Leitsatz (amtlich)
(Hier zulässige) Ermittlung des Grundstückswerts (§ 19 KostO) einer gewerblichen Immobilie anhand eines nach der Ertragswertmethode im Zwangsversteigerungsverfahren erstellten Bewertungsgutachtens.
Normenkette
KostO § 19 Abs. 2 Fassung: 2006-12-31
Verfahrensgang
AG Traunstein - Grundbuchamt |
Tenor
Die Beschwerde des Beteiligten gegen die Geschäftswertfestsetzung des AG Traunstein - Grundbuchamt - vom 23.12.2014 (Eintragung des Eigentumswechsels und der Eigentumsvormerkung, Löschung der Eigentumsvormerkung) wird zurückgewiesen.
Gründe
I. Zu notarieller Urkunde vom 24.4.2013 erwarb der Beteiligte zu 1 zum Kaufpreis von 788.000 EUR Grundeigentum zu 2.687 m2, nach Wirtschaftsart und Lage bezeichnet als "Gewerbepark Kaserne 19, Gebäude- und Freifläche". Zum Vertragsobjekt, für das im Grundbuch seinerzeit ein Zwangsversteigerungsvermerk eingetragen war, heißt es in der Urkunde, es handele sich um mit einer Metzgerei mit Imbiss bebaute Grundstücke nebst Inventar, dieses bewertet mit 87.500 EUR und im Kaufpreis enthalten. Für die Eintragung einer Eigentumsvormerkung, die Eigentumsumschreibung nebst Katasterfortführungsgebühr sowie die Löschung der eingetragenen Vormerkung ging der Kostenbeamte in den Ansätzen vom 13.5.2013 und 5.8.2013 vom vereinbarten Kaufpreis aus.
Auf den Prüfvermerk des Bezirksrevisors - des Beteiligten zu 2 - vom 20.11.2014, wonach wegen des höheren Verkehrswerts als des vereinbarten Kaufpreises eine Wertberichtigung veranlasst sei, welcher sich aus einem im Versteigerungsverfahren erholten Gutachten vom 26.11.2012 ergebe, führte der Kostenbeamte auf der Grundlage eines Werts von nun 1.396.000 EUR eine Nacherhebung durch. Gegen den geänderten Kostenansatz richtete sich das als Einspruch bezeichnete Rechtsmittel des als Kostenschuldner in Anspruch genommenen Beteiligten zu 1 vom 12.12.2014, zu dem der Beteiligte zu 2 am 17.12.2014 Stellung nahm und seinerseits Geschäftswertfestsetzung auf 1.396.000 EUR beantragte.
Mit Beschluss vom 23.12.2014 hat das Grundbuchamt - Rechtspflegerin - den Geschäftswert für den Eigentumswechsel, die Eintragung sowie die Löschung der Eigentumsvormerkung auf 1.396.000 EUR festgesetzt. Das Grundbuchamt geht davon aus, dass sich der maßgebliche - und höhere - Verkehrswert des Grundbesitzes aus dem im Zwangsversteigerungsverfahren erholten Verkehrswertgutachten ergebe, das keine Fehler in der Berechnung oder sonstige Unstimmigkeiten erkennen lasse.
Gegen den am 30.12.2014 zugestellten Beschluss richtet sich die am 28.1.2015 beim Grundbuchamt eingegangene Beschwerde des Beteiligten zu 1 mit dem Ziel, es bei dem ursprünglichen am Kaufpreis orientierten Ansatz zu belassen. Er meint, das Verkehrswertgutachten, worauf sich das AG nun stütze, habe über das Zwangsversteigerungsverfahren hinaus, für dessen Zwecke es erstellt worden sei, schon keine Aussagekraft.
Zudem enthalte es eine Reihe von Unstimmigkeiten.
So sei dem Bodenrichtwertansatz von 100 EUR/m2 (durchschnittlicher Ansatz) deutlich zu widersprechen, weil der gegenständliche Grundbesitz im gültigen Bebauungsplan mit 1.600 m2 die niedrigste Grundflächenzahl aller größeren Grundstücke im Plangebiet aufweise. Vom benachbarten Schlachthof und einer angrenzenden Bahnlinie könnten störende Geräusche ausgehen. Man könne also gerade nicht von Durchschnitts-Grundstücken sprechen.
Die im Gutachten bei der Ermittlung des Ertragswerts angenommenen Mieterträge mit 8.099,21 EUR seien bei weitem - nämlich um 20 % - zu hoch. Gegenwärtig werde das Objekt zu einem monatlichen Zins von (insgesamt) 6.750 EUR an zwei Betriebe aus der Metzgereibranche vermietet.
Die Wertminderung für notwendige Isolierarbeiten sei mit 10.000 EUR zu niedrig angesetzt (tatsächlich angefallene Kosten: 19.635 EUR inkl. MwSt.).
Das Gutachten würdige nicht hinreichend, dass es sich um eine Spezialimmobilie handele (Metzgerei), bei der die Mieterträge wegen des eingeschränkten Interessentenkreises deutlich geringer ausfielen. Letztlich sei die Kaufentscheidung daran ausgerichtet gewesen, dass sich mit einer Metzgerei nur geringere Mieterträge realisieren ließen. Für 1.396.000 EUR hätte der Beteiligte zu 1 die Liegenschaft nicht gekauft.
Für das zur Verkehrswertermittlung angewandte Ertragswertverfahren habe eine ausreichende Basis gefehlt, die angenommenen Mieterträge seien reine Schätzbeträge und sehr ungenau.
Der Beteiligte zu 2 beantragt die Zurückweisung der Beschwerde. Der Bodenrichtwert habe sich zum 31.12.2012 auf 140 EUR erhöht. Immissionen seien im Bodenrichtwert berücksichtigt. Für benachbarte Zonen seien solche von 200 bis 240 EUR festgesetzt. Der Minderertragswert beim Gebäude werde durch die unterbliebene Berücksichtigung der Bodenwerterhöhung ausgeglichen. Auch wenn ausreichende Tatsachen zur Ertragswertbestimmung fehlen sollten, sei nicht zwangsläufig vom Kaufpreis auszugehen, vielmehr sei der in der Regel den Ertragswert übersteigende Sachwert des Gebäudes heranzuziehen.
Das Grundbuchamt hat mit Beschluss vom 12.2.2015 nicht abgeholfen.
Der ...