OLG München Beschluss vom 23.09.2008 - 34 Wx 76/08

Leitsatz (amtlich)

• 1.

  Zwischenverfügungen des Grundbuchamts unterliegen der unbeschränkten Beschwerde; eine wirksame Zwischenverfügung setzt gemäß § 18 Abs. 1 GBO die Angabe von Hindernissen, die Bezeichnung der Mittel zur Beseitigung und die Setzung einer Frist voraus.

• 2.

  Grundsätzlich kann außer durch Eintragung nur durch Zurückweisung oder Zwischenverfügung über einen Eintragungsantrag entschieden werden; formlose Erinnerungen, etwa die Beanstandung eines Eintragungsantrags ohne Fristsetzung, Aufklärungsverfügungen oder Vorbescheide sind dem Grundbuchverfahren in diesem Zusammenhang fremd.

• 3.

  Für die Auslegung von Grundbucherklärungen gilt der Grundsatz, dass auf deren Wortlaut und Sinn abzustellen ist, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung der Erklärung ergibt; eine Auslegung nach dem Empfängerhorizont kommt nicht in Betracht.

• 4.

  Im Grundbuchverfahren sind § 28 Satz 1, § 29 Abs. 1 GBO zu beachten; Gegenstand und Umfang der Prüfung wie der Eintragungstätigkeit des Grundbuchamts werden grundsätzlich nur durch die Eintragungsvoraussetzungen des Grundbuchverfahrensrechts bestimmt.

• 5.

  Stillschweigende oder schlüssige Willenserklärungen genügen für den Grundbuchverkehr nur ausnahmsweise, wenn sie ohne Widerspruch zum Inhalt der beurkundeten Erklärung einen unbedingt zwingenden und eindeutigen Schluss zulassen; die Auslegungsbefugnis des Grundbuchamts ist daher gegenüber dem Recht und der Pflicht des Prozessgerichts, den wirklichen Willen zu erforschen (§ 133 BGB), eingeschränkt.

Verfahrensgang

LG Traunstein (Entscheidung vom 14.07.2008; Aktenzeichen 4 T 2252/08)

AG Rosenheim (Entscheidung vom 28.01.2008)

Gründe

I.

Im Grundbuch sind als Eigentümer zweier Grundstücke, nämlich Fl.St. 189/21 (Landwirtschaftsfläche zu 2835 m²) und Fl.St. 189/1 (Gebäude- und Freifläche zu 891 m²) die Beteiligten zu 2 bis 4 als Gesellschafter des bürgerlichen Rechts eingetragen. Die Beteiligte zu 1, eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung niederländischen Rechts, gab am 13.11.2007 ein notarielles Angebot zum Abschluss eines Grundstückskaufvertrags ab, das in § 1 den Vertragsgegenstand wie folgt beschreibt:

• (1)

  Der Verkäufer ist als Gesellschaft bürgerlichen Rechts eingetragener Eigentümer der im Grundbuch des Amtsgerichts ... eingetragenen Grundstücke

  • -

    Nähe K.-Weg, Landwirtschaftsfläche, Fl.St. 189/21, mit einer grundbuchmäßigen Größe von 2835 m².

  • -

    K.-Weg 31a, 31b, Gebäude- und Freifläche Fl.St. 189/1, mit einer grundbuchmäßigen Größe von 891 m².

• (2)

  Der Verkäufer verkauft das vorstehend angeführte Grundstück, das mit einem vermieteten Doppelhaus bebaut ist - nachstehend "Grundstück" oder "Kaufgegenstand" genannt -, an den Käufer.

• (3)

  ...

Nach uneingeschränkter Vertragsannahme durch die Eigentümerin am 23.1.2008 hat die Notarin unter dem 24.1.2008 gemäß § 15 GBO beantragt, zugunsten der Käufer eine Eigentumsvormerkung im Grundbuch einzutragen.

Das Grundbuchamt hat, soweit hier noch erheblich, in einer "Aufklärungsverfügung" vom 28.1.2008 darauf hingewiesen, dass Vertragsgegenstand nur das mit einem Doppelhaus bebaute Grundstück Fl.St. 189/1 (Gebäude- und Freifläche) und die unbebaute Landwirtschaftsfläche Fl.St. 189/21 von der Veräußerung ausdrücklich ausgenommen sei. Am 21.2.2008 hat das Grundbuchamt die Eigentumsvormerkung zugunsten der Beteiligten zu 1 am (bebauten) Grundstück Fl.St. 189/1 eingetragen. Ferner hat es am 4.3.2008 zugunsten des Freistaats Bayern ein Verfügungsverbot an beiden Grundstücken des Bestandsverzeichnisses eingetragen, welches auf einer am 8.2.2008 im Parteibetrieb bewirkten Zustellung einer einstweiligen Verfügung vom 1.2.2008 beruhte.

Aufgrund Nachtragsurkunde vom 29.2.2008 hat das Grundbuchamt am 5.6.2008 schließlich eine Eigentumsvormerkung zugunsten der Beteiligten zu 1 auch an Fl.St. 189/21 (Landwirtschaftsfläche) eingetragen.

Gegen die Verfügung des Grundbuchamts vom 28.1.2008 hat die Urkundsnotarin unter dem 16.6.2008 Beschwerde eingelegt mit dem Ziel, eine Eigentumsvormerkung am Grundstück Fl.St. 189/21 mit Wirksamkeit vor dem Verfügungsverbot einzutragen. Das Grundbuchamt hat am 1.7.2008 nicht abgeholfen. Das Landgericht ist von einer Beschwerde der Beteiligten zu 1 (Käuferin) ausgegangen und hat das Rechtsmittel am 14.7.2008 als unbegründet zurückgewiesen. Gegen den Beschluss des Landgerichts richtet sich die weitere Beschwerde vom 7.8.2008.

II.

Die weitere Beschwerde ist als solche der von der Beschwerdeentscheidung betroffenen Beteiligten zu 1 anzusehen und schon deshalb zulässig, weil diese mit der jedenfalls auch von ihr erhobenen Erstbeschwerde erfolglos geblieben ist (vgl. etwa BayObLG FGPrax 2003, 59).

1.

Das Rechtsmittel ist jedoch im Ergebnis erfolglos. Allerdings hätte das Landgericht die Beschwerde der Beteiligten zu 1 bereits als unzulässig verwerfen müssen. Dies holt der Senat nach, indem er die Beschlussformel des Landgerichts neu fasst (vgl. etwa OLG Zweibrücken FGPrax 2007, 161; Demharter GBO 26. Aufl. § 80 Rn. 20).

Verkannt hat das Landgericht zudem, dass ...