, ohne der Beschwerde abzuhelfen, die Akten dem Oberlandesgericht zur Entscheidung vorgelegt.
II. Die im Grundbuchverfahren statthafte (§ 71 Abs. 1 GBO) und auch im Übrigen zulässige Beschwerde (§ 73 GBO, § 10 Abs. 2 Satz 1 FamFG) hat keinen Erfolg. Der Senat kann als Beschwerdegericht entscheiden, obwohl die unterbliebene Abhilfe nur in Form eines internen Aktenvermerks verfügt wurde (zur Form der Entscheidung und Notwendigkeit ihrer Bekanntgabe vgl. Senat vom 27.11.2007, 34 Wx 107/07 = FGPrax 2008, 13; OLG Köln vom 20.1.2010, 2 Wx 109/09 bei juris; Demharter GBO 29. Aufl. § 75 Rn. 11). Das gilt zumal deshalb, weil die Beschwerde keine neuen Gesichtspunkte aufzeigt, die nicht schon das Grundbuchamt in seinem zurückweisenden Beschluss berücksichtigt hätte. Die Eintragung der Zwangshypothek wurde zu Recht versagt.
1. Bei Anträgen auf Eintragung von Zwangshypotheken prüft das Grundbuchamt als Vollstreckungsgericht von Amts wegen sowohl die grundbuchrechtlichen wie auch die allgemeinen Voraussetzungen der Zwangsvollstreckung selbständig und von Amts wegen (BayObLGZ 1956, 218; BayObLG Rpfleger 1982, 466; OLG Karlsruhe Rpfleger 2014, 420; Demharter Anhang zu § 44 Rn. 67 und 68.1; HK-ZPO/Kindl 6. Aufl. § 867 Rn. 2 und 3). Dazu gehört, ob der Titel als solcher (vgl. § 750 Abs. 1 ZPO) für den darin ausgewiesenen Gläubiger die Vollstreckung erlaubt.
a) Zutreffend geht das Grundbuchamt von der Auslegung des insoweit unpräzisen Eintragungsantrags ("auf folgendem Grundstück") aus. Eingetragen werden soll die Zwangshypothek vielmehr ersichtlich am insoweit auch von der Antragstellerin bezeichneten (Bruchteils-) Anteil (§ 1008 BGB) des Schuldners, wie ihn das Grundbuch in der Ersten Abteilung unter lfd. Nr. 1b verlautbart. Solche Bruchteile sind grundsätzlich geeignete Objekte für die Immobilienvollstreckung (§ 864 Abs. 2 ZPO).
b) Als vollstreckungsfähiger Titel, zu denen die vorgelegten Vollstreckungsbescheide gehören (vgl. § 794 Abs. 1 Nr. 4 ZPO), bedarf dieser einer Vollstreckungsklausel, wenn die Zwangsvollstreckung für einen anderen als den im Bescheid bezeichneten Gläubiger erfolgen soll (§ 796 Abs. 1 ZPO). Dabei setzt die Zwangsvollstreckung, zu der die beantragte Grundbucheintragung gehört, nach § 750 Abs. 1 ZPO voraus, dass Gläubiger und Schuldner in dem Titel bzw. der beigefügten Klausel namentlich bezeichnet sind. Dies ist zwar der Fall; indessen geht aber der jeweilige Vollstreckungsbescheid ins Leere und entfaltet damit keine Rechtswirkungen, weil er für eine nicht existente ...