Leitsatz (amtlich)
Soll nach der Teilungserklärung bereits die Unterteilung von Wohnungseigentum in entsprechender Anwendung von § 12 WEG der Zustimmung des Verwalters unterworfen werden, muss dies wegen des Ausnahmecharakters deutlich zum Ausdruck kommen. Verlangt die Teilungserklärung im unmittelbaren Zusammenhang mit der Zulässigkeit von Eingriffen in Geschossdecken und Wänden die schriftliche Zustimmung des Verwalters unter Erbringung der hierzu erforderlichen technischen und statischen Angaben, bezieht sich dieses Zustimmungserfordernis regelmäßig nicht auch auf die im gleichen Abschnitt geregelte Zulässigkeit der Unterteilung an sich.
Normenkette
BGB § 133; WEG §§ 8, 12
Verfahrensgang
AG München - Grundbuchamt (Beschluss vom 10.04.2013; Aktenzeichen St. Anna-Vorstadt Blatt 4865-13) |
Tenor
Auf die Beschwerde der Beteiligten wird der Beschluss des AG München - Grundbuchamt - vom 10.4.2013 aufgehoben und das Grundbuchamt angewiesen, den Eintragungsantrag vom 10.10.2012 nicht wegen fehlender Zustimmung des Verwalters zur Unterteilung zurückzuweisen.
Gründe
I. Die Beteiligte zu 1 - ein Bauträger - teilte mit Erklärung vom 3.12.2009 gem. § 8 WEG Grundbesitz, auf dem sich ein Wohngebäude befindet. Dieses soll teilsaniert werden.
Ein Teil der Wohnungen ist verkauft, Vormerkungen für die Erwerber sind eingetragen. Mit notarieller Urkunde vom 31.3.2011 (4. Nachtrag) haben die Beteiligten von einigen Wohnungseigentumseinheiten Teile abgespalten sowie Sondernutzungsrechte und Sondernutzungsrechtsflächen geändert. Im Namen der Beteiligten zu 2, den im Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümern und Vormerkungsberechtigten, hat die Beteiligte zu 1 dem zugestimmt.
In Anlage 4 zur Teilungserklärung vom 3.12.2009 (Gemeinschaftsordnung - GO) ist unter § 5 bestimmt, dass für die Veräußerung von Wohn- und Teileigentum grundsätzlich die Zustimmung des Verwalters notwendig ist. In § 4 ist u.a. geregelt:
...
4) Unterteilung und Zusammenlegung von Sondereigentumseinheiten
Die Unterteilung und Zusammenlegung von Wohnungs- und Teileigentum ist ohne Zustimmung der übrigen Miteigentümer zulässig; dies gilt insbesondere für übereinander- oder nebeneinanderliegende Einheiten. Der Eingriff in Geschossdecken und Wände, auch soweit es sich um Gemeinschaftseigentum handelt, ist insoweit zulässig. Der Wohnungseigentümer hat vor dem Beginn der Maßnahmen die schriftliche Zustimmung des Verwalters zu holen und hierzu die erforderlichen technischen und statischen Angaben zu erbringen. ...
Unter dem 10.10.2012 hat der Notar gem. § 15 GBO die Eintragung der Änderungen im Grundbuch beantragt. Mit Zwischenverfügung vom 11.1.2013 hat das Grundbuchamt - soweit noch von Bedeutung - Frist zur Behebung folgenden Eintragungshindernisses gesetzt: Zur Unterteilung sei laut § 4 GO die Zustimmung des Verwalters erforderlich. Der letzte Satz des ersten Absatzes beziehe sich ersichtlich auf beide vorausgehenden Sätze (Teilung und bauliche Veränderungen). Die Notwendigkeit der Zustimmung zur rechtlichen Unterteilung des Wohnungseigentums könne in entsprechender Anwendung von § 12 WEG vereinbart werden und sei dann vom Grundbuchamt zu beachten. Vorzulegen sei somit noch die Verwalterzustimmung in der Form des § 29 Abs. 1 Satz 1 GBO und der Nachweis über die Verwalterbestellung.
Die daraufhin vorgelegte Abschrift einer Verwalterzustimmung hat das Grundbuchamt nicht als ausreichend erachtet und mit Beschluss vom 10.4.2013 den Antrag kostenpflichtig zurückgewiesen. Zwar habe eine xxx die Zustimmung erteilt. Allerdings sei zu einem weiteren Vollzugsantrag die Verwalterzustimmung der I. GmbH vorgelegt worden. Dass die I. GmbH als Verwalterin wirksam abberufen sei, sei dem Grundbuchamt nicht nachgewiesen. Insbesondere habe der Verwalter durch die werdende Wohnungseigentümergemeinschaft abberufen werden müssen. Der erteilende Bauträger könne dies nicht mehr. Dass die xxx wirksam zur neuen Verwalterin bestellt worden sei mit der Folge, dass sie auch zustimmen konnte, lasse sich aufgrund der widersprüchlichen Vorlagen von Verwalterzustimmungen nicht eindeutig festlegen, insbesondere da die Einberufung der Eigentümerverwaltung nicht - was vorliegend anzunehmen sei - durch einzelne Wohnungseigentümer erfolgen könne. Auch sei das Protokoll der Eigentümerversammlung vom 29.11.2012 nicht nachvollziehbar. Da nur ein Verwalter für das gesamte Objekt vorhanden sein könne, sei nachzuweisen, wer ab welchem Zeitpunkt Verwalter des Anwesens war bzw. ist. Dies könne, in der Form des § 29 GBO, nur durch die Bestätigung der I. GmbH erfolgen, dass sie ab einem bestimmten Zeitpunkt nicht mehr Verwalterin ist. Schließlich sei auch noch eine Berichtigung der Verwalterzustimmung erforderlich, da die die Zustimmung unterzeichnende Person sich als Verwalterin der Wohnanlage unter Bezugnahme nur auf einzelne, nicht alle Blätter des Wohnungsgrundbuchs bezeichnet habe.
Hiergegen wendet sich die Beschwerde der Beteiligten, die damit begründet wird, dass die Verwalterzustimmung bereits nicht verlangt we...