OLG München Beschluss vom 26.08.2014 - 34 Wx 247/14

Leitsatz (amtlich)

Zulässigkeit eines so genannten Klarstellungsvermerks im Bestandsverzeichnis des Teileigentumsgrundbuchs (hier: "Laden" statt "Gewerberäume").

Normenkette

BGB § 874; GBO § 71 Abs. 1; WEG § 1 Abs. 3, 6, § 7 Abs. 3, §§ 8, 15 Abs. 1

Verfahrensgang

AG München - Grundbuchamt (Aktenzeichen Ludwigs-Vorstadt Blatt 3131-4)

Tenor

I. Die Beschwerde des Beteiligten gegen den am 13.3.2014 im Teileigentumsgrundbuch (Bestandsverzeichnis) des AG München von Ludwigs-Vorstadt Bl. 3131 eingetragenen Klarstellungsvermerk wird zurückgewiesen.

II. Der Geschäftswert des Beschwerdeverfahrens beläuft sich auf 5.000 EUR.

Gründe

I. Dem Beteiligten gehört das Teileigentum im Erdgeschoß/Vordergebäude eines Anwesens. Dieses beschrieb sich nach der Eintragung vom 31.7.1981 im Bestandsverzeichnis des Grundbuchs zunächst so:

... Miteigentumsanteil an dem Grundstück ...

verbunden mit dem Sondereigentum an Gewerberäumen und Pkw-Abstellplatz Nr. 3 lt. Aufteilungsplan Nr. ...

Im Übrigen wird wegen Gegenstand und Inhalt des Sondereigentums Bezug genommen auf die Bewilligung vom 9.12.1980 - (Urkundennummer und Name des Notars)

Das Grundbuchamt trug auf Berichtigungsersuchen der Eigentümergemeinschaft und nach Anhörung des Beteiligten am 13.3.2014 folgende Klarstellung ein:

Der Miteigentumsanteil ist verbunden mit dem Sondereigentum am Laden, samt Lagerkeller und Pkw-Abstellplatz Nr. 3 sowie Schaukästen Nr. 3.

Außerdem wird ergänzend auf die Bewilligung vom 14.11.1978 UrNr. ... Notar ... Bezug genommen; ...

Die Urkunde vom 14.11.1978 betrifft die Teilungserklärung nach § 8 WEG, mit der das bestehende Anwesen (Wohn- und Geschäftshaus) in (zwei) Miteigentumsanteile zu je 1/2 aufgeteilt und mit Sondereigentum an Räumen im Vorder- bzw. im Rück- sowie Garagengebäude begründet wurde. Die Gemeinschaftsordnung besagt zur Zweckbestimmung (§ 2), dass das Rückgebäude samt Garagenanlage gewerblichen Zwecken diene, ebenso das Erdgeschoß des Vordergebäudes, während die übrigen Geschoße des Vordergebäudes Wohnzwecken dienten. Die Urkunde vom 9.12.1980 enthält die Annahme eines Kaufvertrags mit Auflassung. Die Erklärungen des Verkäufers galten hiernach auf Grund eines in vollstreckbarer Ausfertigung vorliegenden rechtskräftigen Urteils vom 15.10.1980 - Anlage zur notariellen Urkunde - nach § 894 ZPO als abgegeben. Sie umfassten die Unterteilung des Hälfteanteils verbunden mit dem Sondereigentum an Wohnungen, Keller- und Lagerräumen im Vordergebäude in drei weitere Miteigentumsanteile, u.a. den oben näher erwähnten Miteigentumsanteil Nr. xxx mit dem Sondereigentum in der gemäß Klarstellung bezeichneten Form, und deren Auflassung, wozu der teilende Eigentümer rechtskräftig verurteilt worden war.

Mit Schriftsatz vom 25.3.2014 begehrte der Beteiligte, im Weg der Beschwerde die Klarstellung zu löschen. Die so genannte Klarstellung ("Laden") schränke die Nutzung der Gewerberäume ein. Eine Einschränkung auf bestimmte Arten gewerblicher Nutzung sei in der Gemeinschaftsordnung nicht getroffen worden.

Das Grundbuchamt hat am 2.6.2014 nicht abgeholfen. Es hält den Antrag für zulässig, aber unbegründet. Der Klarstellungsvermerk sei aufgrund eines offensichtlichen Widerspruchs zwischen der Bewilligungsurkunde und dem Eintragungstext von Amts wegen eingetragen worden. Mit der Klarstellung werde lediglich der Text der maßgeblichen Bewilligung widergegeben. Auch sei nicht die Bezeichnung des Sondereigentums im Grundbuch, sondern der Inhalt der Eintragungsbewilligung maßgebend. Amtswiderspruch und Amtslöschung kämen schon deshalb nicht in Betracht, da sich an die Eintragung weder ein gutgläubiger Erwerb anschließe noch die Eintragung an sich unzulässig sei.

II. Gegen die Eintragung einer so genannten Klarstellung (zum Begriff Demharter GBO 29. Aufl. § 53 Rn. 7) ist die unbeschränkte Grundbuchbeschwerde nach § 71 Abs. 1 GBO mit dem Ziel der Löschung des beanstandeten Vermerks statthaft (OLG Düsseldorf FGPrax 2009, 101; Demharter § 71 Rn. 46). Auch im Übrigen unterliegt die schriftlich erhobene Beschwerde (§ 73 GBO, § 10 Abs. 2 Satz 1 FamFG) des von der Eintragung im Bestandsverzeichnis seines Teileigentums Betroffenen keinen Bedenken.

In der Sache hat die Beschwerde keinen Erfolg.

a) Die Eintragung vom 31.7.1981 in Spalte 3 des Grundbuchs nimmt auf die Bewilligung vom 9.12.1980 Bezug. § 7 Abs. 3 WEG (siehe auch § 3 Abs. 2 Halbs. 1 WGV) erlaubt über § 874 BGB hinaus zur näheren Beschreibung des Gegenstands und des Inhalts des Sondereigentums die Bezugnahme auf die Eintragungsbewilligung (siehe dazu Demharter Anhang zu § 3 Rn. 20, § 44 Rn. 31). Bei demnach wirksamer Bezugnahme sind Wohnungsgrundbuch und Eintragungsbewilligung als Einheit zu lesen und zu würdigen, d.h. die Bewilligung ist ebenso Grundbuchinhalt wie die Eintragung selbst (BGHZ 21, 34/41; Demharter § 44 Rn. 15 m.w.N.). Nach den Prinzipien der §§ 133, 157 BGB (Meincke in Bauer/von Oefele GBO 3. Aufl. § 53 Rn. 21) ist die Grundbucheintragung demnach auch unter Berücksichtigung der in Bezug genommenen Bewilligung (Meinc...