OLG München Beschluss vom 21.10.2010 - 34 Wx 133/10

Leitsatz (amtlich)

Zur Auslegung einer Finanzierungsvollmacht, die sich Grundstückserwerber untereinander erteilen.

Normenkette

BGB §§ 133, 167; GBO § 29 Abs. 1

Verfahrensgang

AG Starnberg

Tenor

I. Die Beschwerde der Beteiligten gegen die Zwischenverfügung des AG - Grundbuchamt - Starnberg vom 30.9.2010 wird zurückgewiesen.

II. Der Beschwerdewert wird auf 1.000 EUR festgesetzt.

Gründe

I. Die Beteiligten zu 1 und 2 als Käufer schlossen mit der Beteiligten zu 3 als Verkäuferin zu notarieller Urkunde vom 28.6.2010 einen Vertrag über den Erwerb eines Grundstücks zu einem Kaufpreis von 198.450 EUR. Der Vertrag enthält unter § 16 folgende Finanzierungsvollmacht:

Der Verkäufer verpflichtet sich, bei der Bestellung von Grundpfandrechten, die zur Kaufpreisfinanzierung dienen, vor erfolgter Eigentumsumschreibung mitzuwirken ...

Die Zweckbestimmung von Finanzierungsgrundpfandrechten ist dahingehend einzuschränken, dass diese bis zur vollständigen Kaufpreiszahlung nur zur Absicherung des tatsächlich an den Verkäufer ausbezahlten und von der Gläubigerin finanzierten Kaufpreises verwendet werden dürfen und im Fall der Rückabwicklung des Kaufvertrages Zug um Zug gegen Rückzahlung des tatsächlich an den Verkäufer bezahlten Betrages zu löschen sind.

Der Verkäufer bevollmächtigt den Käufer - und zwar jeden einzeln - das Kaufobjekt vor Eigentumsumschreibung mit Grundpfandrechten und mit beliebigen Zinsen und Nebenleistungen für Kreditinstitute mit Gerichtsstand in der Europäischen Union oder der Schweiz zu belasten und die Unterwerfung unter die Zwangsvollstreckung in dinglicher Weise für ihn zu erklären.

Die Zweckbestimmungserklärung der in Ausübung dieser Vollmacht bestellten Grundpfandrechte muss entsprechend den vorstehenden Bestimmungen eingeschränkt werden.

Mehrere Käufer bevollmächtigen sich gegenseitig, ein abstraktes Schuldanerkenntnis in Grundschuldhöhe abzugeben sowie die Zwangsvollstreckung in persönlicher Hinsicht zu erklären und weiter alle Erklärungen abzugeben, die zur Durchführung der Finanzierung des Kaufpreises erforderlich oder zweckdienlich sind.

Mit notarieller Urkunde vom 13.9.2010 bestellte der Beteiligte zu 1 im eigenen Namen sowie zugleich namens der Beteiligten zu 2 und 3 zugunsten der Stadtsparkasse M. an dem Vertragsobjekt eine Buchgrundschuld i.H.v. 300.000 EUR.

Auf den Eintragungsantrag hat das Grundbuchamt mit Zwischenverfügung vom 30.9.2010 mit Behebungsfrist bis 30.10.2010 die fehlende notariell beglaubigte Genehmigung der Beteiligten zu 2 beanstandet. Hiergegen haben die Beteiligten am 5.10.2010 Beschwerde eingelegt mit der Begründung, eine Genehmigung der Beteiligten zu 2 sei nicht erforderlich. Die Finanzierungsvollmacht sei der Höhe nach nicht beschränkt, insbesondere auch nicht auf den in der Kaufvertragsurkunde vereinbarten Kaufpreis.

Das Grundbuchamt hat der Beschwerde nicht abgeholfen.

II. Die namens sämtlicher Urkundsbeteiligten vom Notar eingelegte Beschwerde ist zulässig (§ 71 Abs. 1, § 15 GBO; vgl. Demharter, GBO, 27. Aufl., § 15 Rz. 10 und 20 m.w.N.), jedoch nicht begründet. Das Grundbuchamt verlangt zu Recht die Genehmigung der Beteiligten zu 2 in der Form des § 29 Abs. 1 GBO. Ihre in der notariellen Urkunde vom 28.6.2010 erteilte Vollmacht berechtigt den Beteiligten zu 1 nicht zur Bestellung einer Grundschuld in der gegenständlichen Höhe.

1. In § 16 (letzter Absatz) des Kaufvertrags bevollmächtigen sich mehrere Käufer gegenseitig, u.a. alle Erklärungen abzugeben, die zur Durchführung der Finanzierung des Kaufpreises erforderlich oder zweckdienlich sind (§ 167 BGB). Auch Grundbucherklärungen sind der Auslegung entsprechend § 133 BGB zugänglich. Dabei ist auf Wortlaut und Sinn der Erklärung abzustellen, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung der Erklärung ergibt (st. Rechtspr.; Nachweise bei Demharter § 19 Rz. 28 und 75). Führt die Auslegung zu keinem eindeutigen Ergebnis, so gilt der Grundsatz, dass der geringere Umfang anzunehmen ist, wenn sich der größere nicht nachweisen lässt (BayObLG Rpfleger 1996, 332).

a) Die Vertragsklausel enthält zwei Vollmachten, einmal die dem Käufer erteilte Vollmacht des Verkäufers, zum anderen die Vollmacht, die sich die Käufer gegenseitig erteilen. Die erste Vollmacht spielt im vorliegenden Zusammenhang keine Rolle. Sie mag nach außen in der Höhe unbeschränkt sein (vgl. z.B. BayObLG NJW-RR 1995, 1167; LG Koblenz NJW-RR 2003, 957). Falls angesichts des eindeutigen Wortlautes überhaupt eine Auslegung notwendig sein sollte, wird zu berücksichtigen sein, dass nach den dort in Abs. 2 enthaltenen Einschränkungen für die Zweckbestimmung von Finanzierungsgrundpfandrechten eine solche unbeschränkte Vollmacht den Interessen des Verkäufers nicht widerspricht.

b) Die Vollmacht jedoch, die sich die Käufer gegenseitig erteilen, ist bereits nach dem Wortlaut beschränkt. Der Vertreter kann alle Erklärungen abgeben, die zur Durchführung der Finanzierung des Kaufpreises erforderlich oder zweckdienlich sind. Es ist aber kein Grund ersichtlich, ...