OLG München Beschluss vom 20.02.2008 - 34 Wx 65/07

Leitsatz (amtlich)

Einen wesentlichen Maßstab für die Abgrenzung zwischen vollständiger und teilweiser Ungültigerklärung von Jahresabrechnungen bildet die Vollständigkeit und Nachvollziehbarkeit des Rechenwerks für den durchschnittlichen Wohnungseigentümer. Im Regelfall ungeeignet erscheint eine quantitative Betrachtung, die darauf abstellt, wie- viel Prozent der Gesamtjahreskosten fehlerbehaftet sind.

Verfahrensgang

LG München I (Entscheidung vom 26.04.2007; Aktenzeichen 14 T 1350/06)

AG München (Entscheidung vom 18.07.2006; Aktenzeichen 484 UR II 1095/05)

Gründe

I.

Die Antragstellerin und die Antragsgegner sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage, die von der weiteren Beteiligten verwaltet wird. Für das Rechtsbeschwerdeverfahren bedeutsam sind noch die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 29.7.2005 zu den Jahresabrechnungen 2003 und 2004.

Die Antragstellerin ist seit 3.9.2003 Eigentümerin der Wohnung Nr. 1. Diese ist in der Teilungserklärung vom 1.4.1992 mit einem Miteigentumsanteil von 100/1000 ausgewiesen. Die Wohnungen Nr. 2 und Nr. 7 haben einen Miteigentumsanteil von 94/1000. Der Wohnung Nr. 8 ist ein Miteigentumsanteil von 110/1000 zugewiesen. Mit zwei notariellen Verträgen vom 7.5.2003 wurden von den Wohnungen Nr. 2 und Nr. 7 jeweils Miteigentumsanteile von 92/1000 und von der Wohnung Nr. 8 solche von 108/1000 abgespalten und auf die Wohnung Nr. 1 übertragen. Entsprechend wurde ein Miteigentumsanteil für die Wohnung Nr. 1 mit 392/1000 in das Grundbuch eingetragen. Dementsprechend weist der notarielle Kaufvertrag der Antragstellerin vom 24.7.2003 für die Wohnung Nr. 1 einen Miteigentumsanteil von 392/1000 aus. Die Wohnungseigentümer der übrigen Wohnungen waren an der Abspaltung der Miteigentumsanteile nicht beteiligt. Die Teilungserklärung blieb unverändert.

In der Eigentümerversammlung vom 29.7.2005 wurden verschiedene Beschlüsse gefasst, so unter Tagesordnungspunkt (TOP) 2 die Jahresabrechnung 2003 und unter TOP 5 die Jahresabrechnung 2004. Die Antragstellerin hat fristgerecht beantragt, diese für ungültig zu erklären.

Die Jahresabrechnungen 2003 und 2004 gehen inhaltlich jeweils von einem Verteilungsschlüssel von 392/1000 für die Wohnung Nr. 1 aus. Für das Jahr 2003 beginnt die Einzelabrechnung erst zum 3.9.2003 mit dem Eigentumserwerb der Antragstellerin.

Nach der Gemeinschaftsordnung (§ 4 Nr. 2 und Nr. 3) tragen die Wohnungseigentümer die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums im Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile. Hiervon abweichend richtet sich die Verteilung der Kosten für die Versorgung mit Wärme und Warmwasser nach der Heizkostenverordnung.

Das Amtsgericht hat am 18.7.2006 die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 29.7.2005 zu TOP 2 und TOP 5 wie folgt für ungültig erklärt:

• 1.

  die Jahresabrechnung 2003 (TOP 2)

  • a)

    zur Darstellung des "bezahlten Hausgelds" in der Jahresgesamtabrechnung mit 32.620,48 EUR,

  • b)

    die Jahreseinzelabrechnung für die Wohnung Nr. 1 (vollständig),

  • c)

    die Position "Heizkosten aus Abrechnung" hinsichtlich sämtlicher Jahreseinzelabrechnungen;

• 2.

  die Genehmigung der Jahresabrechnung 2004 (TOP 5)

  • a)

    zu den Positionen "Strom", "Wasser" und "Abwasser" sowohl bezüglich der Jahresgesamt- wie aller Jahreseinzelabrechnungen,

  • b)

    zur Position "Heizkosten aus Abrechnung" hinsichtlich sämtlicher Jahreseinzelabrechnungen,

  • c)

    zur Darstellung des "bezahlten Hausgelds" in der Jahresgesamtabrechnung mit 21.569,60 EUR,

  • d)

    zur Darstellung des "bezahlten Hausgelds" in der Jahreseinzelabrechnung für die Wohnung Nr. 1 mit 1.750,40 EUR.

Auf das Rechtsmittel der Antragstellerin hat das Landgericht mit Beschluss vom 26.4.2007 darüber hinaus folgende weitere Bestandteile der Jahresabrechnungen 2003 und 2004 für unwirksam erklärt:

• 1.

  die Jahresabrechnung 2003 (TOP 2)

  • a)

    zu den Jahreseinzelabrechnungen für die Wohnungen Nr. 2, Nr. 7 und Nr. 8,

  • b)

    zu den Positionen "Strom", "Wasser" und "Abwasser" sowohl bezüglich der Jahresgesamt- wie aller Jahreseinzelabrechnungen,

  • c)

    der Position "Heizkosten aus Abrechnung" hinsichtlich der Jahresgesamtabrechnung;

• 2.

  die Jahresabrechnung 2004 (TOP 5) hinsichtlich den Jahreseinzelabrechnungen für die Wohnungen Nr. 1, Nr. 2, Nr. 7 und Nr. 8.

Gegen den landgerichtlichen Beschluss richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Antragstellerin mit dem Ziel, die Genehmigungsbeschlüsse betreffend die Jahresabrechnungen 2003 und 2004 insgesamt für ungültig zu erklären.

Dem sind die Antragsgegner entgegengetreten.

II.

Das zulässige Rechtsmittel hat keinen Erfolg.

Auf das am 1.7.2007 anhängig gewesene Verfahren ist das Verfahrensrecht der freiwilligen Gerichtsbarkeit (§§ 43 ff. WEG) anzuwenden (§ 62 Abs. 1 WEG n.F.). Dieses sieht für die Rechtsbeschwerde eine mündliche Verhandlung (siehe § 44 Abs. 1 WEG a.F.), um die die anwaltlich vertretene Antragstellerin ausdrücklich gebeten hat, nicht vor (BayObLGZ 1977, 44/49; auch Senat vom 29.1.2008, 34 Wx 089/07). Die...