Leitsatz (amtlich)
Zur Auslegung einer Gemeinschaftsordnung, nach der die benutzungsberechtigten Sondereigentümer der gemeinsamen Anlagen kostentragungspflichtig sind, und wenn aus tatsächlichen Gründen einige Sondereigentümer diese nicht nutzen können (hier: Warmwasserversorgungseinrichtung).
Verfahrensgang
LG Augsburg (Entscheidung vom 24.04.2006; Aktenzeichen 7 T 5060/05) |
AG Augsburg (Aktenzeichen 3 UR II 263/04) |
Gründe
I.
Die Antragsteller und die Antragsgegner sind die Wohnungs- und Teileigentümer einer Wohnanlage, die aus Wohnungen, Büro- und Garageneinheiten besteht. Die Antragsteller zu 1 und 2 waren Miteigentümer jeweils zu 1/4 und der Antragsteller zu 3 zu 1/2 eines Büros (Nr. 3) und von drei Garagen (Nr. 20, 21, 22). Inzwischen ist der Antragsgegner zu 3 Alleineigentümer der vorgenannten Einheiten mit Ausnahme des Teileigentums an der Garage Nr. 20, die nunmehr den Antragstellern zu 1 und 2 gehört. Seit Errichtung der Wohnanlage in den Jahren 1973/1974 sind die Büros in der Anlage nicht an die zentrale Warmwasserversorgung angeschlossen. Vielmehr erfolgt die Warmwasserversorgung separat über elektrisch betriebene Durchlauferhitzer. Die Beteiligten streiten darüber, ob die Antragsteller verpflichtet sind, sich an den Instandhaltungskosten der Warmwasserversorgung zu beteiligen, obwohl ihre Einheiten nicht angeschlossen sind.
Die Teilungserklärung vom 14.9.1973 enthält in der Gemeinschaftsordnung (GO) u.a. folgende Regelungen:
§ 4 Benützung des gemeinschaftlichen Eigentums
(1)
Jeder Miteigentümer hat das Recht der Mitbenützung der zum gemeinschaftlichen Gebrauch bestimmten Räume, Anlagen und Einrichtungen des Hauses, soweit nicht ein ausschließliches Benützungsrecht für einzelne Sondereigentümer besteht (...).
§ 8 Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums
(1)
Das gemeinschaftliche Eigentum ist laufend auf Kosten der Gesamtheit der benutzungsberechtigten Sondereigentümer ordnungsgemäß instand zu halten und bei Schäden zu reparieren (...).
§ 9 Instandhaltung und Instandsetzung des Sondereigentums
§ 10 Nutzungspflichten und Kosten
(1)
Die Sondereigentümer können die Beteiligung an den Kosten für die gemeinschaftlichen Anlagen wie Heizung, Müllsammelanlagen usw. nicht verweigern. Die Beteiligungspflicht beinhaltet auch die anteilige Übernahme der Kosten für einen Umbau der Anlagen, soweit dieser von der Eigentümerversammlung beschlossen wird.
(2)
Die Kosten des Betriebs einschließlich der Wartung der Zentralheizung, werden auf Grund eines prozentualen Verteilungsschlüssels nach Maßgabe der beheizten Flächen für jedes Sondereigentum im Voraus berechnet (...).
(3)
Alle übrigen Bewirtschaftungskosten, einschließlich der Kosten für Verwaltung, Hausmeister, Wasserverbrauch und Versicherungen sowie die Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten haben die Sondereigentümer gemeinsam zu tragen, soweit sich nicht aus den §§ 4, 9 und 10 etwas anderes ergibt. Die Kosten werden im Verhältnis der Miteigentumsanteile auf die einzelnen Sondereigentümer umgelegt (...).
Bei der Jahresabrechnung 2000 wurden die Antragsteller zur Bezahlung eines Wärmetauschers der Warmwasserversorgungseinrichtung entsprechend ihren Miteigentumsanteilen herangezogen. Die Jahresabrechnung wurde von den Eigentümern am 14.8.2006 beschlossen und wird von den Antragstellern in einem gesonderten Verfahren angegriffen. Die Antragsteller sind der Ansicht, dass sie sich an den Kosten der Warmwasserversorgung nicht beteiligen müssen, weil sie wegen der fehlenden Nutzungsmöglichkeit nicht benutzungsberechtigt seien. Sie haben - neben einem Zahlungsantrag - beantragt, festzustellen, dass sie sich nicht an den Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten zu beteiligen haben, die in Zukunft im Zusammenhang mit der gemeinschaftlichen Warmwasserversorgungsanlage/dem Warmwasserbereiter der Wohnanlage anfallen.
Das Amtsgericht hat am 5.10.2005 den Zahlungsantrag teilweise und den Feststellungsantrag insgesamt abgewiesen. Auf die dagegen gerichtete sofortige Beschwerde der Antragsteller hat das Landgericht mit Beschluss vom 24.4.2006 den geltend gemachten Zahlungsanspruch in vollem Umfang für begründet erachtet und den Feststellungsantrag zurückgewiesen. Die Antragsteller haben gegen den Beschluss, soweit für sie nachteilig, sofortige weitere Beschwerde eingelegt.
II.
Das zulässige Rechtsmittel hat in der Sache keinen Erfolg.
1.
Das notwendige (vgl. dazu Niedenführ/Schulze WEG 7. Aufl. Vor §§ 43 ff. Rn. 38) Feststellungsinteresse für den Antrag ist gegeben. Die Antragsteller werden für das Jahr 2000 durch die vorgelegte Jahresabrechnung zu anteiligen Zahlungen hinsichtlich der Kosten der Warmwasserversorgung herangezogen und sind damit direkt betroffen. Dem Streit liegt die grundsätzliche Frage zugrunde, wie die für die Warmwasserversorgung entstehenden Kosten zu verteilen sind. Dies betrifft auch die zukünftige Verteilung, woraus sich das Feststellungsinteresse der Antragsteller ergibt.
Das Feststellungsinteresse ist durch die Änderung der Eigentumsverhältnisse bei den Antr...
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